مطالبه هزینه تعمیر عین مستاجره معیوب توسط مستاجر مطالبه خسارت از موجر به دلیل رفع عیب عین مستاجره

رأی دادگاه بدوی در خصوص دادخواست آقای س. ح. به طرفیت آقای ک. ک. و اداره تربیت بدنی فیروزکوه به خواسته 1- خسارت ناشی از عدم برخورداری از درآمد طبقه فوقانی استخر به دلیل اشغال غاصبانه به مبلغ 000/000/70 ریال 2- عدم تسویه و پرداخت قبوض مصرفی گاز و تلفن استخر در مدت زمان در اختیار داشتن استخر به مبلغ 000/481/8 ریال 3- وارد نمودن خسارت و از بین بردن برخی از قطعات استخر و خارج نمودن آن در زمان تحویل استخر به مبلغ 400/759/10 ریال 4- هزینه های دادرسی و کارشناسی جمعاً به مبلغ 400/240/94 ریال بدین توضیح که خوانده دعوی آقای ک. ک. در شرایطی که استخر فیروزکوه بر اساس عقد قرارداد کتبی با تربیت بدنی استان تهران برای مدت یک سال در اجاره قانونی خواهان بوده است اولاً به رغم صورتجلسه تنظیمی مورخ 8/8/89 و به ویژه تعهد کتبی نامبرده دائر بر تخلیه طبقه فوقانی استخر معهذا با استقرار چندین دستگاه میز بیلیارد در طبقه بالای استخر همچنان بر تصرفات غاصبانه خود در طول این مدت در طبقه فوقانی استخر ادامه داده است بنابراین خسارت ناشی از عدم برخورداری از درآمد طبقه فوقانی استخر به دلیل تصرف غاصبانه به ازای هر ماه 000/000/10 ریال به مدت 7 ماه به مبلغ کل 000/000/70 ریال را مطالبه نموده است ثانیاً بابت هزینه مصرفی گاز و تلفن استخر مربوط به زمان تصرف بر استخر و کسب درآمد از آن علی رغم صورتجلسه 8/8/89 و تعهد کتبی مبنی بر پرداخت آن و نیز مکاتبات مکرر خواهان و با ادارات تربیت بدنی فیروزکوه و تهران ، خوانده مبلغ 000/481/8 ریال بدهی خویش را پرداخت ننموده که خواهان آن را پرداخت نموده و این مبلغ را مطالبه می نماید . ثالثاً از آنجا که قانوناً تحویل گرفتن استخر در زمان شروع اجاره و آغاز به کار به طور صحیج و سالم و فارغ از هرگونه عیب و علت از متصرف قبلی ملازمه داشته و دارد لهذا خواهان امکان استفاده از استخر را نداشته و الزاماً و ناچاراً بابت راه اندازی آن 400/759/7 ریال بابت وارد آوردن خسارت و از بین بردن عمدی برخی از قطعات استخر و نیز خارج نمودن آنها از محل استخر طبق فاکتورهای پیوست و مبلغ 000/000/8 ریال بابت هزینه های تعویض آب استخر متحمل شده است در نتیجه صدور حکم وفق ستون خواسته را نموده است . دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و اینکه حسب مستندات موجود در پرونده به لحاظ اینکه خواهان ( مستاجر )کارمند دولت محسوب شده عقد اجاره منحل گردیده است بنابراین صرف نظر از عنوان اعلامی جهت انحال عقد اجاره توسط طرفین ن. ب. ا. آثار عقد صحیح با آثار انحلال عقد اجاره به لحاظ فسخ ، بطلان یا ... متفاوت بوده و ابتدا باید تکلیف وضعیت قرارداد از این حیث مشخص گردد تا امکان بررسی استحقاق خواهان در دریافت اجرت المثل قسمتی از عین مستاجره فراهم گردد ، در نتیجه دادگاه مستنداً به ماده 19 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار توقف دادرسی را صادر و اعلام می نماید تا خواهان ظرف مدت یک ماه نسبت به تقدیم دادخواست مربوط اقدام و رسید آن را ارائه نماید . رای صادره در این مورد قطعی است .