ملاک محاسبه ثمن در مورد آپارتمان

رأی خلاصه جریان پرونده در تاریخ 1393/3/20 آقای ف.الف. و ب. ر.م. د. ب. ط. بانوان م.ش. و ف.ص. به خواسته الزام خواندگان به انجام تعهد قانونی دایر بر استرداد بخشی از ثمن معامله بابت کسری مساحت آپارتمان با جلب نظر کارشناس به انضمام مطلق خسارات قانونی به دادگاه عمومی اراک تسلیم و توضیح داده‌اند: «اینجانبان در سال 1391 به‌موجب مبایعه‌نامه مورخه 1391/10/19 آپارتمانی را به مساحت 170/2 متر مربع به انضمام پارکینگ و انباری به بیع صحیح شرعی و قانونی از خواندگان خریده و تمامی ثمن آن را پرداخت کرده‌ایم و سند مالکیت هریک به میزان سه دانگ به نام اینجانبان صادر و مسلم شده آپارتمان به میزان 8/4 متر مربع از میزان تراضی شده کسر مساحت دارد. ن. ب. ا. در معامله یاد شده هر بخش ثمن در قبال بخشی از مساحت مبیع قرار گرفته ولی به دلیل کسری مساحت، خواندگان من‌ غیر حق قسمتی از ثمن را اخذ کرده‌اند و با عنایت به اینکه تعهد خواندگان بر استرداد ثمن مبنای قانونی دارد، تقاضای صدور حکم به شرح خواسته می‌نماید.» پرونده در شعبه دوم دادگاه مرقوم در جریان رسیدگی قرار گرفته است. خانم ع.الف. وکیل دادگستری به وکالت از خواندگان در جلسه دادرسی بیان داشته: «ملک مورد دعوی بر اساس قیمت مقطوع و کلی فروخته شده؛ نه از قرار هر متر مربع به تومان که مصداق <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> است. یعنی ملک مورد دعوی با شرط صفت فروخته شده و چنانچه متصدی املاک در توضیحات خویش ذکر نموده است، مورد معامله به رؤیت خریدار رسیده و از کم و کیف آن مطلع م. ب. و از آنجا که خواهان مهندس … در سازمان نظام مهندسی است، بعید به نظر می‌رسد که بدون در نظر گرفتن کلیه جوانب ملک را خریده باشد. حال آنکه عرف بر این است که ملک مورد دعوی به رؤیت خوانده رسیده و به لحاظ شرط صفت کم و کیف آن را دیده و پسندیده است و به شکل کلی ملک را خریداری نموده و اکنون که از منافع ملک استفاده برده است، پس از دو سال چنین دعوایی مطرح کرده است. در ضمن صورت‌جلسه تفکیک طبقاتی و کمیسیون ماده 100 به تاریخ مقدم از مبایعه‌نامه وجود دارد که موکلین مدعی هستند این صورت‌جلسه به رؤیت خواهان رسیده و از آنجا که خواهان طبق <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> حق فسخ دارد نه مطالبه ثمن، قرار رد دعوی ایشان را صادر فرمایید.» وکیل خواهان نیز اظهار داشته: «در هنگام رؤیت آپارتمان نمی‌توان با چشم مساحت آپارتمان را تخمین زد، حتی اگر شخص دارای تجربه و مهارت کافی باشد. همچنین در هنگام خرید آپارتمان ملاک، متراژ مفید آپارتمان م. ب. و در صورت وجود انباری و پارکینگ قیمت هر متر مربع آپارتمان همکف نسبت به آپارتمانی که انباری و پارکینگ ندارد بیشتر باشد.» دادگاه کفایت رسیدگی را اعلام و ضمن شرح دعوی و ذکر ادلّه و مستندات طرفین خلاصتاً به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می‌نماید: «هرچند در قرار مورد نظر به تصریح هر جزء از ثمن در مقابل هر جزء از مبیع قرار نگرفته، ولی عرف مسلّم و حاکم بر خرید و فروش آپارتمان‌ها آن‌گونه است که برخلاف استدلال وکیل خواندگان، معاملات آپارتمان‌ها مبتنی بر ارزش‌گذاری هر متر مربع از آن در قبال ثمن معامله است، گرچه این موضوع در قرارداد به تصریح درج نگردد. آن چنانکه مساحت آپارتمان به‌صورت حدودی درج نشده و جزیی‌ترین بخش از آن نیز به‌صورت 170/20 متر مربع در قرارداد مورد اشاره قرار گرفته است و این امر بدان مفهوم است که دودهم متر از آن هم دارای آنچنان اهمیتی بوده که ذکر مساحت گردیده است و از آنجا که به شرح تصویر نقشه تفکیکی ابرازی از سوی وکیل خواندگان، مساحت آپارتمان به میزان 165/47 متر درج شده و خواندگان با علم کامل به مساحت این آپارتمان و بدون توجه به آنکه مساحت انباری قابل جمع با مساحت آپارتمان، به‌عنوان بنای مفید نیست، مبادرت به درج مساحت 170/2 متر نموده‌اند و بر این مبنا اقدام به اخذ وجه کرده‌اند و فی‌الواقع افزون بر مساحت 165/4 متر وجوهی را اخذ کرده‌اند که محق به دریافت آن نبودند و برخلاف استدلال وکیل خواندگان موضوع مطروحه مشمول مقررات <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> نیست و در هیچ کجای قرارداد اقدام به انعقاد عقد مبتنی بر مشروط شدن معامله بر مساحت مورد ذکر در آن نگردیده است تا آخرالامر صرفاً خواهان را محق به اعلام فسخ بدانیم. در نتیجه نظر به مفاد ماده 301 و 302 قانون مدنی دعوی مطروحه را وارد تشخیص و خواندگان را بالمناصفه به پرداخت مبلغ 155/766/148 ریال به انضمام هزینه دادرسی به این مأخذ د. ح. خ. ه. محکوم می‌نماید. بانوان ف.ص. و م.ش. به رأی دادگاه اعتراض و دادخواست فرجامی تقدیم داشته‌اند و اعتراض‌های آنان تکرار مطالبی است که در جریان دادرسی عنوان شده و مجدداً تأکید کرده‌اند که در مبایعه‌نامه هیچ عبارتی مبنی بر اینکه ملک مورد دعوی از قرار هر متر مربع 80 تومان فروخته شده به چشم نمی‌خورد و در توضیحات مشاور املاک نیز قید گردیده مورد معامله به رؤیت خریداران رسیده و از کم و کیف آن مطلع می‌باشند و ملک با شرط صفت فروخته شده و مشمول مقررات <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> م. ب.. اکنون پس از گذشت حدود 2 سال فرجام‌خواندگان دادخواست استرداد بخشی از ثمن که 8/4 متر مربع انباری م. ب. را تقدیم کرده‌اند و تقاضای نقض دادنامه فرجام‌خواسته را دارند و لایحه‌ای اعتراضیه‌ای نیز تقدیم داشته‌اند. فرجام‌خواندگان نیز لایحه‌ای تقدیم داشته و به اعتراض‌های فرجام‌خواهان پاسخ گفته‌اند. پرونده به دیوان‌عالی‌کشور ارسال و رسیدگی به این شعبه محول شده است. لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهد شد. هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای … و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده، چنین رأی می‌دهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور فرجام‌خواهی بانوان ف.ص. و م.ش. نسبت به دادنامه شماره 200559 – 1393/5/28 شعبه دوم دادگاه عمومی اراک موجه به نظر نمی‌رسد. زیرا رأی دادگاه ب. ت. ب. ادلّه و مستندات موجود در پرونده بر اساس موازین قانونی صادر شده و از لحاظ رعایت تشریفات دادرسی نیز خدشه‌ای بر آن وارد نمی‌باشد و اعتراض‌های فرجام‌خواهان در حدی نیست که نقض آن را ایجاب کند. لذا ضمن مردود شمردن فرجام‌خواهی، دادنامه فرجام‌خواسته مستنداً به ماده 370 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ابرام و استوار می‌گردد. رئیس و مستشار شعبه 25 دیوان‌عالی‌کشور سعیدی - خوشوقتی فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی ملاک محاسبه ثمن در مورد آپارتمان در تاریخ 20 خرداد 1393، درخواست الزام به استرداد بخشی از ثمن معامله به دلیل کسری مساحت آپارتمان به دادگاه عمومی اراک تقدیم شد. درخواست‌کنندگان ادعا کردند که در سال 1391 آپارتمانی به مساحت 170.2 متر مربع خریداری کرده‌اند و به دلیل کسری 4.8 متر مربع، مستحق استرداد بخشی از ثمن هستند. در دفاعیات، طرف مقابل به <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> استناد کرده و ادعا کردند که فروش ملک به قیمت مقطوع و با شرط صفت انجام شده و درخواست‌کنندگان از جزئیات ملک آگاه بوده‌اند. دادگاه بدوی پس از ارزیابی مستندات و شواهد، به این نتیجه رسید که عرف معاملات آپارتمان‌ها بر اساس قیمت هر متر مربع تعیین می‌شود و ب. ت. ب. کسری مساحت، طرف مقابل را به پرداخت مبلغ 155,766,148 ریال به همراه هزینه دادرسی محکوم کرد. طرف مقابل به این رای اعتراض کرده و درخواست فرجامی ارائه دادند. دیوان عالی کشور پس از بررسی، فرجام‌خواهی را مردود اعلام کرده و رای دادگاه بدوی را بر اساس ماده 370 قانون آیین دادرسی تایید نمود. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/11/29 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: برابر عرف حاکم بر خرید و فروش آپارتمان‌ها، آپارتمان ها بر اساس متراژ قیمت گذاری می‌شوند و هر چند در قرارداد این موضوع ذکر نشده باشد، چنانچه خریدار پول بیشتری پرداخت کرده باشد، می‌تواند آن را استرداد کند. رای خلاصه جریان پرونده در تاریخ 1393/03/20 آقای ف.الف. و ب. ر.م. د. ب. ط. بانوان م.ش. و ف.ص. به خواسته الزام خواندگان به انجام تعهد قانونی دایر بر استرداد بخشی از ثمن معامله بابت کسری مساحت آپارتمان با جلب نظر کارشناس به انضمام مطلق خسارات قانونی به دادگاه عمومی اراک تسلیم و توضیح داده‌اند: «اینجانبان در سال 1391 به‌موجب مبایعه‌نامه مورخه 1391/10/19 آپارتمانی را به مساحت 170/2 متر مربع به انضمام پارکینگ و انباری به بیع صحیح شرعی و قانونی از خواندگان خریده و تمامی ثمن آن را پرداخت کرده‌ایم و سند مالکیت هریک به میزان سه دانگ به نام اینجانبان صادر و مسلم شده آپارتمان به میزان 8/4 متر مربع از میزان تراضی شده کسر مساحت دارد. ن. ب. ا. در معامله یاد شده هر بخش ثمن در قبال بخشی از مساحت مبیع قرار گرفته ولی به دلیل کسری مساحت، خواندگان من‌ غیر حق قسمتی از ثمن را اخذ کرده‌اند و با عنایت به اینکه تعهد خواندگان بر استرداد ثمن مبنای قانونی دارد، تقاضای صدور حکم به شرح خواسته می‌نماید.» پرونده در شعبه دوم دادگاه مرقوم در جریان رسیدگی قرار گرفته است. خانم ع.الف. وکیل دادگستری به وکالت از خواندگان در جلسه دادرسی بیان داشته: «ملک مورد دعوی بر اساس قیمت مقطوع و کلی فروخته شده؛ نه از قرار هر متر مربع به تومان که مصداق <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> است. یعنی ملک مورد دعوی با شرط صفت فروخته شده و چنانچه متصدی املاک در توضیحات خویش ذکر نموده است، مورد معامله به رویت خریدار رسیده و از کم و کیف آن مطلع م. ب. و از آنجا که خواهان مهندس … در سازمان نظام مهندسی است، بعید به نظر می‌رسد که بدون در نظر گرفتن کلیه جوانب ملک را خریده باشد. حال آنکه عرف بر این است که ملک مورد دعوی به رویت خوانده رسیده و به لحاظ شرط صفت کم و کیف آن را دیده و پسندیده است و به شکل کلی ملک را خریداری نموده و اکنون که از منافع ملک استفاده برده است، پس از دو سال چنین دعوایی مطرح کرده است. در ضمن صورت‌جلسه تفکیک طبقاتی و کمیسیون ماده 100 به تاریخ مقدم از مبایعه‌نامه وجود دارد که موکلین مدعی هستند این صورت‌جلسه به رویت خواهان رسیده و از آنجا که خواهان طبق <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> حق فسخ دارد نه مطالبه ثمن، قرار رد دعوی ایشان را صادر فرمایید.» وکیل خواهان نیز اظهار داشته: «در هنگام رویت آپارتمان نمی‌توان با چشم مساحت آپارتمان را تخمین زد، حتی اگر شخص دارای تجربه و مهارت کافی باشد. همچنین در هنگام خرید آپارتمان ملاک، متراژ مفید آپارتمان م. ب. و در صورت وجود انباری و پارکینگ قیمت هر متر مربع آپارتمان همکف نسبت به آپارتمانی که انباری و پارکینگ ندارد بیشتر باشد.» دادگاه کفایت رسیدگی را اعلام و ضمن شرح دعوی و ذکر ادلّه و مستندات طرفین خلاصتا به شرح زیر مبادرت به صدور رای می‌نماید: «هرچند در قرار مورد نظر به تصریح هر جزء از ثمن در مقابل هر جزء از مبیع قرار نگرفته، ولی عرف مسلّم و حاکم بر خرید و فروش آپارتمان‌ها آن‌گونه است که برخلاف استدلال وکیل خواندگان، معاملات آپارتمان‌ها مبتنی بر ارزش‌گذاری هر متر مربع از آن در قبال ثمن معامله است، گرچه این موضوع در قرارداد به تصریح درج نگردد. آن چنانکه مساحت آپارتمان به‌صورت حدودی درج نشده و جزیی‌ترین بخش از آن نیز به‌صورت 170/20 متر مربع در قرارداد مورد اشاره قرار گرفته است و این امر بدان مفهوم است که دودهم متر از آن هم دارای آنچنان اهمیتی بوده که ذکر مساحت گردیده است و از آنجا که به شرح تصویر نقشه تفکیکی ابرازی از سوی وکیل خواندگان، مساحت آپارتمان به میزان 165/47 متر درج شده و خواندگان با علم کامل به مساحت این آپارتمان و بدون توجه به آنکه مساحت انباری قابل جمع با مساحت آپارتمان، به‌عنوان بنای مفید نیست، مبادرت به درج مساحت 170/2 متر نموده‌اند و بر این مبنا اقدام به اخذ وجه کرده‌اند و فی‌الواقع افزون بر مساحت 165/4 متر وجوهی را اخذ کرده‌اند که محق به دریافت آن نبودند و برخلاف استدلال وکیل خواندگان موضوع مطروحه مشمول مقررات <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> نیست و در هیچ کجای قرارداد اقدام به انعقاد عقد مبتنی بر مشروط شدن معامله بر مساحت مورد ذکر در آن نگردیده است تا آخرالامر صرفا خواهان را محق به اعلام فسخ بدانیم. در نتیجه نظر به مفاد ماده 301 و 302 قانون مدنی دعوی مطروحه را وارد تشخیص و خواندگان را بالمناصفه به پرداخت مبلغ 155/766/148 ریال به انضمام هزینه دادرسی به این ماخذ د. ح. خ. ه. محکوم می‌نماید. بانوان ف.ص. و م.ش. به رای دادگاه اعتراض و دادخواست فرجامی تقدیم داشته‌اند و اعتراض‌های آنان تکرار مطالبی است که در جریان دادرسی عنوان شده و مجددا تاکید کرده‌اند که در مبایعه‌نامه هیچ عبارتی مبنی بر اینکه ملک مورد دعوی از قرار هر متر مربع 80 تومان فروخته شده به چشم نمی‌خورد و در توضیحات مشاور املاک نیز قید گردیده مورد معامله به رویت خریداران رسیده و از کم و کیف آن مطلع می‌باشند و ملک با شرط صفت فروخته شده و مشمول مقررات <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده 355 قانون مدنی</a> م. ب.. اکنون پس از گذشت حدود 2 سال فرجام‌خواندگان دادخواست استرداد بخشی از ثمن که 8/4 متر مربع انباری م. ب. را تقدیم کرده‌اند و تقاضای نقض دادنامه فرجام‌خواسته را دارند و لایحه‌ای اعتراضیه‌ای نیز تقدیم داشته‌اند. فرجام‌خواندگان نیز لایحه‌ای تقدیم داشته و به اعتراض‌های فرجام‌خواهان پاسخ گفته‌اند. پرونده به دیوان‌عالی‌کشور ارسال و رسیدگی به این شعبه محول شده است. لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهد شد. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای … و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده، چنین رای می‌دهد: رای شعبه دیوان عالی کشور فرجام‌خواهی بانوان ف.ص. و م.ش. نسبت به دادنامه شماره --- - 1393/05/28 شعبه دوم دادگاه عمومی اراک موجه به نظر نمی‌رسد. زیرا رای دادگاه ب. ت. ب. ادلّه و مستندات موجود در پرونده بر اساس موازین قانونی صادر شده و از لحاظ رعایت تشریفات دادرسی نیز خدشه‌ای بر آن وارد نمی‌باشد و اعتراض‌های فرجام‌خواهان در حدی نیست که نقض آن را ایجاب کند. لذا ضمن مردود شمردن فرجام‌خواهی، دادنامه فرجام‌خواسته مستندا به ماده 370 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ابرام و استوار می‌گردد. رئیس و مستشار شعبه --- دیوان‌عالی‌کشور