ملاک زمانی در دعوای تعدیل اجاره بها

رأی دادگاه بدوی در این پرونده اقای ع. د. به وکالت اقای ر. ا. فرزند ع.الف. و خانم ن. ح.ع.الف. فرزند الف. به طرفیت شرکت د. (با مسئولیت محدود)به خواسته تعدیل اجاره بها از مبلغ ماهیانه 6800000ریال به مبلغ 40000000ریال ماهیانه با جلب نظر کارشناس بانضمام مابه التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم با احتساب هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل ، ن. ب. ا. بموجب دادنامه غیابی شماره 8909972160300970 صادره از شعبه 38 دادگاه حقوقی تهران که توسط وکیل خواهان برابر اصل شده است اخرین افزایش اجاره بها در تاریخ 1389/10/11 بوده ،اینکه براساس مقررات قانونی سه سال از تاریخ قطعیت تعدیل اجاره بها فوق نگذشته است تا ذینفع بتواند در این مورد مجددا دادخواست تقدیم نماید بنابراین دادگاه دعوی خ. ر. و. ندانسته و مستندا به ماده 1257 قانون مدنی و ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 حکم به رد دعوای خواهان صادر و اعلام می نماید رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز قابل تجدید نظر خواهی در دادگاههای تجدید نظر استان م. ب.. قاضی شعبه 41 دادگاه عمومی حقوقی تهران زارعی رأی دادگاه تجدیدنظر استان 1- خانم ن. ح.ع.الف. 2- آقای ر. ا. با وکالت آقای ع. د. به طرفیت شرکت د. با وکالت خانم ک. ل.نسبت به دادنامه شماره 419 مورخ 1392/8/19 شعبه 41 دادگاه عمومی حقوقی تهران تجدیدنظرخواهی کرده است. براساس دادنامه یاد شده در مورد دعوی تجدیدنظر خ. ه. ب. خواسته تعدیل اجاره بهاء از مبلغ ماهیانه -6/800/000 ریال به -40/000/000 ریال با این استدلال که ن. ب. ا. به موجب دادنامه غیابی 970 شعبه 38 دادگاه حقوقی تهران آخرین افزایش اجاره بها در تاریخ 1389/10/11 بوده و اینکه براساس مقررات قانونی سه سال از تاریخ قطعیت تبدیل اجاره بها فوق نگذشته تا ذینفع بتواند در این مورد مجدداً دادخواست تقدیم نماید. لذا دعوی را وارد ندانسته و حکم به رد آن صادر گردیده است. دادگاه با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین، ن. ب. ا. برابر ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر، چنانچه مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سپری گردیده باشد. مالک حق درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بهاء دارد. بنابراین ملاک انفصاء سه سال مذکور تاریخ قطعیت حکم نمی باشد بلکه تاریخ مقرر در حکم است. بدین معنا که تاریخی که دادگاه آن را مبدأ تعدیل اجاره بها تعیین کرده است. معیار محاسبه سه سال است. از آنجایی که در دادنامه شماره 970 مورخ 1389/10/11 شعبه 38 دادگاه عمومی تهران به صراحت قید شده است که تعدیل اجاره بهاء به مبلغ -6/800/000 ریال از تاریخ 1389/4/1 ثبتی تاریخ تقدیم دادخواست است و از تاریخ مذکور تا تاریخ اقامه دعوی ( 1389/4/17 ) بیش از سه سال سپری شده بنابراین مالکین حق درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره بهاء را دارند. ن. ب. ا. برابر ماده 299 قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه رأی دادگاه راجع به ماهیت دعوی و قاطع آن باشد حکم تلقی می شود و ب. ت. ب. اینکه مبنای صدور رأی دادگاه برای حکم به رد دعوی سپری نشدن سه سال مذکور در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر است و در واقع دادگاه به دعوی رسیدگی ماهیتی نکرده است و جهت مذکور از جهات صدور قرار ردّ دعوی است از این رو دادگاه آنرا قرار تلقی می نماید و ب. ت. ب. مراتب پیش گفته تجدیدنظرخواهی را وارد تشخیص می دهد و مستنداً به ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی قرار معترض عنه نقض می گردد و پرونده جهت رسیدگی ماهیتی به دادگاه محترم نخستین اعاده می شود. این رأی قطعی است. شعبه 61 دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار مجتبی نورزاد - علیرضا صداقتی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی ملاک زمانی در دعوای تعدیل اجاره بها در پرونده‌ای که در تاریخ 3 شهریور 1394 به صدور رای قطعی انجامید، خ. ه. درخواست تعدیل اجاره‌بها از مبلغ 6,800,000 ریال به 40,000,000 ریال را مطرح کرده و خواستار دریافت مابه‌التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم شدند. دادگاه بدوی با استناد به دادنامه غیابی قبلی و بر اساس ماده 1257 قانون مدنی و ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، دعوی خ. ه. را به دلیل عدم گذشت سه سال از تاریخ قطعیت حکم قبلی رد کرد. <br>در مرحله تجدیدنظر، دادگاه پس از بررسی مستندات و لوایح، به