ممنوعیت نقل و انتقال واحدهای طرح نهضت ملی مسکن و سوء استفاده مشاورین املاک از امتیاز خریداران این طرح حمایتی

بـسـمـه تـعـالـی هیات تخصصی اراضی شهرسازی ، منابع طبیعی و محیط زیست * شماره پــرونـــده : هـ ت/ 0300159 شماره دادنامه سیلور: 140331390002462042 تاریخ: 1403/10/15 * شاکی : آقای … نعمت *طرف شکایت : شرکت عمران شهرهای جدید *مـوضـوع شـکایت و خواسته : درخواست ابطال نامه شماره 19383/1402/ص/4214 مورخ 1402/12/27 رییس هیات مدیره و سرپرست شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ * شاکی د. ب. ط. شرکت عمران شهرهای جدید به خواسته درخواست ابطال نامه شماره 19383/1402/ص/4214 مورخ 1402/12/27 رییس هیات مدیره و سرپرست شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید به دیوان عدالت اداری تقدیم کرده که به هیات عمومی ارجاع شده است متن مقرره مورد شکایت به قرار زیر م. ب.: " رییس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رییس محترم اتاق اصناف ایران مدیر کل محترم صنعت، معدن و تجارت استان تهران موضوع: ممنوعیت نقل و انتقال واحدهای طرح نهضت ملی مسکن و سوء استفاده مشاورین املاک از امتیاز خریداران این طرح حمایتی باسلام و دعای خیر : همانگونه که مستحضرید عملیات اجرایی طرح نهضت ملی مسکن و ثبت نام متقاضیان مشمول آن از سال 1398 آغاز شده و اغلب متقاضیان این طرح با پرداخت مراحل اولیه سهم آورده خود در پروژه های طرح مذکور که دارای پیشرفت های فیزیکی مختلف از 5 تا 90 درصد می باشند جانمایی شده اند لیکن از آنجا که بر اساس شیوه نامه اجرایی این طرح تخصیص واحد به متقاضیان در مراحل پایانی اجرای پروژه صورت خواهد پذیرفت. در اغلب پروژه ها فرایند انتخاب واحد به متقاضیان و بالتبع آن انعقاد قرارداد واگذاری واحدها تاکنون صورت نپذیرفته است. بر این اساس و باتوجه عدم انعقاد قرار داد بدیهی است خرید و فروش و انجام معاملات ثانویه این واحدها غیر قانونی بوده و به رسمیت شناخته نخواهد شد. این در حالی است که بر اساس گزارشات واصله امتیاز طرح نهضت ملی مسکن در برخی از شهرهای جدید مورد معامله قرار گرفته و دفاتر اسناد رسمی نسبت به ثبت این معاملات اقدام نموده اند که این امر ب. ت. ب. عدم آگاهی برخی خریداران امتیازها و در نهایت در گیری پروژه ها با پرونده های حقوقی و قضایی ناشی از این تخلفات و جرایم موجب تضرر ایشان و تشکیل پرونده های قضایی می گردد. با عنایت به ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان (اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند) و ماده 3 آیین نامه اجرایی طرح نهضت ملی مسکن که مقرر گردید کلیه امور مربوط به این طرح مطابق با دستورالعمل ها و نمونه قراردادهای ابلاغی وزارت راه و شهرسازی انجام شود، خواهشمند است دستور فرمایید ب. ت. ب. ممنوعیت هرگونه خرید و فروش امتیاز طرح نهضت ملی مسکن در حال حاضر و پیشگیری از تبعات آتی و طرح دعاوی متعدد در این بخش نسب به ابلاغ ممنوعیت ثبت نقل و انتقال و ممانعت از انجام هرگونه معامله مربوطه واحدهای طرح مذکور و ثبت رسمی آنها در دفاتر اسناد رسمی و دفاتر املاک اقدام لازم بعمل آید. پیشاپیش از حسن نظر جنابعالی نهایت تشکر و قدردانی را دارم .- رییس هیات مدیره و سرپرست شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید " *دلایل شاکی برای ابطال مقرره مورد شکایت : به استحضار میرساند رییس هیات مدیره و مدیر عامل شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید به موجب بخشنامه شماره 1383/1402/ص 4214 مورخه 1402/12/27 به استناد ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان و همچنین ماده 3 آیین نامه اجرایی طرح نهضت ملی مسکن نقل و انتقال واحدهای طرح نهضت ملی مسکن را ممنوع اعلام نموده است. با عنایت به موارد ذیل بخشنامه موصوف خلاف قانون و خارج از حدود صلاحیت و اختیارات شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید بوده و تقاضای ابطال بخشنامه موصوف م. ا.. اولاً طبق تعریفی که در ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مقرر شده است «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب میشود. طبق تعریف فوق اساساً خرید و فروش و نقل و انتقال امتیاز مسکن ملی از شمول قانون مذکور خارج م. ب.. ثانیاً در فرض شمول نیز هیچ ممنوعیتی در این قانون برای خرید و فروش امتیاز مسکن ملی مقرر نشده است و ماده 23 قانون مذکور که مقرر کرده است: «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از 91 روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند»؛ در خصوص اشخاصی است که صاحب و مالک رسمی زمین می باشند نه در خصوص دارندگان مسکن ملی که هنوز در مراحل اولیه مالکیت قرار داشته و هیچ سند و مدرکی دال بر مالکیت زمین نیز ندارند. ثالثاً براساس اصل 9 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران هیچ مقامی حق ندارد آزادی های مشروع را ، هر چند با وضع قوانین و مقررات، سلب کند. بر اساس ماده 10 قانون مدنی نیز: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. لذا از آنجایی که قراردادها و معاملات خرید و فروش امتیاز مسکن ملی صریحاً ممنوع اعلام نشده است و این نوع قراردادها از قانونی و براساس اصل حاکمیت اراده و آزادی تنظیم قراردادها بلامانع م. ب.. بنابراین ب. ت. ب. مراتب فوق بخشنامه فوق الذکر اولاً خلاف قانون و ثانیاً خارج از حیطه صلاحیت و اختیارات صادر کننده آن بوده م. ب.. لذا تقاضای ابطال بخشنامه فوق الذکر م. ا.. * خلاصه مدافعات طرف شکایت : مدیر کل دفتر حقوقی، املاک و امور ثبتی شرکت های مادر تخصصی عمران شهرهای جدید تصویر لایحه دفاعیه مدیر کل دفتر توسعه امور مسکن آن شرکت را که در چهار برگ تحت شماره 5996/1403/ص/ 4214 مورخ 1403/5/16 ثبت شده، به دفتر هیات عمومی ارسال نموده و مختصراً چنین مرقوم داسته است: متعاقب دریافت گزارشهای متعدد از شرکت های تابعه در خصوص خرید و فروش امتیاز واحدها، بخشنامه مذکور با هدف جلوگیری از نقل و انتقال امتیاز ثبت نام واحدهای مسکن اقدام و نهضت ملی مسکن که در نتیجه آن، افراد بدون دارا بودن قرارداد واگذاری یا تخصیص واحد، نسبت به واگذاری امتیاز ثبت نام خود از طریق دفاتر اسناد رسمی در قالب «اسناد صلح یا نقل و انتقال فروش امتیاز» اقدام می نمودند، صادر گردید. با این وجود به دلیل اهمیت موضوع و نقش آن در بازار مسکن، توجه جنابعالی به موارد ذیل جلب می گردد : 1- وفق نامه شماره 231353/1401 مورخ 1401/12/8 معاون محترم امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به نامه شماره ١٦٧٤٢/١٤٠١/ص مورخ 1401/11/12 این شرکت «انتقال واحدهای مسکن مهر مادامی که واحد مورد بحث ثبت نشده باشد و دارنده یا متصرف واحد مزبور، سند مالکیت از اداره ثبت اخذ ننماید، انتقال رسمی آن واحد در قالب عقود ناقله در دفاتر ثبت اسناد رسمی وجاهتی ندارد. در مورد واگذاری امتیاز مقرره نیز، قبل از پرداخت آورده از طرف متقاضی، قرارداد با وی منعقد نمی گردد، لذا واگذاری حقوق ناشی از قرارداد، نیز سالبه به انتفاع تلقی می گردد.» همانطوری که از نامه سازمان ثبت اسناد بر می آید، در طرح حمایتی مسکن مهر و به تبع آن اقدام و نهضت ملی مسکن، موضوع ثبت واحد (تخصیص واحد)، بعنوان جواز نقل و انتقال در نظر گرفته شده و نداشتن آن، مانع از نقل و انتقال تلقی میگردد و از آنجا که در طرحهای حمایتی مسکن، انتخاب واحد و صدور قرارداد، در مراحل پایانی عملیات اجرایی انجام و قرارداد به متقاضی تحویل میشود، لذا تا زمان تحویل قرارداد، ثبت نام افراد، در سامانه صرفاً، امتیاز تلقی و دارنده امتیاز، حق واگذاری امتیاز ب. غ. را ندارد. 2- وفق ماده 3 آیین نامه اجرایی طرح اقدام ملی مسکن «کلیه امور ساماندهی، ثبت نام، اختصاص واحد، عقد قرارداد، واگذاری واحدها و سایر امور مربوط به طرح اقدام ملی مسکن، مطابق دستورالعمل ها و نمونه قراردادهای ابلاغی وزارت راه و شهرسازی انجام میشود.» و از آنجا که نه تنها تاکنون ابلاغیه و یا نمونه قراردادی در راستای ماده 3 ایین نامه از سوی وزارت راه و شهرسازی در رابطه با جواز نقل و انتقال واحدهای اقدام و نهضت ملی مسکن ابلاغ نشده است بلکه بر اساس نامه شماره ٤٦٠/٣٣٩٦٤ مورخ 1403/3/6 وزارت متبوع منضم به نامه شماره ٣٤٩٧٣ /١٤٠٣ مورخ 1403/2/29 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در اجرای ماده 3 آیین نامه طرح اقدام ملی مسکن «سر دفتران از تنظیم اسناد صلح، نقل و انتقال و فروش امتیاز طرح یاد شده تا زمان تحویل قطعی واحد به متقاضی خودداری نمایند.» مضافاً اینکه در ابلاغیه مذکور سازمان ثبت اسناد به مدیران کل ثبت اسناد استانها تاکید شده است مراتب به دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت تابعه ابلاغ شود با اعزام بازرس به دفاتر اسناد رسمی نحوه عملکرد سردفتران را بررسی نموده و چنانچه سندی از این حیث تنظیم شده مراتب به تنظیم صورتجلسه و اعلام تخلف گزارش نمایند.» 3- در اجرای حقوق و تکالیف ناشی از ماده 3 آیین نامه طرح اقدام ملی مسکن تیپ قرارداد تخصیص واحد توسط وزارت راه و شهرسازی طی نامه شماره 400/34903 مورخ 1403/3/7 به کلیه دستگاه های ذیربط متبوع از جمله این شرکت ابلاغ گردیده است که وفق ماده 8 قرارداد «خریدار حق واگذاری و هرگونه نقل و انتقال موضوع قرارداد را به صورت کلی، جزیی، مفروضاً و مشاعاً تحت هیچ یک از عناوین حقوقی اعم از صلح، بیع و غیره ولو وکالت در فروش به اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر را تا قبل از تسویه حساب با سازنده، تحویل واحد و دریافت کارت اقساط تسهیلات بانکی را ندارد.» و وفق تبصره 18 ذیل ماده 8 قرارداد مذکور «در صورت انتقال بدون رعایت شرایط مقرر، اداره کل راه و شهرسازی/شرکت عمران شهر جدید، اختیار فسخ قرارداد را به صورت یکجانبه دارد و خریدار با امضاء این قرارداد، حق هرگونه ادعا و اعتراض در مراجع قضایی و غیر قضایی و سایر مراجع ر. ا. خ. سلب و ساقط مینماید .» 4- وفق تبصره 19 ذیل ماده 8 قرارداد ابلاغی از سوی وزارت راه و شهرسازی (موضوع بند 3 جوابیه) پس از تحویل واحد و رعایت شرایط مقرر در این ماده، « برای واگذاری موضوع این قرارداد به غیر، خریدار موظف و متعهد است (پس از تحویل واحد، علاوه بر انجام روال مربوطه در دفاتر اسناد رسمی، همزمان نسبت به ثبت نقل و انتقال در سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی (به عنوان نقل و انتقال ثانویه) طی مدت یک هفته از زمان اقدام در دفاتر اسناد رسمی و طی سازوکارهای اداری و قانونی اقدام نماید. د. ا. م. ضروری است تا قرارداد اجاره عرصه به نام انتقال گیرنده ی جدید، منتقل و کارت اقساط تسهیلات بانکی نیز به نام خریدار جدید تغییر نام و صادر گردد .» 5- عموم پروژه های اقدام و نهضت ملی مسکن (به استثناء تعدادی پروژه مشخص) در حال اجرا بوده و تاکنون برای متقاضیان آن، جانمایی واحد در سامانه انجام نشده و به تبع آن قرارداد تخصیص واحد نیز برای ایشان صادر نگردیده است و از آنجا که قیمت ساخت کلیه پروژه های اقدام و نهضت ملی مسکن، مشمول «تعدیل آحاد بهای پیمان» میگردند لذا کلیه پرداختی های متقاضیان تا هنگام تحویل واحد، علی الحساب تلقی میگردد و صرفاً در زمان تحویل واحد قیمت نهایی واحد ثبت نامی، تعیین و از متقاضی اخذ و متعاقباً متقاضی جهت دریافت کارت اقساطی واحد، به بانک (بمنظور تقسیط تسهیلات بانکی) و تحویل واحد به سازنده معرفی میگردد بنابراین به استثنای واحدهای تحویل شده دارای کارت اقساطی و قرارداد تخصیص واحد، هرگونه نقل و انتقال واحدهای اقدام و نهضت ملی مسکن غیر قانونی و در حکم نقل و انتقال امتیاز تلقی میگردد. 6- همانطوریکه در بند 5 جوابیه توضیح داده شد قیمت ساخت کلیه پروژه های اقدام و نهضت ملی مسکن مشمول ه «تعدیل آحاد بهای پیمان» میگردند و از آنجا که بخشی از متقاضیان علیرغم ارایه اقرار نامه محضری در بدو ثبت نام مبنی بر دارا بودن توان پرداخت بجای پرداخت بهای واحد اقدام به فروش امتیاز خود می نمایند لذا تلاش دولت در تولید واحدهای اقدام و نهضت ملی مسکن به گروه هدف اصابت نکرده و متاسفانه فروش امتیاز منجر به بهره مندی دلالان و واسطه ها و افراد دارای تمکن مالی از یارانه های این بخش میگردند از این رو موافقت با نقل و انتقال امتیاز، عملاً منجر به نابسامانی و اخلال در بازار مسکن رشد دلالی و واسطه گری ایجاد مشکل در روند تأمین مالی پروژه ها و نهایتاً عدم اجرای صحیح مفاد ماده 1 قانون جهش تولید مسکن و نیز ماده 1 قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی که همانا تولید مسکن برای «متقاضیان واجد شرایط» م. ب. می گردد . 7- از آنجا که عموم پروژه های اقدام و نهضت ملی مسکن بر روی اراضی دولتی در قالب اجاره زمین بصورت 99 ساله و با استفاده از تسهیلات بانکی موضوع ماده ٤ قانون جهش تولید مسکن در دست اجرا می باشند لذا شرکت عمران شهر جدید بعنوان مالک زمین و بانک های عامل بعنوان تسهیلات دهنده ذینفع بوده و هرگونه نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر (حتی پس از تحویل به دلیل اجاره ای بودن زمین و دارا بودن وام بانکی) می بایست با اطلاع شرکتهای تابعه شهر جدید و بانک عامل انجام گردد از این رو نقل و انتقال امتیاز عملاً به معنای حذف نهادهای متولی از فرایند نقل و انتقال و ایجاد ضرر و زیان مالی به دولت گردد . 8- براساس اطلاع حاصله بخش زیادی از پرونده های موجود در مراجع و محاکم قضایی مربوط به ناشی از خرید و فروش امتیاز واحدهای مسکن مهر فیمابین خریداران و فروشندگان م. ب. و این موضوع متاسفانه صرفاً به خریدار و فروشنده امتیاز مربوط نبوده و عموماً شرکتهای تابعه شهر جدید نیز بعنوان مالک اراضی و پروژه،ها درگیر موضوعات متعدد قضایی شده اند از این رو موافقت با خرید و فروش امتیاز در پروژه های اقدام و نهضت ملی مسکن، قطعاً منجر به افزایش پرونده های اختلافی در مراجع قضایی و در نتیجه ورود مجدد شرکت ها به موضوعات قضایی می گردد. * چنانچه ادعای مغایرت مقرره مورد اعتراض با موازین شرعی مطرح شده است نظریه شورای نگهبان نوشته شود : در خصوص مغایرت بخشنامه مورد شکایت با موازین شرع مقدس اسلام ادعایی مطرح نشده است. *پرونده شماره هـ ت/0300159 مبنی بر درخواست ابطال نامه شماره 19383/1402/ص/4214 مورخ 1402/12/27 رییس هیات مدیره و سرپرست شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید در جلسه مورخ 1403/10/2 هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست مورد رسیدگی قرارگرفت و اعضای محترم هیات به اتفاق به شرح ذیل اعلام نظر نمودند: رای هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست 1- بر اساس ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان اصلاحی مصوب 1401 مقرر گردیده: «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش ‌فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌ سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می ‌شوند.» 2- بر اساس ماده 3 آیین نامه اجرایی طرح اقدام ملی مسکن مصوب 1400/3/23 هیات وزیران مقرر گردیده: «کلیه امور ساماندهی، ثبت نام، اختصاص واحد، عقد قرارداد، واگذاری واحدها و سایر امور مربوط به طرح اقدام ملی مسکن، مطابق دستورالعمل‌ ها و نمونه قراردادهای ابلاغی وزارت راه و شهرسازی انجام می شود.» 3- ضوابط نقل و انتقال واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی مسکن نیز به موجب ماده 8 و تبصره های 18 و 19 نمونه قرارداد تخصیص و تحویل واحدهای مسکونی طرح مذکور تعیین شده که در حین عقد قرارداد به امضای طرفین می رسد و مفاد آن نسبت به طرفین قرارداد لازم الاجراست. بنابه مراتب مذکور نامه شماره 19383/1402/ص/4214 مورخ 1402/12/27 رییس هیات مدیره و سرپرست شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید در راستای جلوگیری از حدوث اختلافات حقوقی مابین افرادی که نسبت به نقل و انتقال واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی مسکن بدون دارا بودن قرارداد واگذاری یا تخصیص واحد اقدام می نمایند با انتقال گیرندگان و بروز نابسامانی و اخلال در بازار مسکن و رشد دلالی و واسطه گری و ایجاد مشکل در روند تامین مالی پروژه های طرح مذکور و نهایتاً عدم اجرای مفاد ماده 1 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 صادر گردیده و متضمن حکمی مغایر قوانین و مقررات مورد استناد شاکی و خارج از حدود اختیارات مرجع وضع آن نبوده و قابل ابطال نمی باشد. این رای به استناد بند (ب) ماده 84 قانون دیوان عدالت اداری اصلاحی مصوب 1402 ظرف مهلت بیست روز از تاریخ صدور از جانب رییس محترم دیوان عدالت اداری یا 10 نفر از قضات محترم دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است. همچنین این رای به استناد ماده 93 قانون مذکور پس از قطعیت در رسیدگی و تصمیم گیری های آتی مراجع قضایی و اداری، معتبر و ملاک عمل خواهد بود. شهریار قلعه رییس هیات تخصصی شهرسازی، منابع طبیعی و محیط زیست دیوان عدالت اداری