ملاک تعدی و تفریط در دعوای تخلیه عین مستاجره

رأی دادگاه بدوی درخصوص دعوی اقای ع. ن.ج. باوکالت متعاقب اقای ش. ک. به طرفیت بانک سپه شعبه ستادمشترک به شماره کد179به خواسته صدورحکم برفسخ قرارداداجاره رسمی شماره.....-47/2/9و....-51/3/8دفترخانه شماره50تهران وتخلیه عین مستاجره به لحاظ تعدی وتفریط مستاجرباجلب نظرکارشناس 0خواهان درتشریح خواسته خود بیان داشته است که خوانده به موجب سنداجاره رسمی پیوست ملک ایشان رابابت فعالیت بانکی واداری اجاره نموده است0لیکن اخیراخوانده با انجام تغییرات اساسی درعین مستاجره وجابه جایی دیوارهای ملک مرتکب تعدی وتفریط شده و ب. ت. ب. اینکه اقدامات خوانده موجب ورود خسارت به عین مستاجره گردیده درخواست رسیدگی وصدورحکم برفسخ قرارداداجاره وتخلیه عین مستاجره رادارد0خوانده دفاعا با رد ادعای خواهان درخواست رد دعوی مشارالیه رانموده است0دادگاه پس ازاحراز رابطه استیجاری فی مابین قرارارجاع امربه کارشناسی صادرنموده است که نهایتاهیات3نفره کارشناسی نظریه خود راکه مصون ازایراد واعتراض موثری باقیمانده است اعلام داشته اند که اقدامات خوانده درتغییرات معموله عین مستاجره باعث ورودواسیب به دیوارهاوپی ساختمان خواهدشد0لذا دادگاه با امعان نظر درمراتب فوق تعدی وتفریط مستاجررادرعین مستاجره محرزمیداند لهذا دادگاه با عنایت درمراتب فوق دعوی خواهان رابه طرفیت خوانده واردوثابت دانسته ومستندابه بند8ماده14قانون روابط موجر ومستاجرسال1356حکم برفسخ قرارداداجاره وتخلیه عین مستاجره ودراجرای ماده519قانون ائین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی د. ح. خ. صادرواعلام مینماید0رای صادره حضوری ظرف20روزپس ازابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی م. ب.. رئیس شعبه80دادگاه حقوقی تهران- اصغر عنایت رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی بانک سپه با مدیریت آقای س.ک. ت به طرفیت آقای ع. ن.ج. با وکالت بعدی آقای ش. ک. نسبت به دادنامه شماره 00224 مورخ 94/3/24 شعبه 80 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در مورد دعوی ت. ن. خ. ( خواهان بدوی ) مبنی بر فسخ قرارداد اجاره رسمی شماره ..... مورخ 47/2/9 و28686مورخ 51/3/8 دفتر اسناد رسمی شماره 50 تهران و تخلیه عین مستاجره به لحاظ تعدی و تفریط مستاجر ، حکم به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره صادر شده است . که با ابلاغ دادنامه به اصحاب پرونده ، خوانده بدوی با تقدیم دادخواست و لایحه تجدیدنظرخواهی مراتب اعتراض خود را اعلام کرده است . د. ا. م. از دادرسی دادگاه در جهت رسیدگی به خواسته ت. ن. خ. و دلایل وی با تعیین وقت دادرسی و استماع اظهارات طرفین و در جهت کشف حقیقت ، ارجاع امر به هیئت کارشناسی را ضروری دانسته و بالحاظ قراردادن اینکه در مرحله بدوی با ارائه نظریه هیئت سه نفره کارشناس ، ت. ن. خ. اعتراض خ. ر. ب. نظریه هیئت سه نفره کارشناسان اعلام داشته لاکن این اعتراض از نظر دادگاه مغفول مانده ، قرار ارجاع امر به هیئت پنج نفره کارشناسان صادر شده و در متن قرار کارشناسی از کارشناسان خواسته شده تا با ملاحظه متن سند رسمی اجاره ، موارد دخل و تصرفات مستاجر که مصداق تعدی و تفریط باشد با ذکر تاریخ اقدامات بعلاوه اینکه مستحدثات جدید بر فرض صحت در استحکام بنا و سازه ب. ت. ب. نوع ساختمان تاثیرات منفی داشته یا خیر ، نظریه کارشناسی خود را اعلام نمایند. متعاقب صدور قرار فوق کارشناسان انتخابی از مجموع 5 نفر ، چهارنفر از آنان با نظر اکثریت به شرح نظریه ثبت شده به شماره...... مورخ 94/12/24 ، ضمن اشاره به موارد تغییرات صورت گرفته در مورد اجاره از جمله حذف دیوار 35 سانتی متری بار بر اصلی ساختمان در حد جنوبی سالن و ساخت دیوار تیغه 12 سانتی متری و ایجاد محل درب ورودی که بدون نعل درگاه و چارچوب فلزی و یا چوب و گودبرداری محدود به اجرای مسیر راه پله از سالن به فضای آبدارخانه و حذف محل درب در حد جنوبی بانک و جا به جایی محل راه پله بالکن داخل سالن عین مستاجره ، اقدامات صورت گرفته را بی تاثیر در استحکام بنا و سازه تشخیص داده اند و کارشناس یک نفره به عنوان اقلیت نیز با اشاره به موارد اعلامی از سوی خواهان بدوی تحت عنوان تعدی و تفریط ( توسعه ساخت طبقه همک در ضلع جنوب غربی ( محل آبدارخانه ) ، مسقف کردن فضای نورگیر مشاعی ضلع جنوب غربی تغییر محل راه پله ورودی به نیم طبقه از ضلع شمالی به ضلع غربی جنب نورگیر مشاعی و تغییرات درب و پنجره ، اقدامات فوق را موجب آسیب براساس بنا ندانسته که با ابلاغ نظریات فوق به طرفین ت. ن. خ. به شرح لایحه تقدیمی مراتب اعتراض خ. ر. ب. نظریه کارشناسی اعلام داشته است . که در نهایت دادگاه با این استدلال که هر چند برابر کارشناسی های صورت گرفته در مرحله بدوی و تجدیدنظر ، تغییرات صورت گرفته در مورد اجاره به نحو پیش گفته تایید شده است لاکن با عنایت به سوابق ارائه شده از سوی ت. ن. خ. که دلالت بر آن دارد خواهان بدوی در سال 82 مالک پلاک ثبتی ملک مورد ادعا شده و اقدامات صورت گرفته از زمان مالکیت سابق وجود داشته و به همان صورت به ت. ن. خ. منتقل شده و طی سالهای گذشته ادعایی دراین خصوص ( تخلیه جهت تعدی و تفریط ) از سوی وی طرح نشده که این خود دلیل بر رضایت به نحو سابق داشته است بعلاوه اینکه ت. ن. خ. از زمان استقرار مالکیت خود براعیانی پلاک به دفعات و به جهات متفاوت اقدام به طرح دعوی تخلیه نموده که دعاوی مطروحه از سوی مراجع قضایی محکوم به رد شده است . که دادگاه قطع نظر از اینکه دفاعیات ت. ن. خ. به نحو فوق مانعی برای طرح دعوی از سوی مالک جدید به جهت اخلاقی ، ایجاد نمی کند . خواسته خواهان بدوی را قابل پذیرش نمی داند چرا که ت. ن. خ. که به عنوان موجر و در ادامه رابطه استیجاری با مالک سابق اقدام به خرید ملک تصرفی بانک سپه می نماید خود آگاه به این نکته بوده که ب. ت. ب. نحوه فعالیت مستاجر و نوع ارائه خدمات پرسنل آن بانک ، تعبیه آبدارخانه با کیفیت اعلامی در نظریه کارشناسان ، و سایر اقدامات در جهت استفاده بهینه پرسنل از امکانات موجود عین مستاجره بوده بعلاوه اینکه نحوه اقدامات هیچگونه آسیبی بر بنا و نوع سازه وارد نمی سازد ، بنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته که بدون توجه به این مبنا صادر شده است مقتضی نقض است. مستندا به ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی با نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته ، حکم به بی حقی خواهان بدوی صادر و اعلام می نماید. این رای قطعی است. شعبه 32 دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار حمیدرضا قمری - محمد کیالاشکی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی