نقصان مبیع غیرمنقول دارای سند رسمیرابطه ثمن معامله با مساحت مبیع در بیع آپارتمان

نقصان مبیع غیرمنقول دارای سند رسمیرابطه ثمن معامله با مساحت مبیع در بیع آپارتمان خ. م.: در تاریخ 26 اسفند 1394، دادگاه بدوی به دعوای خ. ه. که درخواست استرداد بخشی از ثمن معامله به مبلغ 1,236,760,000 ریال را مطرح کرده بودند، رسیدگی نمود. خ. ه. بیان داشتند که در تاریخ 5 آبان 1393، ملکی به مساحت 322.5 مترمربع از خوانده خریداری کرده‌اند. پس از انجام تعهدات و بررسی‌های کارشناسی، نقصی به میزان 12.62 مترمربع در مساحت ملک شناسایی شد. لذا، خ. ه. درخواست استرداد ثمن متناسب با کسر متراژ و همچنین خسارات دادرسی را مطرح کردند. وکیل خوانده به اعتبار سند رسمی کاداستر استناد کرده و ادعا نمود که نظریه کارشناس فاقد اعتبار است. دادگاه بدوی با استناد به مواد 2، 355 و 384 قانون مدنی، دعوی خواهان را رد کرد و اعلام نمود که موضوع اختلاف مربوط به اشتباه ثبتی است و از شمول این مواد خارج م. ب.. این حکم ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر بود. در دادگاه تجدیدنظر، تجدیدنظرخواهی خ. ه. مردود اعلام شد. دادگاه با تاکید بر اینکه در معاملات ملکی، مساحت ملک مبنای تعیین ثمن است و با وجود عدم ذکر قیمت هر متر مربع در مبایعه‌نامه، مذاکرات اولیه بر اساس قیمت واحد سطح بوده است، نتیجه‌گیری کرد که در صورت نقصان مساحت، امکان استرداد ثمن مازاد وجود دارد. با این حال، ب. ت. ب. اینکه سند رسمی ارائه شده نشان‌دهنده مساحت 322.5 مترمربع است و ادعای نقصان مستلزم اصلاح سند می‌باشد، لذا قرار دادگاه بدوی تایید و حکم صادره قطعی اعلام گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/12/26 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: مقررات قانون مدنی در خصوص تفاوت میان مساحت واقعی مبیع و آنچه در قرارداد ذکر شده، صرفا ناظر به اشتباهات و اختلافات قراردادی بدون فرض وجود اشتباه ثبتی است. اما در فرضی که مساحت مندرج در سند رسمی با مساحت واقعی مبیع متفاوت باشد، موضوع غیر ترافعی و رفع آندر صلاحیت اداره ثبت است. بنابراین در این فرض، تا پیش از اصلاح سند، دعوی استرداد ثمن قابل پذیرش نیست. حسب رویه وعرف حاکم در مورد املاک، بویژه زمین یا آپارتمان، مبناء و معیار اصلی ثمن، مساحت ملک مورد معامله است و حتی در فرضی که در مبایعه نامه قید "از قرار هرمتر مربع" درج نشده باشد،مذاکرات اولیه وتراضی متعاملین برمبناء قیمت واحد سطح انجام می‌شود. لذا در صورت نقصان مساحت ،بدون ضرورت فسخ معامله، امکان استرداد ثمن مازاد تاد وجود دارد. رای دادگاه بدوی شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران تاریخ: 1394/08/27 - 12 : 49 قاضی: نصرالله سپید نامه رای دادگاه در خصوص دادخواست آقایان س. و م. م. به وکالت آقای ص. س. و س. الف. به طرفیت آقای ک. الف. به خواسته استرداد ثمن معامله (بخشی از ثمن) که خواهان آن را 1 , 236 , 760 , 000 ریال تقویم کرده است خواهان ب. ش. د. تقدیمی مدعیست: موکلین در تاریخ 5 - 8 - 1393 شش دانگ یک قطعه زمین مسکونی به پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی حوزه ثبتی 3 تهران به مساحت 322 . 5 متر مربع و به نشانی خیابان ولیعصر، بالاتر از خیابان فاطمی، کوچه نوروزی، پلاک --- را به قیمت از قرار متری نود و هشت میلیون ریال و جمعا به مبلغ سه میلیارد و یکصد و شصت میلیون و پانصد هزار تومان از خوانده آقای ک. الف. خریداری می نمایند. پس از انجام تعهدات توسط طرفین و تنظیم سند، موکلین با اخذ شند تک برگ خود قصد تخریب و نوسازی ملک ابتیاع شده می نمایند که با نقشه برداری توسط کارشناسان شهرداری جهت اخذ مجوز ساخت متوجه می گردند متراژ واقعی ملک از متراژ مورد ادعا فروشنده و مندرج سند کمتر است. این موضوع به دلیل عدم درج اصلاحیه ملک مورد اعتراض موکلین قرار می‌گیرد که با بی توجهی خوانده محترم روبرو می‌شود. لذا با اخذ تامین دلیل از حوزه 29 شورای حل اختلاف شماره 6 در کلاسه پرونده 455 - 259 - 94 و ارجاع موضوع به کارشناسی که به پیوست آمده است، مستند می‌گردد مساحت واقعی ملک دوازده متر و شصت و دو دسی متر مربع از مساحت مورد معامله کمتر است. لذا علی ایحال، به پیوست مدارک خریدو نظریه کارشناسی صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به استرداد ثمن کسر متراژ ملک به مبلغ یک میلیارد و دویست و سی و شش میلیون و هفتصد و شصت هزار ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی، حق الوکاله وکیل و خسارت تاخیر تادیه از روز تقدیم دادخواست مستدعی است.(نشانی ملک: خیابان ولیعصر، بالاتر از خیابان فاطمی، کوچه نوروزی، پلاک --- ) وکیل خوانده در دادرسی حاضر شده ودر پاسخ به مطابقت مقدار مساحت رقبه مورد اختلاف در کپی سند مالکیت ابرازی خواهان که مورد قبول طرفین است وسند مبایعه نامه عادی مدرکی وی برابر دانسته و گفته است مقدار مساحت همانست که درسند رسمی قید شده و با مورد معامله اختلاف ندارد و همین مبنای محاسبه است و نظریه کارشناس رسمی در پرونده تامین در مقابل آن فاقد اعتبار است. با عنایت به محتویات پرونده استناد طرفین به سند رسمی کاداستر با شماره سریال 165554 - 93 /ج که در آن مقدار مساحت 322 . 5 مترمربع توصیف شده است و تطبیق آن با مورد معامله آنچنانکه در ماده 2 قراردادعادی 10350186 - 1393/08/05 آمده است و به فرض مغایرت سند با وضعیت موجود، از شمول ماده 355 یا 384 قانون مدنی خارج است.چراکه مقررات این دو ماده ناظر به اشتباهات و اختلافات قراردادی بدون فرض وجود اشتباه ثبتی است.موضوع د. ا. م. غیر ترافعی ورفع آن بدوا در حیطه وظیفه اداره ثبت است.هرچندپاسخ وکیل محترم خوانده و استنادوی به ماده 149 قانون ثبت نیزناصواب است چراکه این ماده ناظربه اضافه مساحت است و نه نقصان آن. از سوی دیگربه فرض شمول مواد 355 یا 384 موصوف، یعنی چه مقدار مورد معامله شرط بیع و چه جزء آن باشد.حسب مورد خیارفسخ تولید خواهد شد.در این صورت رجوع به ثمن نسبت به مقدار نقیصه (خواسته) فاقد پایگاه قانونی است.در ماده 384 قانون مدنی حتی تراضی پیش بینی نشده است.به این ترتیب پذیرش دعوای خواهان در هردوفرض موقعیت قانونی ندارد دادگاه برابر ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان صادر و اعلام می‌نماید. این رای ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی دردادگاه تجدید نظر استان تهران م. ب.. رییس شعبه --- دادگاه عمومی تهرانسپیدنامه رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران تاریخ: 1394/12/26 - 12 : 16 قاضی: فرهاد مرادی قاضی: م. جوادخیری رای دادگاه تجدیدنظرخواهی آقایان 1 - س. 2 - م. شهرت هردو م. با وکالت اقایان 1 - ص. س. 2 - س. الف. به طرفیت ت. ن. خ. آقای ک. الف. باوکالت آقای م. ن.ف. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1394/08/27 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در باب دعوای استرداد بخشی از ثمن معامله به مبلغ 1236760000 ریال راجع به معامله مورخ 1393/08/05 ملک مسکونی با پلاک ثبتی --- بخش --- تهران قرار رد دعوا صادر گردیده ازاین حیث مردود است که گرچه حسب رویه وعرف حاکم در مورد املاک بویژه زمین یا آپارتمان مورد معامله علی الخصوص در شهر تهران مبناءو معیار اصلی ثمن مبیع مساحت ملک مورد معامله است وباوصف اینکه در مبایعه نامه های تنظیمی بنگاههای املاک قید از قرار هرمتر مربع پیشبینی نگردیده وعملامسکوت می ماند لیکن مذاکرات اولیه وتراضی متعاملین برمبناءقیمت واحد سطح است لذا در صورت نقصان مساحت ،بدون ضرورت فسخ معامله حسب ذیل ماده 384 از قانون مدنی امکان استرداد ثمن مازاد تادیه شده فراهم است لیکن در مانحن فیه مبناء احتساب مساحت پلاک فوق الاشعار سند رسمی ابرازی ملک مبحوث عنه است که میزان مساحت 322/5 مترمربع قیدشده که ادعاء ت. ن. خ. دال برنقصان 12/62 متر مربع بدوامستلزم اصلاح سند آنگاه طرح دعوای حقوقی است فلذا قرار صادره ازحیث نتیجه بارعایت اصول وقواعد دادرسی ولحاظ مقررات حاکم برموضوع انشاء گردیده وتجدیدنظرخواهی واصله باهیچکدام از جهات مصرح در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی انطباقی نداشته فلذا دادگاه بارد درخواست تجدیدنظرمستندابه ماده 355 ازقانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتاتاییدواستوارمینمایدرای صادره قطعی است./ رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران مستشاردادگاه م. جوادخیری فرهاد مرادی