1⃣انفساخ ، انحلال قهری است.بدین معنا که عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می رود و حق انتخاب برای طرف

1⃣انفساخ ، انحلال قهری است.بدین معنا که عقد، بدون نیاز به عمل حقوقی اضافی، خود به خود از بین می رود و حق انتخاب برای طرفین یا دادگاه باقی نمی ماند.به این معنا که عقد بدون اراده طرفین منحل می شود.قهری بودن انحلال ، منافاتی با ارادی بودن سبب آن ندارد. مثلاً ممکن است طرفین قبلاً تراضی کنند که سه ماه بعد عقد خود به خود، منفسخ شود. 2⃣انفساخ عقد را به اعتبار نقشی که اراده در آن دارد، می توان به سه گروه تقسیم کرد: الف:انفساخی که به طور مستقیم ناشی از اراده صریح طرفین عقد است.مانند اجاره ای که پس از پایان مدت یک سال خود به خود از بین برود. ب:انفساخی که ناشی از حکم قانونگذار است اما به گونه ای است که قانونگذار، اراده ضمنی و مفروض طرفین عقد را اجرا می کند، مثل تلف مبیع قبل از قبض موضوع ماده ۳۸۷قانون مدنی که اگر مبیع قبل از قبض تلف شود، عقد فسخ می شود، این انفساخ ناشی از اراده ضمنی طرفین است که اگر مبیع از بین رفت، دیگر تعهد از بین می رود. ج:انفساخی که ناشی از حکم قانونگذار است اما هدف آن تأمین پایگاه اراده و تراضی است.مانند انحلال همه قراردادهای جایز در صورت فوت یا حجر یکی از متعاقدین. تفاسخ یا اقاله در اصطلاح به معنای برانداختن و برهم زدن معامله با تراضی و سازش طرفین معامله است و به جهت اینکه رضایت طرفین در آن شرط شده، از آن به تفاسخ و تقایل نیز تعبیر شده است.اقاله فقط در عقود لازم قابل اجرا است.عقد لازم عقدی لازم الاجرا است که طرفین نمی توانند به دلخواه خود آن را فسخ کنند و از بین ببرند.اقاله را برای عقد جایز نمی توان اجرا کرد. عقد جایز عقدی است که طرفین هر وقت بخواهند می توانند آن را منحل کنند.اقاله راه حلی برای انحلال ناپذیری عقود لازم است.در تعریف اقاله قانونگذار عنوان داشته است که اقاله، تراضی دو طرف عقد لازم برای انحلال آن یا برهم زدن عقد لازم با توافق طرفین است.فسخ که به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث است.موضوع فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد زیرا در عقود جایز هر کدام از طرفین می تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند. 3⃣فسخ ، انشای یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع است یعنی اینکه یک طرف به طور مستقل می تواند حق فسخ خود را اعمال کند؛ بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل، ایقاع گفته می شود.طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند.مثل اینکه شخصی اتومبیلی به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند.به این حق اصطلاحاً خیار شرط گفته می شود.همان طور که در مواد ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی به آن اشاره شده است.قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته، از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست؛ که در اینجا به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. #فسخ_انفساخ_تفاوت_آنها این نکته طلایی رو هنگام امضا مبایعه نامه حتما بهش توجه کن اگر در قسمت مبایعه نامه این جمله رو دیدی امضا نکن اسقاط کافه خیارات خصوصا خیار غبن هر چند فاحش از طرفین بعمل امد این جمله مبایعه نامه تمام اختیارات را از شما میگیرد این جمله کوتاه یعنی چه ؟ "اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش یا افحش از طرفین بعمل آمد " این جمله کلیدی که در اکثر قراردادهای معاملاتی میآید بدین معناست که طرفین کلیه اختیارات فسخ قرارداد، از جمله ادعای متضرر شدن را از خود ساقط کردند و دیگر نمیتوانند تحت هیچ شرایطی ادعای فسخ کنند حتی اگر این ضرر بزرگ وقابل چشم پوشی نباشد، مثلا بگویند: این ملک را خیلی گران خریدم. یا خیلی ارزان فروختم. یا بگوید این خانه دارای عیوب و ایرادات مختلف است. یا چون بها وثمن معامله را ندادی پس قرارداد را فسخ میکنم . #اسقاط_خیارات_غبن عبارت اسقاط کافه خیارات به چه معنا است؟ این عبارت که امروزه در متن قراردادها به کرات از ان استفاده میشود و عبارتی بسیار ساده انگاشته میشود به چه معنا است؟ اصل پایبندی به مفاد یک قرارداد در قانون و حتی عرف وجود دارد و طرفین یک قرارداد موظف و مکلف به انجام تعهدات ناشی از آن قرارداد می باشند؛ اما قانونگذار در مواردی حق فسخ و ابطال قرارداد را پیش بینی نموده است که از آن جمله خیار مجلس، خیار غبن، خیار شرط، خیار عیب، خیار تدلیس و.... که توضیح و توصیف هر یک نیاز به بررسی دقیق دارد. 1⃣«اسقاط کافه خیارات» در لغت به معنای ساقط کردن کلیه اختیاراتی است که در قانون برای فسخ یک قرارداد پیش بینی شده است . #قرارداد #قوه‌‌_قضاییه اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟؟؟ به این جمله دقت کنید : اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش یا افحش از طرفین بعمل آمد. این جمله کلیدی که در اکثر قراردادهای معاملاتی می آید بدین معناست که: طرفین کلیه اختیارات فسخ قرارداد، از جمله ادعای متضرر شدن را از خود ساقط کردند و دیگر نمی توانند تحت هیچ شرایطی ادعای فسخ کنند حتی اگر این ضرر بزرگ و قابل چشم پوشی نباشد، مثلا بگویند: این ملک را خیلی گران خریدم. یا خیلی ارزان فروختم. یا بگوید این خانه دارای عیوب و ایرادات مختلف است. یا چون بها وثمن معامله را ندادی پس قرارداد را فسخ میکنم و... #حقوقی #قرارداد اشتباهات رایج در تنظیم قراردادها امضا نکردن تمام صفحات قرارداد امضا نداشتن حتی یکی از صفحات قرارداد می‌تونه باعث خدشه دار شدن قرارداد گردد. درج نکردن مشخصات دفترخانه عدم تعیین دفترخانه برای تنظیم و انتقال سند رسمی ملک باعث میشه هر یک از طرفین، به همین علت، دلایل واهی برای تنظیم سند بیاورند و در روز مشخص شده در دفترخانه حاضر نگردند. عدم تعیین مدت معین برای حق فسخ حق فسخ ای که در قرارداد تحت شرایط قرار می دهید؛ باید مدت دار باشد در غیر این صورت هم شرط فسخ باطله و هم قرارداد و طرف مقابلتون به راحتی میتونه به همین مورد برای ابطال قرارداد استناد کنه. تعیین وجه التزام نا متعارف تعیین وجه التزام و خسارت یکی از مهمترین مفاد قرارداد است؛ اما زمانی که خسارت خارج از عرف و توان طرفین باشه مثلاً تعیین روزانه ۵ میلیون وجه‌التزام، خارج از حد عرفی بوده و عملا این خسارت قابلیت اجرایی خودش را از دست میدهد. عدم درج اثر انگشت اکثرا در قراردادها میبینم که فقط امضای طرفین هست اما حتما باید اثر انگشت در کنار امضا باشد چون در موارد زیادی تشخیص اصالت امضا مشخص نیست و همین باعث دردسر میشه؛ پس صرفا به امضا اکتفا نکنید و حتما همراه با اثر انگشت زیر تمام صفحه های قرارداد رو امضا کنند. #قرارداد #حقوق_وکالت #قرارداد پ_مشارکت_در_ساخت نمونه ای از خیار شرط منعکس شده در یک سند رسمی مالکیت در تصویر ظهر یک سند تک‌برگ نمونه ای از خیار شرط درج شده است با این مضمون: «متن شرط: فروشنده حق فسخ این معامله را مادام العمر برای خود حفظ می نماید و ضمنا بین متعاملین شرط و مقرر گردید هر زمان که معامله قصد استفاده از حق فسخ را داشته باشد بدون تودیع نمودن ثمن معامله اقدام نماید.» همانطور که ملاحظه می فرمایید مدت اعمال خیار شرط توسط فروشنده حسب توافق با خریدار، مقید به طول عمرش شده است. دیدیم در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد. برخلاف سایر خیارات، خیار شرط، با تراضی متعاقدین به وجود آمده؛ و مبنای آن، تصمیم‌گیری آگاهانه طرفین است،لذا ایجاد خیار شرط، بدون تراضی طرفین، منتفی است. به موجب ماده ۴۰۱ قانون مدنی: «اگر برای خیار شرط، مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.» ‌ مجهول بودن مدت خیار شرط، سبب بی‌اعتباری عقد و شرط می‌گردد. شرط نیز همانند عقد اصلی، نوعی معامله بوده؛ که موضوع آن خیار است؛ لذا معلوم نبودن مدت خیار، به دلیل فقدان یکی از شرایط اساسی صحت قراردادها، باعث بطلان شرط خیار می‌گردد. دلیل وضع این ماده، جلوگیری از غرری است که در خیار شرط بدون مدت، مشهود است.هرچند مجهول بودن مدت خیار شرط، لطمه ای به معلوم بودن موضوع قرارداد وارد نمی‌سازد؛ اما موجب مبهم شدن قلمرو پایبندی به مفاد آن، می‌گردد، چرا که مشروطٌ علیه، نمی‌داند که تا چه حدی، باید به التزام طرف مقابل به مفاد قرارداد، اعتماد نماید، در چنین شرایطی، همه چیز به سود صاحب خیار بوده؛ و هرگاه خود را در معرض زیان، یا سود کمتر ببیند؛ می‌تواند عقد را فسخ کند، ابهام و غرر این گونه معاملات، بالا بوده و از ارزش مورد معامله کم نموده و باعث محدود شدن اختیار مشروطٌ علیه، در تصرف نسبت به اموال خود می‌گردد. به موجب نظریه مشورتی شماره ۷۳۲۶/۷ مورخه ۱/۱۰/۱۳۸۳ اداره حقوقی قوه قضاییه، اگر ضمن عقد بیع، برای فروشنده خیار شرط تعیین گردیده باشد؛ در این صورت مشتری نمی‌تواند در زمان وجود خیار مزبور، نسبت به مبیع، معامله ای نماید که با حق خیار بایع در تعارض باشد و انتقال مبیع توسط خریدار در این مدت، نافی حق فسخ فروشنده اول نبوده؛ و وی پس از اعمال خیار خود، می‌تواند دوباره کالا را به دست آورد؛ و در صورت بقای عین، دلیلی بر رد مثل یا قیمت به وی وجود ندارد. و اما علت قید چنین شروطی محدود کننده در سند: طبق تبصره ٢ ماده ١۵ و ماده ١٧ «دستورالعمل نحوه صدور سند مالکیت تک برگی» در مرحله صدور سند جدید، کلیه محدودیتهای قبلی نظیر « اسناد رهنی که تا کنون فک رهن نشده و بازداشتهایی که رفع بازداشت نشده » ذیل حدود ، درج می شود . ودر کادر مختص به محدودیتها و انتقالات ، قسمتی جهت اعمال محدودیتها نظیر « بازداشت اصل و مازاد » ، « رهن » ، « اجاره» و موارد دیگر پیش بینی شده است و قسمتی جهت درج «انتقالات رسمی » در نظر گرفته شده است . بدیهی است درج سابقه بازداشت و رفع بازداشت ملک در سند توسط واحد ثبتی و نیز درج سابقه عقود منعقده مربوط به ملک نظیر (بیع ، رهن ، اجاره بیش از سه سال) توسط دفاتر اسناد رسمی به وسیله سیستم صورت خواهد گرفت ، لکن تا تجهیز کامل واحدهای ثبتی و دفاتر تابعه به سیستم مربوط ، اقدامات مذکور به وسیله مهر با نقوش ( نمونه زیر) حسب مورد انجام گردد . و در نهایت ضرورت دقت کارشناسان به بخش اختصاص داده شده به محدودیت ها در ظهر سند تک برگ: کارشناسان رسمی در ارزیابی چنین املاکی باید توجه داشته باشند، فروشنده می تواند به جهت وجود شرط خیار به نفع خود در طول مدت عمرش، هر آن که بخواهد از حق فسخ خود استفاده کند و ملک خود را به دست آورد حتی اگر به دیگری واگذار شده باشد. این اختیار مهم، برای فروشنده اول، عملا ارزش ملک را به شدت کاهش می دهد و قیدی است که مانع تصرفات در ملک توسط خریدار می شود. پی نوشت ارزیابی و تقویم چنین املاکی چالش های خاص خود را دارد و البته این ضرورت مهم را یادآوری می نماید که در بررسی مسائل کارشناسی تاسیس واحد پژوهش کارشناسان امری ضروری است تا با آموزش و ارایه نظریه های مشورتی رویه های مورد اطمینان را بنیان گذارد و پاسخگوی چالش های کارشناسی باشد. #حقوق_کاربردی #قرارداد‌های_مشارکت #قرارداد_عمرانی_غیرعمرانی آیا با عدم وصل چک مندرج در مبایعه نامه‌فروش ملک . توسط فروشنده ملک . مبایعه نامه‌منسفخ می گردد؟؟!! پاسخ: اگر فروشنده، قیمت معامله را از طریق چک دریافت می کند، باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، تنها می تواند وجه چک را مطالبه کند و نمی تواند معامله را برهم بزند؛ در صورتی که چنین شرطی در قرارداد آمده باشد، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. بنابراین در هنگام تنظیم قرارداد، " حق فسخ در صورت تخلف طرفتان را شرط کنید." #مبایعه_نامه_قرارداد_حق_فسق