اما در خصوص سایر خواسته های خواهان دادگاه با لحاظ ماده 267 قانون مدنی که بیان می دارد ایفاء دین از جانب غیر مدیون هم جائز است اگر چه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد و لیکن کسی که دین دیگری را ادا می کند اگر با اذن باشد حق مراجعه به او دارد و الا حق رجوع ندارد و نیز و هرچند بر اساس ماده 477 قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از را بکند لیکن ماده 478 قانون مدنی اشعار می دارد هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند و برابر ماده 479 آن قانون عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع می شود بنابراین دعوی خواهان را در صورت صحت قرارداد اجاره یا حتی عدم صحت آن به لحاظ شرط مندرج در آن یعنی اینکه مستاجر نباید کارمند دولت باشد با عنایت به قاعده فقهی ما لا یضمن بصحیحه لا یضمن بفاسده در مورد خواسته های دوم و سوم و چهارم که مربوط به دو قسمت دوم و سوم م. ب. ثابت نمی داند چرا که خواهان اولاً با خ. ر. ا. قراردادی نداشته و خ. ر. ا. تعدی نیز به نفع خواهان ننموده است تا در برابر خواهان مسئول باشد ثالثاً خواهان از ناحیه هیچکدام از خواندگان اذنی مبنی بر پرداخت دیون ایشان بابت هزینه مصرف گاز و تلفن نداشته است تا بتواند آن را مطالبه نماید رابعاً در صورتی که عین مستاجره معیوب بوده باشد مستاجر تنها حق فسخ اجاره را داشته است و در صورتی که با عیب موجود آن را فسخ ننماید و توافقی بین طرفین عقد راجع به تعمیرات آن در بین نباشد حق رجوع به موجر را ندارد .در نتیجه دادگاه مستنداً به مواد مذکور و ماده ماده 197 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بیحقی خواهان صادر و اعلام می نماید . رای صادره ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی نزد محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب. . دادرس علی البدل دادگاه عمومی شهرستان فیروزکوه- سیدمجتبی لطیفی رستمی رأی دادگاه تجدیدنظر استان درخصوص دادخواست آقای س. ح. فرزند س.الف. بطرفیت آقای ک. ک. فرزند ر. و اداره تربیت بدنی فیروزکوه بخواسته تجدیدنظرخواهی ازدادنامه 208-94/3/12 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی فیروزکوه که به موجب این دادنامه برای مطالبه خسارت وارده ناشی ازعدم امکان برخورداری از درآمدطبقه فوقانی استخر به دلیل اشتغال غاصبانه ازسوی ت. ن. خ. اول از سوی دادگاه بدوی ب. ت. ب. اینکه از شرایط قرارداد کارمند دولت نبودن ت. ن. خ. بوده وبا احراز اینکه وی کارمند دولت بوده بااین وجود وجود مبادرت به تنظیم قرارداد نموده وبرای روشن شد وضعیت قرارداد واینکه آیا وی مستحق دریافت خسارت م. ب. یا خیر به حسب ماده19 قانون آیین دادرسی مدنی قرار توقف دادرسی صادر گردیده ولذا دادگاه بدوی هیچ اظهار نظرماهوی نفیا یا اثباتا نکرده تا این دادگاه تکلیفی داشته باشد ودرمورد خواسته دوم مبنی برمطالبه پرداخت قبوض گاز وتلفن به استناد ماده267 قانون مدنی که بیان می دارد ایفای دین از جانب غیر مدیون جائز است اگرچه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد ولیکن کسی که دین دیگری را ادا می کند اگر باذن باشد حق مراجعه به او را دارد والا حق رجوع ندارد ودرمورد مطالبه خسارت وارده به استخر وخارج نمودن آن از استخر به استناد ماده477 قانون مدنی که موجر باید عین مستاجره را درحالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آنرابکند وحسب ماده478 قانون مزبور هرگاه معلوم شود عین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده اجاره را باتمام اجرت قبول کند ولذا حکم به بطلان دعوای ت. ن. خ. صادرگردیده است حالیه صرف نظرازاینکه ت. ن. خ. هیچ رابطه حقوقی با ت. ن. خ. اول ندارد وچنانچه حقی برای وی قانوناً ایجاد شود باید از موجر ت. ن. خ. دوم مطالبه خود ب. ت. ب. اینکه ت. ن. خ. دلیلی که موجبات نقض دادنامه صادره را فراهم آورد ارائه نکرده وتجدیدنظرخواهی مشمول هیچیک از شقوق ماده348 قانون آیین دادرسی مدنی نمی باشد این دادگاه تجدیدنظرخواهی را وارد ندانسته وبه استناد ماده358قانون آیین دادرسی مدنی ضمن صدور حکم به رد درخواست تجدیدنظرخواهی حکم به تایید دادنامه تجدیدنظرخواسته صادر واعلام می دارد رای صادره قطعی است. شعبه 43 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار سیدابوالحسن قاسمی - محمدحسین عبداللهی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی مطالبه هزینه تعمیر عین مستاجره معیوب توسط مستاجر مطالبه خسارت از موجر به دلیل رفع عیب عین مستاجره در تاریخ 7 دی 1394، دادگاه بدوی به دعوای مطروحه رسیدگی کرد. خواسته‌های مدعی شامل موارد زیر بود: 1. مطالبه خسارت ناشی از عدم برخورداری از درآمد طبقه فوقانی استخر به مبلغ 70,000,000 ریال، 2. عدم پرداخت قبوض مصرفی گاز و تلفن به مبلغ 8,481,000 ریال، 3. خسارت ناشی از آسیب به استخر به مبلغ 400,759,10 ریال، 4. هزینه‌های دادرسی به مبلغ 400,240,94 ریال. <br>ب. ت. ب. تصرف غاصبانه و عدم تسویه حساب، دادگاه بدوی قرار توقف دادرسی صادر و مدعی را ملزم به ارائه دادخواست جدید ظرف مدت یک ماه نمود. در خصوص سایر خواسته‌ها، دادگاه با استناد به مواد 267، 477 و 478 قانون مدنی، دعوی را بی‌حقی اعلام و حکم به رد خواسته‌ها صادر کرد. این رای به تجدیدنظرخواهی منجر شد. <br>دادگاه تجدیدنظر با تاکید بر وضعیت شغلی مدعی و عدم وجود رابطه حقوقی با طرف اول، ضمن تایید رای بدوی، تجدیدنظرخواهی را رد و حکم به قطعی بودن رای صادره داد. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/10/07 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: هرگاه معلوم شود عین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده اجاره را باتمام اجرت قبول کند؛ بنابراین در صورتی که با عیب موجود آن را فسخ نکند و توافقی نیز بین طرفین عقد راجع به تعمیرآن نباشد، حق رجوع به موجر را نداشته و دعوی مطالبه خسارت پرداخت شده توسط وی پذیرفته نمی شود. شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/03/12 در خصوص دادخواست آقای س. ح. به طرفیت آقای ک. ک. و اداره تربیت بدنی فیروزکوه به خواسته 1 - خسارت ناشی از عدم برخورداری از درآمد طبقه فوقانی استخر به دلیل اشغال غاصبانه به مبلغ 70/000/000 ریال 2 - عدم تسویه و پرداخت قبوض مصرفی گاز و تلفن استخر در مدت زمان در اختیار داشتن استخر به مبلغ 8/481/000 ریال 3 - وارد نمودن خسارت و از بین بردن برخی از قطعات استخر و خارج نمودن آن در زمان تحویل استخر به مبلغ 400/759/10 ریال 4 - هزینه های دادرسی و کارشناسی جمعا به مبلغ 400/240/94 ریال بدین توضیح که خوانده دعوی آقای ک. ک. در شرایطی که استخر فیروزکوه بر اساس عقد قرارداد کتبی با تربیت بدنی استان تهران برای مدت یک سال در اجاره قانونی خواهان بوده است اولا به رغم صورتجلسه تنظیمی مورخ 8/8/89 و به ویژه تعهد کتبی نامبرده دائر بر تخلیه طبقه فوقانی استخر معهذا با استقرار چندین دستگاه میز بیلیارد در طبقه بالای استخر همچنان بر تصرفات غاصبانه خود در طول این مدت در طبقه فوقانی استخر ادامه داده است بنابراین خسارت ناشی از عدم برخورداری از درآمد طبقه فوقانی استخر به دلیل تصرف غاصبانه به ازای هر ماه 10/000/000 ریال به مدت 7 ماه به مبلغ کل 70/000/000 ریال را مطالبه نموده است ثانیا بابت هزینه مصرفی گاز و تلفن استخر مربوط به زمان تصرف بر استخر و کسب درآمد از آن علی رغم صورتجلسه 8/8/89 و تعهد کتبی مبنی بر پرداخت آن و نیز مکاتبات مکرر خواهان و با ادارات تربیت بدنی فیروزکوه و تهران، خوانده مبلغ 8/481/000 ریال بدهی خویش را پرداخت ننموده که خواهان آن را پرداخت نموده و این مبلغ را مطالبه می‌نماید. ثالثا از آنجا که قانونا تحویل گرفتن استخر در زمان شروع اجاره و آغاز به کار به طور صحیج و سالم و فارغ از هرگونه عیب و علت از متصرف قبلی ملازمه داشته و دارد لهذا خواهان امکان استفاده از استخر را نداشته و الزاما و ناچارا بابت راه اندازی آن 400/759/7 ریال بابت وارد آوردن خسارت و از بین بردن عمدی برخی از قطعات استخر و نیز خارج نمودن آنها از محل استخر طبق فاکتورهای پیوست و مبلغ 8/000/000 ریال بابت هزینه های تعویض آب استخر متحمل شده است در نتیجه صدور حکم وفق ستون خواسته را نموده است. دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و اینکه حسب مستندات موجود در پرونده به لحاظ اینکه خواهان (مستاجر)کارمند دولت محسوب شده عقد اجاره منحل گردیده است بنابراین صرف نظر از عنوان اعلامی جهت انحال عقد اجاره توسط طرفین ن. ب. ا. آثار عقد صحیح با آثار انحلال عقد اجاره به لحاظ فسخ، بطلان یا... متفاوت بوده و ابتدا باید تکلیف وضعیت قرارداد از این حیث مشخص گردد تا امکان بررسی استحقاق خواهان در دریافت اجرت المثل قسمتی از عین مستاجره فراهم گردد، در نتیجه دادگاه مستندا به ماده 19 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار توقف دادرسی را صادر و اعلام می‌نماید تا خواهان ظرف مدت یک ماه نسبت به تقدیم دادخواست مربوط اقدام و رسید آن را ارائه نماید. رای صادره در این مورد قطعی است.اما در خصوص سایر خواسته های خواهان دادگاه با لحاظ ماده 267 قانون مدنی که بیان می‌دارد ایفاء دین از جانب غیر مدیون هم جائز است اگر چه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد و لیکن کسی که دین دیگری را ادا می کند اگر با اذن باشد حق مراجعه به او دارد و الا حق رجوع ندارد و نیز و هرچند بر اساس ماده 477 قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از را بکند لیکن ماده 478 قانون مدنی اشعار می‌دارد هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند و برابر ماده 479 آن قانون عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع می‌شود بنابراین دعوی خواهان را در صورت صحت قرارداد اجاره یا حتی عدم صحت آن به لحاظ شرط مندرج در آن یعنی اینکه مستاجر نباید کارمند دولت باشد با عنایت به قاعده فقهی ما لا یضمن بصحیحه لا یضمن بفاسده در مورد خواسته های دوم و سوم و چهارم که مربوط به دو قسمت دوم و سوم م. ب. ثابت نمی داند چرا که خواهان اولا با خ. ر. ا. قراردادی نداشته و خ. ر. ا. تعدی نیز به نفع خواهان ننموده است تا در برابر خواهان مسئول باشد ثالثا خواهان از ناحیه هیچکدام از خواندگان اذنی مبنی بر پرداخت دیون ایشان بابت هزینه مصرف گاز و تلفن نداشته است تا بتواند آن را مطالبه نماید رابعا در صورتی که عین مستاجره معیوب بوده باشد مستاجر تنها حق فسخ اجاره را داشته است و در صورتی که با عیب موجود آن را فسخ ننماید و توافقی بین طرفین عقد راجع به تعمیرات آن در بین نباشد حق رجوع به موجر را ندارد.در نتیجه دادگاه مستندا به مواد مذکور و ماده ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بیحقی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی نزد محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/10/07 در خصوص دادخواست آقای س. ح. فرزند س.الف. به طرفیت آقای ک. ک. فرزند ر. و اداره تربیت بدنی فیروزکوه به خواسته تجدیدنظرخواهی ازدادنامه --- - 94/3/12 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی فیروزکوه که به موجب این دادنامه برای مطالبه خسارت وارده ناشی ازعدم امکان برخورداری از درآمدطبقه فوقانی استخر به دلیل اشتغال غاصبانه ازسوی ت. ن. خ. اول از سوی دادگاه بدوی ب. ت. ب. اینکه از شرایط قرارداد کارمند دولت نبودن ت. ن. خ. بوده وبا احراز اینکه وی کارمند دولت بوده بااین وجود وجود مبادرت به تنظیم قرارداد نموده وبرای روشن شد وضعیت قرارداد واینکه آیا وی مستحق دریافت خسارت م. ب. یا خیر به حسب ماده 19 قانون آیین دادرسی مدنی قرار توقف دادرسی صادر گردیده ولذا دادگاه بدوی هیچ اظهار نظرماهوی نفیا یا اثباتا نکرده تا این دادگاه تکلیفی داشته باشد ودر مورد خواسته دوم مبنی برمطالبه پرداخت قبوض گاز وتلفن به استناد ماده 267 قانون مدنی که بیان می‌دارد ایفای دین از جانب غیر مدیون جائز است اگرچه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد ولیکن کسی که دین دیگری را ادا می کند اگر باذن باشد حق مراجعه به او را دارد والا حق رجوع ندارد ودر مورد مطالبه خسارت وارده به استخر وخارج نمودن آن از استخر به استناد ماده 477 قانون مدنی که موجر باید عین مستاجره را درحالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آنرابکند وحسب ماده 478 قانون مزبور هرگاه معلوم شود عین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده اجاره را باتمام اجرت قبول کند ولذا حکم به بطلان دعوای ت. ن. خ. صادرگردیده است حالیه صرف نظرازاینکه ت. ن. خ. هیچ رابطه حقوقی با ت. ن. خ. اول ندارد وچنانچه حقی برای وی قانونا ایجاد شود باید از موجر ت. ن. خ. دوم مطالبه خود ب. ت. ب. اینکه ت. ن. خ. دلیلی که موجبات نقض دادنامه صادره را فراهم آورد ارائه نکرده وتجدیدنظرخواهی مشمول هیچ یک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نمی‌باشد این دادگاه تجدیدنظرخواهی را وارد ندانسته وبه استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن صدور حکم به رد درخواست تجدیدنظرخواهی حکم به تایید دادنامه تجدیدنظرخواسته صادر واعلام می‌دارد رای صادره قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار