مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره

رأی دادگاه بدوی در خصوص دادخواست آقای ر. ش.ح. با وکالت آقای ک. م. و ع.الف. ط. به طرفیت 1- ت. ف. 2- م. ف. 3- ح. ف. 4- ب. ف. 5- ف. ف. 6- ن. ف. به خواسته صدور حکم تخلیه عین مستاجره به علت تعدی و تفریط با احتساب هزینه دادرسی، دادگاه با بررسی محتویات پرونده و ارجاع امر به کارشناسی اولیه و هیات سه‌ نفره که حکایت از عدم احراز ادعای خ. م. ب. تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره توسط مستاجرین دارد و ب. ت. ب. تعریف تعدی و تفریط در قانون مدنی، هرگز عدم انتفاع از عین مستاجره از سوی مستأجر بنا به ادعای وکیل خواهان به منزله تعدی و تفریط تلقی نمی‌گردد و چنانچه خواهان یا موجر به سبب عدم انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره، مدعی تلف عین بوده ب. ت. ب. اینکه تعمیرات اساسی به عهده موجر است و در مواردی که ضرورت تعمیرات ایجاب نماید و مستأجر مانع شود موجر می‌تواند مطابق مقررات اقدام نماید بدون اینکه موجبات تخلیه عین مستاجره فراهم شود، از این رو ب. ت. ب. عدم احراز تعدی و تفریط و عدم احراز وقوع آن مطابق نظریه کارشناسی که مصون از تعرض مؤثر طرفین باقی مانده، دعوی خواهان را به جهت درخواستی غیر ثابت تشخیص داده و به استناد ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه 6 دادگاه عمومی حقوقی تهران - مسعود نعمتی رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ر. ش.ح. با وکالت آقایان ک. م. و ع.الف. ط. به طرفیت خواندگان نسبت به دادنامه شماره 295...93 مورخ 1393/3/27 صادره از شعبه 6 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوای خواهان (ت. ن. خ.) به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط صادر گردیده است، ن. ب. ا. اعتراضات ت. ن. خ. انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نداشته و دادنامه یاد شده ب. ت. ب. جمیع اوراق و محتویات پرونده و با رعایت اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی و با جلب نظریه کارشناس اصدار گردیده و د. ا. م. از رسیدگی دلیل جدید که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده. لذا با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته را با استناد به ماده 358 قانون مرقوم عیناً تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است. مستشاران شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مسعود اقتصادی - احمدرضا حسین خانی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره در تاریخ 23 اردیبهشت 1394، دادگاه بدوی به درخواست تخلیه عین مستاجره به دلیل ادعای تعدی و تفریط از سوی مستاجران رسیدگی کرد. خواهان، ادعای عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر و عدم انتفاع مستاجر را مطرح نمود. پس از ارجاع به کارشناسی، عدم احراز تعدی و تفریط مشخص گردید و دادگاه با استناد به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوی خواهان را غیر ثابت تشخیص داده و حکم به بطلان آن صادر کرد. این رای در دادگاه تجدیدنظر نیز بر اساس ماده 358 قانون آیین دادرسی تایید شد، زیرا اعتراضات ت. ن. خ. با جهات قانونی مندرج در ماده 348 مطابقت نداشت و دلیلی جدید برای نقض رای ارائه نشد. رای دادگاه تجدیدنظر قطعی و لازم‌الاجرا است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/02/23 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: ب. ت. ب. تعریف تعدی و تفریط در قانون مدنی، عدم انتفاع از عین مستاجره از سوی مستاجر به منزله تعدی و تفریط تلقی نمی گردد؛ بنابراین دعوی تخلیه موجر به این دلیل پذیرفته نیست. در خصوص دادخواست آقای ر. ش.ح. با وکالت آقای ک. م. و ع.الف. ط. به طرفیت 1 - ت. ف. 2 - م. ف. 3 - ح. ف. 4 - ب. ف. 5 - ف. ف. 6 - ن. ف. به خواسته صدور حکم تخلیه عین مستاجره به علت تعدی و تفریط با احتساب هزینه دادرسی، دادگاه با بررسی محتویات پرونده و ارجاع امر به کارشناسی اولیه و هیات سه‌ نفره که حکایت از عدم احراز ادعای خ. م. ب. تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره توسط مستاجرین دارد و ب. ت. ب. تعریف تعدی و تفریط در قانون مدنی، هرگز عدم انتفاع از عین مستاجره از سوی مستاجر بنا به ادعای وکیل خواهان به منزله تعدی و تفریط تلقی نمی‌گردد و چنانچه خواهان یا موجر به سبب عدم انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره، مدعی تلف عین بوده ب. ت. ب. اینکه تعمیرات اساسی به عهده موجر است و در مواردی که ضرورت تعمیرات ایجاب نماید و مستاجر مانع شود موجر می‌تواند مطابق مقررات اقدام نماید بدون اینکه موجبات تخلیه عین مستاجره فراهم شود، از این رو ب. ت. ب. عدم احراز تعدی و تفریط و عدم احراز وقوع آن مطابق نظریه کارشناسی که مصون از تعرض موثر طرفین باقی مانده، دعوی خواهان را به جهت درخواستی غیر ثابت تشخیص داده و به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌دارد. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - مسعود نعمتی رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ر. ش.ح. با وکالت آقایان ک. م. و ع.الف. ط. به طرفیت خواندگان نسبت به دادنامه شماره --- ... 93 مورخ 1393/03/27 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوای خواهان (ت. ن. خ.) به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط صادر گردیده است، ن. ب. ا. اعتراضات ت. ن. خ. انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نداشته و دادنامه یاد شده ب. ت. ب. جمیع اوراق و محتویات پرونده و با رعایت اصول و قواعد دادرسی و موازین قانونی و با جلب نظریه کارشناس اصدار گردیده و د. ا. م. از رسیدگی دلیل جدید که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده. لذا با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته را با استناد به ماده 358 قانون مرقوم عینا تایید می‌نماید. این رای قطعی است. مستشاران شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران مصادیق تعدی و تفریط در عین مستأجره در تاریخ 28 دی‌ماه 1394، دادگاه عمومی حقوقی تهران به دعوای مطروحه در خصوص فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره رسیدگی کرد. خواسته اصلی بر مبنای بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مطرح و ادعا شد که مستاجر اقدام به تعدی و تفریط کرده است. خ. ه. تغییرات غیرمجاز در ملک را عنوان کردند، اما دادگاه پس از بررسی نظریه کارشناس و مستندات پرونده، تغییرات انجام شده را متناسب با فعالیت تجاری و مجاز بر اساس قرارداد اجاره تشخیص داد و اقدام مستاجر را به عنوان تعدی و تفریط نپذیرفت. بر این اساس، وفق مواد 197 قانون آیین دادرسی مدنی و 1257 قانون مدنی، حکم به بی‌حقی خ. ه. صادر گردید. این حکم ظرف 20 روز قابلیت اعتراض در دادگاه تجدیدنظر داشت. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با تاکید بر عدم وجود تغییرات قابل ملاحظه و مجاز بودن تغییرات طبق اجاره‌نامه، حکم بدوی را تایید و اعتراض ت. ن. خ. را رد کرد. در نهایت، حکم صادره از سوی دادگاه تجدیدنظر به عنوان قطعی اعلام گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/10/28 پیام: متعارف از تعدی وتفریط اقدامی است که سبب تغییر در متراژ وزیربنای ملک شود یا در استحکام بنا موثر بوده و یا متناسب با نوع فعالیت تجاری نباشد. شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/07/18 پیرامون دعوای اقای ع. م. فرزند ن. وخانم ز.ت. س. فرزند ر. با وکالت اقایان الف. م. و الف. ب. به طرفیت بانک تجارت با وکالت اقای م. م.ب. به خواسته صدور حکم به فسخ قرارداد اجاره 91710 وتخلیه عین مستاجره طبق بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 به جهت تعدی وتفریط مستاجر با این توضیح که خواهان بیان کرده برابر نظریه کارشناس تامین دلیل درب ورودی که در طبقه همکف که از سمت راهرو وراه پله موجود در کوچه مریخ به سمت فضای همکف جمع اوری شده تیغه بین ابدارخانه وسرویس بهداشتی برداشته شده است وراه پله ای از سمت همکف به نیم طبقه احداث شده است سرویس بهداشتی نیز به نیم طبقه فوقانی انتقال داده شده است با امعان نظر در محتوای پرونده بخصوص معاینه ملک راه پله مورد ادعا از کوچه مریخ به طبقه بالا م. ب. نه به طبقه همکف واحتمالا در قسمت سرویس بهداشتی فعلی در طبقه بالا وارد طبقه می شده است که در حال حاضر به کیفیت صورت جلسه معاینه محل م. ب. علاوه بر ان متعارف از تعدی وتفریط اقدامی است که سبب تغییر در متراژ وزیربنای ملک شود یا در استحکام بنا موثر باشد ویا متناسب با نوع فعالیت تجاری نباشد که در ملک متنازع فیه نخست اینکه انچه به عنوان نقشه مصوب شهرداری در سال 42 ابراز شده است با مفاد قراردادهای سال 43 و 55 منطبق نیست که ان امر موید اینست که بعد از نقشه شهرداری تغییراتی در ملک صورت گرفته است دوم اینکه ب. ت. ب. اینکه محل برای بانک اجاره داده شده است تغییرات انجام شده متناسب با فعالیت تجاری است سوم اینکه برابر قرارداد اجاره سال 55 موجر ومستاجر اجازه تغییرات لازم برای استفاده بهتر را داده است که به شرحی که در بند دوم بیان شده این تغییرات یعنی جابه جایی سرویس بهداشتی وانسداد مسیر پلکان با فرض انجام ان توسط خوانده به جهت اقتضای نوع فعالیت وضرورت امنیت بیشتر فضای بانک متعارف به نظر می‌رسد بنابراین دادگاه اقدامان مورد ادعای خواهان را از مصادیق تعدی وتفریط نمی داند ودر نتیجه دعوای خ. ر. و. نمی داند وبه استناد مواد 197 از قانون آیین دادرسی مدنی و 1257 قانون مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر می کند.این رای حضوری وظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهرانمجید شایسته شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/10/28 در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع. م. فرزند ن. و خانم ز.ت. س. فرزند ر. با وکالت اقایان الف. م. و الف. ب. از وکلای ر. د. ب. طرفیت بانک تجارت با وکالت آقای م. م.ب. وکیل رسمی دادگستری نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1394/07/18 صادره از شعبه محترم --- دادگاه عمومی (حقوقی) تهران موضوع پرونده کلاسه --- که متضمن صدور حکم بر بی حقی تجدیدنظرخواهان (خواهان‌های دعوای نخستین) به خواسته صدور حکم به فسخ قرارداد اجاره 91710 و تخلیه عین مستاجره به استناد بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356/05/02 به لحاظ تعدی و تفریط در عین مستاجره از ناحیه مستاجر به شرح مضبوط در دادنامه م. ب. که ب. ت. ب. مجموع محتویات پرونده و امعان نظر در اوراق و منضمات ان، مفاد لایحه تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهان، مفاد لایحه دفاعیه تجدیدنظرخوانده، مدلول دادنامه تجدیدنظرخواسته ن. ب. ا. به موجب نظریه کارشناس تامین دلیل (صفحه 20 پرونده) تغییرات قابل ملاحظه ای در عین مستاجر ایجاد نشده و اقدامات انجام شده توسط مستاجر در عین مستاجره از مصادیق تعدی و تفریط نمی‌باشد زیرا که به موجب اجاره نامه فیمابین بانک اجازه تغییرات لازم جهت استفاده بهتر داشته است و دادنامه معترض عنه که بر همین اساس و مبنا اصدار گردیده از جهت رسیدگی، رعایت اصول و قواعد دادرسی و انطباق آن با قانون فاقد اشکال موثر قانونی و منقصت قضایی م. ب. و جهات تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ یک از جهات منصوص در ماده 348 از قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379/01/21 نمی‌باشد علیهذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده 358 بعد از قانون مرقوم ضمن رد اعتراض ت. ن. خ. دادنامه تجدیدنظرخواسته را در محدوده تجدیدنظرخواهی تائیدو استوار مینماید رای صادره قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار قاسم توکلی - رمضان نامدار موضوع دعوی، الزام به تنظیم سند اجاره یک باب مغازه به درخواست خواهان بود. خ. ب. ا. به مواد 7، 8 و 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی، درخواست تنظیم سند رسمی اجاره را به دلیل امتناع وراث موجر از این امر مطرح کرد. در مقابل، خواندگان در دعوی تقابل، فسخ و تخلیه مورد اجاره را به دلیل تعدی و تفریط و تغییرات صورت‌گرفته اعلام نمودند. <br>دادگاه بدوی پس از ارجاع موضوع به کارشناس و تایید نظریه کارشناسی، حکم به الزام خواندگان به تنظیم سند اجاره و پرداخت هزینه دادرسی صادر کرد و دعوی تقابل خواندگان را به دلیل عدم احراز صحت ادعا باطل اعلام نمود. <br>در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با استناد به ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی، تجدیدنظرخواهی خواندگان را رد و دادنامه بدوی را تایید کرد و اقدامات مستاجر را مصداق تعدی و تفریط ندانست. این رای قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/06/25 پیام: تقسیم مورد اجاره میان مستاجران، مصداق تعدی و تفریط نیست. در خصوص دعوی م.د. فرزند ع.ع. با وکالت ح.م. به طرفیت 1 - م. 2 - م.ح. 3 م. 4 - ع. 5 - ن. 6 - ع. 7 - الف. 8 - م.ع. 9 - ف. 10 - ز. 11 - م. 12 - ن. 13 - ط. 14 - الف. 15 - الف. شهرت همگی ن.فرزندان غ. 16 - الف. 17 - م.شهرت هر دو نفر ن. فرزندان مرحوم م. به خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند اجاره یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی پلاک آبی 13/55 را جهت کسب و کار اجاره نموده و سالیان متمادی درآن محل مشغول کسب م. ب. متاسفانه ورثه موجر مرحوم غ.ن. از تنظیم سند اجاره نامه رسمی استنکاف می نمایند با عنایت به اینکه اجاره نامه رسمی برای موکل ضروریست لذا مستندا به مواد 7 و 8 و 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 232 قانون امور حسبی صدور حکم بر الزام خواندگان به تنظیم سند اجاره و پرداخت هزینه دادرسی موضوع ماده 519 قانون آ.د.م م. ا.. ن. ب. ا. خواندگان با وکالت آقای م.د. دادخواستی با موضوع اعلام فسخ و تخلیه مورد اجاره به جهت تخلف از مفاد قرارداد مبنی بر تعدی و تفریط و تغییرات تحت عنوان دعوی تقابل به طرفیت خواهان تقدیم نموده است.دادگاه با ملاحظه اظهارات و لوایح وکلای طرفین موضوع را به کارشناس ارجاع و نظریه کارشناسی به وکلای اصحاب دعوی ابلاغ که مورد اعتراض وکیل دعوی طاری قرار گرفته که کارشناس با بررسی نظریه اولیه خود را تایید و اعتراض وکیل را بلا اساس دانسته لذا مستندا به مواد 7 و 8 و 9 قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال 56 و ماده 519 قانون آ.د.م خواندگان دعوی اصلی را به تنظیم سند اجاره نسبت به مغازه موضوع قرارداد اجاره مورخ سال 01/04/56 و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل م. ت. د. حق خواهان محکوم می‌نماید و در خصوص دادخواست خواندگان در دعوی تقابل با وکالت وکیل نامبرده مبنی بر اعلام فسخ و تخلیه به دلیل تعدی و تفریط و تغییرات اساسی ب. ت. ب. نظریه کارشناس منتخب نسبت به تعدی و تفریط و عدم احراز صحت ادعای وکیل خواهان های دعوی تقابل مستندا به ماده 197 حکم بر بطلان دعوی خواهان های تقابل را صادر و اعلام می‌نماید آرای صادره حضوری ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - خدایاری تجدیدنظرخواهی آقایان و خانم ها م.ح.، م.، م.ع.، ع.، م.، ع.، ن.، الف.، م.، الف.، ف.، ن.، م.، ط.، الف.، الف.، ز. همگی به شهرت ن. با وکالت آقای م.د.به طرفیت آقای م.د. با وکالت آقای ح.م. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 18/3/93 صادره شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن تجدیدنظر خ. ه. ب. تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی با پلاک آبی 55/13 و جبران خسارت دادرسی شده و دعوی آنان به خواسته اعلام فسخ و تخلیه مورد اجاره به مشخصات مذکور به جهت تخلف مفاد قرارداد مبنی بر تعدی و تفریط و تغییرات محکوم به بطلان اعلام شده به گونه ای نیست که موجبات نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم آورد و تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از جهات موضوع ماده 348 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقت ندارد زیرا اولا بنا به مندرجات قرارداد اجاره استنادی که ب. ت. ب. تاریخ شروع قرارداد اجاره بین طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می‌باشد، ت. ن. خ. به عنوان مستاجر حق هرگونه بنایی جرئی و کلی در مورد اجاره داشته اند و بر این اساس مورد اجاره را با مستاجر و شریک دیگر به دو قسمت تقسیم و هر یک حصه خود را متصرف شده اند و از طرفی اقدامات به عمل آمده مطابق نظر کارشناسی از مصادیق تعدی و تفریط نبوده است و اعتراض موجهی هم نسبت به نظر کارشناسی صورت نگرفته است فلذا مستندا به ماده 358 از همان قانون ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را تایید می‌نماید. این رای قطعی است.