این نتیجه رسید که ملاک سه سال، تاریخ مندرج در حکم قبلی است و از آن تاریخ تا زمان اقامه دعوی بیش از سه سال سپری شده است. بنابراین، دادگاه تجدیدنظر با استناد به ماده 299 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی را نقض کرده و پرونده را جهت رسیدگی ماهیتی به دادگاه بدوی اعاده کرد. این رای، قطعی و لازم‌الاجرا است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/06/03 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: ملاک گذشت سه سال برای تعدیل اجاره بها، در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، گذشت سه سال از تاریخ مقرر در حکم قطعی است نه گذشت سه سال از تاربخ قطعیت حکم تعدیل اجاره بها. در این پرونده اقای ع. د. به وکالت اقای ر. ا. فرزند ع.الف. و خانم ن. ح.ع.الف. فرزند الف. به طرفیت شرکت د. (با مسئولیت محدود)به خواسته تعدیل اجاره بها از مبلغ ماهیانه 6800000 ریال به مبلغ 40000000 ریال ماهیانه با جلب نظر کارشناس بانضمام مابه التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم با احتساب هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل، ن. ب. ا. به موجب دادنامه غیابی شماره 8909972160300970 صادره از شعبه --- دادگاه حقوقی تهران که توسط وکیل خواهان برابر اصل شده است اخرین افزایش اجاره بها در تاریخ 1389/10/11 بوده ،اینکه براساس مقررات قانونی سه سال از تاریخ قطعیت تعدیل اجاره بها فوق نگذشته است تا ذینفع بتواند در این مورد مجددا دادخواست تقدیم نماید بنابراین دادگاه دعوی خ. ر. و. ندانسته و مستندا به ماده 1257 قانون مدنی و ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 حکم به رد دعوای خواهان صادر و اعلام می‌نماید رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه‌های تجدید نظر استان م. ب.. قاضی شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران رای دادگاه تجدیدنظر استان 1 - خانم ن. ح.ع.الف. 2 - آقای ر. ا. با وکالت آقای ع. د. به طرفیت شرکت د. با وکالت خانم ک. ل.نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1392/08/19 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران تجدیدنظرخواهی کرده است. براساس دادنامه یاد شده در مورد دعوی تجدیدنظر خ. ه. ب. خواسته تعدیل اجاره بهاء از مبلغ ماهیانه - 6/800/000 ریال به - 40/000/000 ریال با این استدلال که ن. ب. ا. به موجب دادنامه غیابی 970 شعبه --- دادگاه حقوقی تهران آخرین افزایش اجاره بها در تاریخ 1389/10/11 بوده و اینکه براساس مقررات قانونی سه سال از تاریخ قطعیت تبدیل اجاره بها فوق نگذشته تا ذینفع بتواند در این مورد مجددا دادخواست تقدیم نماید. لذا دعوی را وارد ندانسته و حکم به رد آن صادر گردیده است. دادگاه با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین، ن. ب. ا. برابر ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر، چنانچه مدت سه سال از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سپری گردیده باشد. مالک حق درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بهاء دارد. بنابراین ملاک انفصاء سه سال مذکور تاریخ قطعیت حکم نمی‌باشد بلکه تاریخ مقرر در حکم است. بدین معنا که تاریخی که دادگاه آن را مبدا تعدیل اجاره بها تعیین کرده است. معیار محاسبه سه سال است. از آنجایی که در دادنامه شماره --- مورخ 1389/10/11 شعبه --- دادگاه عمومی تهران به صراحت قید شده است که تعدیل اجاره بهاء به مبلغ - 6/800/000 ریال از تاریخ 1389/04/01 ثبتی تاریخ تقدیم دادخواست است و از تاریخ مذکور تا تاریخ اقامه دعوی ( 1389/04/17 ) بیش از سه سال سپری شده بنابراین مالکین حق درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره بهاء را دارند. ن. ب. ا. برابر ماده 299 قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه رای دادگاه راجع به ماهیت دعوی و قاطع آن باشد حکم تلقی می‌شود و ب. ت. ب. اینکه مبنای صدور رای دادگاه برای حکم به رد دعوی سپری نشدن سه سال مذکور در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر است و در واقع دادگاه به دعوی رسیدگی ماهیتی نکرده است و جهت مذکور از جهات صدور قرار ردّ دعوی است از این رو دادگاه آن را قرار تلقی می‌نماید و ب. ت. ب. مراتب پیش گفته تجدیدنظرخواهی را وارد تشخیص می دهد و مستندا به ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی قرار معترض عنه نقض می‌گردد و پرونده جهت رسیدگی ماهیتی به دادگاه محترم نخستین اعاده می‌شود. این رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار