ماهیت و حکم وجه التزام غیرمتعارف

رأی دادگاه بدوی درخصوص دادخواست خواهان خانم ک. الف. با وکالت اقای م. ق. بطرفیت خواندگان 1- م. ع. 2- ب. ن.ق. 3- ب. ن.ق. 4- ب. ن.ق. 5- خانم ح. ج.ک.م. به خواسته الزام پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی یک واحد اپارتمان جزء پلاک ثبتی ....و ....و ....فرعی از ...– اصلی بخش ... تهران واقع در ..... بانضمام یک باب پارکینگ و یک باب انباری و مطالبه خسارت با جلب نظر کارشناس و مطالبه خسارات دادرسی وکیل خواهان بیان دانسته موکله به موجب مبایعه نامه پیوست یک واحد اپارتمان جزء پلاک ثبتی ....و ....و ....فرعی از ....اصلی بخش ....تهران بانضمام یک باب پارکینگ و یک باب انباری واقع در .....خ .... پلاک .... واحد ..... از خ. ر. ا. خریداری کرده است موعد تحویل مورد معامله مطابق ماده 5 قرار داد 5/ 4/ 1392تعیین شده است و همچنین مطابق ماده 4 قرار داد زمان حضور طرفین برای انتقال رسمی مورد معامله تاریخ 30/ 6/ 1392معین شده است و همچنین طبق بند 5 ماده 6 قرار داد برای تاخیر در انجام تعهد روزانه مبلغ 000/000/ 10 ریال مقرر شده است این در حالی است که خوانده با یک تاخیر تقریبا 84 روز مورد معامله را در تاریخ 1392/6/27 تحویل داده است و نسبت به انجام تعهد اصلی خود در اخذ پایان کار و اخذ تفکیکی و انتقال سند رسمی مورد معامله اقدامی ننموده است و در روز موعد در دفتر خانه حاضر نشده که موکله برابر گواهی صادره از دفتر خانه با در دست داشتن باقی مانده ثمن معامله در دفتر خانه حاضر گردیده است لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته و پرداخت خسارت عدم انجام تعهد از تاریخ 1392/6/30 به قرار هر روز 000/000/ 10 ریال م. ا. اولا در خصوص اقامه دعوی به طرفیت خواندگان ردیف دوم الی اخر از انجائیکه نامبردگان با خواهان هیچگونه رابطه معاملاتی ندارند و ملک موضوع خواسته پس از جری تشریفات قانونی به نام خ. ر. ا. ثبت رسمی شده است لذا دادگاه ب. ت. ب. اصل نسبی بودن عقود دعوی را متوجه خواندگان مزبور ندانسته و با استناد و به قیمت پایان ماده 89 قانون ایین دادرسی مدنی ناظر به بند 4 ماده 84 قانون اشعاری قرار رد دعوی خواهان را صادر و اعلام می نماید ثانیا راجع به اجزاء اول و دوم خواسته از انجائیکه به دلالت به مفاد جوابیه شماره 10327 مورخ 27/ 3/ 1393 مرجع ثبتی روشن میشود با ارائه پایان کار ملک، صورت مجلس تفکیکی تنظیم و ملک به قطعات متعدد تقسیم شده است و اپارتمان موضوع خواسته در مالکیت انحصاری خ. ر. ا. قرار گرفته شده است لذا این قسمت از خواسته موضوعا منتفی و تحصیل حاصل است و دادگاه با استناد به ماده 2 قانون مارالذکر قرار عدم استماع خواهان را صادر و اعلام می نماید ثالثا در خصوص قسمت سوم خواسته ن. ب. ا. رابطه معاملاتی متداعبین دعوی ( خواهان و خ. ر. ا. ) به دلالت مفاد قرار داد خصوصی مورخ 29/ 11/ 1391 معلوم است و ن. ب. ا. پس از تکوین عقد به نحو صحت متعاملین بایستی به مفاد عقد و انچه به موجب عرف، عادت یا قانون به عقد تحمیل میشود التزام داشته باشند و از انجائیکه به دلالت مفاد ورقه مالکیت شماره ......صادره از اداره ثبت اسناد ولی عصر روشن میشود که اپارتمانهای مورد ترافع به نام خوانده ثبت رسمی شده است و ن. ب. ا. خ. د. م. دفاع دلیلی بر سقوط تعهد به دادگاه اقامه نکرده است لذا دادگاه به تبعیت از عقود صحت و لزوم عقود و قاعده تصرف دعوی را واجد و جاهت قانونی و محمول بر صحت دانسته و با استناد به مواد 10 و 219 و 220 و 223 و 225 و 231 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون ایین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خ. ر. ا. به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی حوزه ثبتی تهران و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه اپارتمان به پلاک ثبتی شماره فرعی .....و اصلی .....مفروز و مجزی از .....قطعه ....تفکیکی بخش ....تهران به انضمام انباری و پارکینگ با رعایت شرایط و قیود قرار داد منعقده به نام خواهان صادر و اعلام می نماید خوانده از باب تسبیت بایستی مبلغ 500/ 295/ 2 ریال بابت هزینه دادرسی و 000/000/ 5 ریال بابت حق الوکاله وکیل به خواهان بپردازد رابعا راجع به قسمت پایانی خواسته ( مطالبه خسارت ) ن. ب. ا. رقم مذکور ( 000/000/ 10 ریال ) به ازاء هر روز تاخیر بابت خسارت تعیین شده است و مدعی بایستی ورود خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد را ثابت نماید تا بتوان وی را مستحق دریافت ان دانست که در موضوع اختلاف دلیل ان اقامه نشده است وانگهی اپارتمان تحت تصرف وی بوده است و از این منظر خسارتی به وی قابل تصور نیست لذا دادگاه این قسمت از خواسته را فاقد و جاهت قانونی و غیر ثابت دانسته و مستندا به ماده 197 قانون ائین دادرسی مدنی حکم بر بیحقی خواهان صادر و اعلام می نماید رای صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران است. رئیس شعبه 16 دادگاه عمومی( حقوقی ) تهران - ارغوانی رأی دادگاه تجدیدنظر استان در این پرونده بدوا اقای م. ق. به وکالت ازخانم ک. الف. فرزند ع. داخواستی به طرفیت آقای م. ع. فرزند ر.و سایرین به خواسته الزام به اخذ پایان کار ، صورت مجسل تفکیکی و انتقال رسمی یک واحد آپارتمان جزء پلاک ثبتی ....-....و ....از ....بخش .....تهران و مطالبه خسارات دادرسی و وجه التزام قراردادی روزانه 10/000/000 ریال بابت تاخیر در تحویل به مدت 84 روز و تاخیر در انتقال رسمی ملک تقدیم ودر شرح دعوی بیان داشته موکل مبیع موصوف را با ثمن معین خریداری و قسمت عمده آن پرداخت گردیده و طرفین تعهد نمود ه اند که مبیع در تاریخ 1392/4/5 تحویل خریدار گردد و هم چنین طرفین در تاریخ 1392/6/30در دفتر خانه ......جهت انتقال رسمی ملک به نام مشتری حاضر گردند لذا ب. ت. ب. این که خوانده به تعهدات قراردادی عمل ننموده و تاخیر در اجرا داشته و با عنایت به تعیین وجه التزام روزانه 10/000/000 ریال تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارد. دادگاه پس از تعیین وقت رسیدگی استعلامات به عمل آمده و احراز وقع عقد بیع در خصوص اخذ پایان کار ، صورت مجلس تفکیکی و توجه دعوی به سایر خواندگان به لحاظ انجام آن و این که سایر خواندگان یا خواهان رابطه قراردادی نداشته قرار رد دعوی صادر و نسبت به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی حکم به محکومیت مشتری و نسبت به مطالبه وجه التزام قراردادی به جهت اینکه خواهان دلیلی بر ورود خسارت اقامه ننموده دعوی را وارد ندانسته و حکم به بی حقی خواهان صادر نموده است . خواهان با وکالت آقای …. م.ن. پس از ابلاغ رای در مهلت قانونی نسبت به حکم بی حقی در مطالبه وجه التزام قراردادی از رای تجدیدنظرخواهی به عمل آورده و با ابلاغ دادخواست تجدیدنظر و ضمائم به ت. ن. خ. نامبرده علت تاخیر اجرای تعهدات را اولا تغییر دو دانگ اپارتمان به دخواست خریدار ثانیا عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله در زمان تحویل و هم چنین تشریفات ادارای در امرتفکیک و دوایر دولتی اعلام داشته دادگاه ن. ب. ا. هرچند استدلال دادگاه محترم بدوی در عدم پذیرش دعوی مطالبه وجه التزام مبنی بر عدم اثبات ورود خسارات فاقد توجیه حقوقی و مبنای قانونی است زیرا متعهد له در مطالبه وجه التزام قراردادی صرفا مکلف به اثبات نقض اجرای تعهد از ناحیه متعهد است و ماده 230 قانون مدنی تکلیفی بیش از این برای متعهد له در نظر نگرفته است ولی با عنایت به این که تعیین وجه التزام عرفا باید به گونه ای باشد که بر اساس قرارداد تعهدات پیش بینی شده در آن میزان ورود خسارت احتمالی و ثمن معامله عرفا قابلیت تحمل را داشته باشد والا هرگاه مبلغ آن به گونه ای باشد که متناسب به موارد فوق نبوده و مبلغ ان خیلی بیشتر از میزان ورود خسارت محتمل باشد در واقع عنوان شرط کیفری و تهدیدی را دارد به این معنی که مطالبه آن متعلق قصد طرفین نبوده بلکه قصد طرفین از تعیین آن صرفا تهدید طرف مقابل به عدم نقض تعهدات است و تعیین وجه التزام روزانه 10/000/000 ریال برای عدم انتقال رسمی آپارتمانی به قیمت 8/550/000/000 ریال نامتعارف بوده و تناسبی با میزان خسارت ندارد ضمن این که تاخیر در تحویل نیز به لحاظ انجام تغییراتی در داخل مبیع ان هم به درخواست خریدار بوده که ذیل صورت جلسه تحویل در شهریور سال 1392 دلالت بر ان دارد لذا تجدیدنظر خواهی را وارد ندانسته و رای تجدیدنظر خواسته را به استناد مواد 348 و 358 قانون آئین دادرسی مدنی تائید می نماید ولی از منظر این دیدگاه متذکر می شود رای موصوف مانع مطالبه خسارات قراردادی به لحاظ ارتفاع وجه التزام قراردادی در صورت استحقاق نمی باشد رای حضوری و قطعی است. شعبه 62 دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار سید قاسم بنا خسروی - یوسف یعقوبی محمود آبادی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی ماهیت و حکم وجه التزام غیرمتعارف در تاریخ 21 شهریور 1394، دادگاه بدوی به دعوای خ. د. خ. الزام به اخذ پایان کار، تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت به دلیل تاخیر در تحویل یک واحد آپارتمان رسیدگی نمود. خواهان مدعی شد که قراردادی با خ. ر. ا. منعقد کرده و موعد تحویل و انتقال رسمی ملک مشخص شده است، اما خوانده به تعهدات خود عمل نکرده و 84 روز تاخیر داشته است. دادگاه بدوی با استناد به اصل نسبی بودن عقود و مواد 89 و 84 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوی علیه سایر خواندگان را رد کرد و در خصوص سایر خواسته‌ها، به دلیل انجام تشریفات قانونی و ثبت رسمی ملک به نام خوانده، قرار عدم استماع و بی‌حقی خواهان را صادر نمود. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با تایید رای بدوی، به عدم تناسب وجه التزام روزانه 10,000,000 ریال با خسارت وارده اشاره کرد و خواهان را در مطالبه وجه التزام قراردادی ناکام دانست. رای تجدیدنظر نهایی و قطعی اعلام و امکان مطالبه خسارات قراردادی در صورت استحقاق محفوظ ماند. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/06/21 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: تعیین وجه التزام، عرفا باید متناسب با میزان ورود خسارت احتمالی و ثمن معامله باشد و در صورتی که مبلغ آن خیلی بیشتر از میزان ورود خسارت محتمل باشد، قصد طرفین از تعیین آن صرفا تهدید طرف مقابل به عدم نقض تعهدات است. در این صورت، وجه التزام قابل مطالبه نیست اما خسارت قراردادی، قابل مطالبه است. در خصوص دادخواست خواهان خانم ک. الف. با وکالت اقای م. ق. به طرفیت خواندگان 1 - م. ع. 2 - ب. ن.ق. 3 - ب. ن.ق. 4 - ب. ن.ق. 5 - خانم ح. ج.ک.م. به خواسته الزام پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی یک واحد اپارتمان جزء پلاک ثبتی....و....و....فرعی از...- اصلی بخش... تهران واقع در..... بانضمام یک باب پارکینگ و یک باب انباری و مطالبه خسارت با جلب نظر کارشناس و مطالبه خسارات دادرسی وکیل خواهان بیان دانسته موکله به موجب مبایعه نامه پیوست یک واحد اپارتمان جزء پلاک ثبتی....و....و....فرعی از....اصلی بخش....تهران بانضمام یک باب پارکینگ و یک باب انباری واقع در.....خ.... پلاک.... واحد..... از خ. ر. ا. خریداری کرده است موعد تحویل مورد معامله مطابق ماده 5 قرار داد 5 / 4 / 1392 تعیین شده است و همچنین مطابق ماده 4 قرار داد زمان حضور طرفین برای انتقال رسمی مورد معامله تاریخ 30 / 6 / 1392 معین شده است و همچنین طبق بند 5 ماده 6 قرار داد برای تاخیر در انجام تعهد روزانه مبلغ 10/000/000 ریال مقرر شده است این در حالی است که خوانده با یک تاخیر تقریبا 84 روز مورد معامله را در تاریخ 1392/06/27 تحویل داده است و نسبت به انجام تعهد اصلی خود در اخذ پایان کار و اخذ تفکیکی و انتقال سند رسمی مورد معامله اقدامی ننموده است و در روز موعد در دفتر خانه حاضر نشده که موکله برابر گواهی صادره از دفتر خانه با در دست داشتن باقی مانده ثمن معامله در دفتر خانه حاضر گردیده است لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته و پرداخت خسارت عدم انجام تعهد از تاریخ 1392/06/30 به قرار هر روز 10/000/000 ریال م. ا. اولا در خصوص اقامه دعوی به طرفیت خواندگان ردیف دوم الی اخر از انجائیکه نامبردگان با خواهان هیچگونه رابطه معاملاتی ندارند و ملک موضوع خواسته پس از جری تشریفات قانونی به نام خ. ر. ا. ثبت رسمی شده است لذا دادگاه ب. ت. ب. اصل نسبی بودن عقود دعوی را متوجه خواندگان مزبور ندانسته و با استناد و به قیمت پایان ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به بند 4 ماده 84 قانون اشعاری قرار رد دعوی خواهان را صادر و اعلام می‌نماید ثانیا راجع به اجزاء اول و دوم خواسته از انجائیکه به دلالت به مفاد جوابیه شماره 10327 مورخ 27 / 3 / 1393 مرجع ثبتی روشن میشود با ارائه پایان کار ملک، صورت مجلس تفکیکی تنظیم و ملک به قطعات متعدد تقسیم شده است و اپارتمان موضوع خواسته در مالکیت انحصاری خ. ر. ا. قرار گرفته شده است لذا این قسمت از خواسته موضوعا منتفی و تحصیل حاصل است و دادگاه با استناد به ماده 2 قانون مارالذکر قرار عدم استماع خواهان را صادر و اعلام می‌نماید ثالثا در خصوص قسمت سوم خواسته ن. ب. ا. رابطه معاملاتی متداعبین دعوی (خواهان و خ. ر. ا.) به دلالت مفاد قرار داد خصوصی مورخ 29 / 11 / 1391 معلوم است و ن. ب. ا. پس از تکوین عقد به نحو صحت متعاملین بایستی به مفاد عقد و انچه به موجب عرف، عادت یا قانون به عقد تحمیل میشود التزام داشته باشند و از انجائیکه به دلالت مفاد ورقه مالکیت شماره......صادره از اداره ثبت اسناد ولی عصر روشن میشود که اپارتمانهای مورد ترافع به نام خوانده ثبت رسمی شده است و ن. ب. ا. خ. د. م. دفاع دلیلی بر سقوط تعهد به دادگاه اقامه نکرده است لذا دادگاه به تبعیت از عقود صحت و لزوم عقود و قاعده تصرف دعوی را واجد و جاهت قانونی و محمول بر صحت دانسته و با استناد به مواد 10 و 219 و 220 و 223 و 225 و 231 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خ. ر. ا. به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی حوزه ثبتی تهران و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه اپارتمان به پلاک ثبتی شماره فرعی.....و اصلی.....مفروز و مجزی از.....قطعه....تفکیکی بخش....تهران به انضمام انباری و پارکینگ با رعایت شرایط و قیود قرار داد منعقده به نام خواهان صادر و اعلام می‌نماید خوانده از باب تسبیت بایستی مبلغ 500 / 295 / 2 ریال بابت هزینه دادرسی و 5/000/000 ریال بابت حق الوکاله وکیل به خواهان بپردازد رابعا راجع به قسمت پایانی خواسته (مطالبه خسارت) ن. ب. ا. رقم مذکور ( 10/000/000 ریال) به ازاء هر روز تاخیر بابت خسارت تعیین شده است و مدعی بایستی ورود خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد را ثابت نماید تا بتوان وی را مستحق دریافت ان دانست که در موضوع اختلاف دلیل ان اقامه نشده است وانگهی اپارتمان تحت تصرف وی بوده است و از این منظر خسارتی به وی قابل تصور نیست لذا دادگاه این قسمت از خواسته را فاقد و جاهت قانونی و غیر ثابت دانسته و مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بیحقی خواهان صادر و اعلام می‌نماید رای صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی(حقوقی) تهران - ارغوانی رای دادگاه تجدیدنظر استان در این پرونده بدوا اقای م. ق. به وکالت ازخانم ک. الف. فرزند ع. داخواستی به طرفیت آقای م. ع. فرزند ر.و سایرین به خواسته الزام به اخذ پایان کار، صورت مجسل تفکیکی و انتقال رسمی یک واحد آپارتمان جزء پلاک ثبتی....-....و....از....بخش.....تهران و مطالبه خسارات دادرسی و وجه التزام قراردادی روزانه 10/000/000 ریال بابت تاخیر در تحویل به مدت 84 روز و تاخیر در انتقال رسمی ملک تقدیم ودر شرح دعوی بیان داشته موکل مبیع موصوف را با ثمن معین خریداری و قسمت عمده آن پرداخت گردیده و طرفین تعهد نمود ه اند که مبیع در تاریخ 1392/04/05 تحویل خریدار گردد و هم چنین طرفین در تاریخ 1392/06/30 در دفتر خانه......جهت انتقال رسمی ملک به نام مشتری حاضر گردند لذا ب. ت. ب. این که خوانده به تعهدات قراردادی عمل ننموده و تاخیر در اجرا داشته و با عنایت به تعیین وجه التزام روزانه 10/000/000 ریال تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارد. دادگاه پس از تعیین وقت رسیدگی استعلامات به عمل آمده و احراز وقع عقد بیع در خصوص اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و توجه دعوی به سایر خواندگان به لحاظ انجام آن و این که سایر خواندگان یا خواهان رابطه قراردادی نداشته قرار رد دعوی صادر و نسبت به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی حکم به محکومیت مشتری و نسبت به مطالبه وجه التزام قراردادی به جهت اینکه خواهان دلیلی بر ورود خسارت اقامه ننموده دعوی را وارد ندانسته و حکم به بی حقی خواهان صادر نموده است. خواهان با وکالت آقای …. م.ن. پس از ابلاغ رای در مهلت قانونی نسبت به حکم بی حقی در مطالبه وجه التزام قراردادی از رای تجدیدنظرخواهی به عمل آورده و با ابلاغ دادخواست تجدیدنظر و ضمائم به ت. ن. خ. نامبرده علت تاخیر اجرای تعهدات را اولا تغییر دو دانگ اپارتمان به دخواست خریدار ثانیا عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله در زمان تحویل و هم چنین تشریفات ادارای در امرتفکیک و دوایر دولتی اعلام داشته دادگاه ن. ب. ا. هرچند استدلال دادگاه محترم بدوی در عدم پذیرش دعوی مطالبه وجه التزام مبنی بر عدم اثبات ورود خسارات فاقد توجیه حقوقی و مبنای قانونی است زیرا متعهد له در مطالبه وجه التزام قراردادی صرفا مکلف به اثبات نقض اجرای تعهد از ناحیه متعهد است و ماده 230 قانون مدنی تکلیفی بیش از این برای متعهد له در نظر نگرفته است ولی با عنایت به این که تعیین وجه التزام عرفا باید به گونه ای باشد که بر اساس قرارداد تعهدات پیش بینی شده در آن میزان ورود خسارت احتمالی و ثمن معامله عرفا قابلیت تحمل را داشته باشد والا هرگاه مبلغ آن به گونه ای باشد که متناسب به موارد فوق نبوده و مبلغ ان خیلی بیشتر از میزان ورود خسارت محتمل باشد در واقع عنوان شرط کیفری و تهدیدی را دارد به این معنی که مطالبه آن متعلق قصد طرفین نبوده بلکه قصد طرفین از تعیین آن صرفا تهدید طرف مقابل به عدم نقض تعهدات است و تعیین وجه التزام روزانه 10/000/000 ریال برای عدم انتقال رسمی آپارتمانی به قیمت 8/550/000/000 ریال نامتعارف بوده و تناسبی با میزان خسارت ندارد ضمن این که تاخیر در تحویل نیز به لحاظ انجام تغییراتی در داخل مبیع ان هم به درخواست خریدار بوده که ذیل صورت جلسه تحویل در شهریور سال 1392 دلالت بر ان دارد لذا تجدیدنظر خواهی را وارد ندانسته و رای تجدیدنظر خواسته را به استناد مواد 348 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی تائید می‌نماید ولی از منظر این دیدگاه متذکر می‌شود رای موصوف مانع مطالبه خسارات قراردادی به لحاظ ارتفاع وجه التزام قراردادی در صورت استحقاق نمی‌باشد رای حضوری و قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار