الزام به تنظیم سند رسمی انتقال — سؤال در صورت اختلاف در قراردادهای پیش

در برخی مواقع نیز مشاهده شده است خریدار حاضر است ملک به همان نحوی که در رهن بانک قرار دارد با حفظ حقوق مرتهن بانک به وی منتقل شود. حالت سوم ملک به صورت بیع نامه به خریدار منتقل می شود، اما فروشنده از سند رسمی که کماکان به نام وی بوده سوء استفاده کرده و با اخذ تسهیلات ملک فروخته شده را در رهن بانک قرار می دهد املاک شده است. در این فرض محاکم به دو دسته تقسیم شده اند. دسته اول سند رسمی مؤخر سند رهنی را معتبر می دانند و آن را ارجحیت میدهند. استناد آنها به مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت و خصوصاً ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی است که مقرر کرده در اسناد رسمی تاریخ مشارکت در ساخت مالک ملک را ملزم به انتقال سند رسمی نموده و سازنده محکوم به پرداخت خسارات از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات می گردد. ۱۱ اگر ملک به واحدهای مجزا تفکیک نشده و برای هر واحد پلاک مستقل تخصیص پیدا نکرده باشد خواهان باید در ستون خواسته شماره پلاک اصلی مادر) را قید کند، ولی اگر ملک تفکیک و برای هر واحد سند ثبتی جداگانه صادر شده باشد باید پلاکی که مختص واحد متنازع فیه است قید گردد. نکته اگر واحد پیش فروش شده هنوز تکمیل و پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد، بهتر است خواهان علاوه بر قید پلاک ثبتی مادر مشخصات دیگر از قبیل قید طبقه، ضلع شرقی یا غربی و دیگر مشخصات ملک را به دادگاه اعلام نماید تا خواسته مبهم کلی نباشد. چرا که بر فرض صدور حکم امکان اختلاف و ابهام در اجرای حکم وجود دارد. دادگاه نیز بهتر است شماره طبقه و موقعیت ملک از حیث شرق یا غرب و غیره را در رأی قید نماید تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری به عمل آید. ۱۲ قرارداد پیش فروش هر چند پیش فروش ساختمان به صورت عادی و بدون تنظیم سند رسمی مطابق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان و ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ممنوع و حتی جرم انگاری شده است، اما این ممنوعیت و جرم بودن عمل ارتکابی باعث بطلان قرارداد پیش فروش نخواهد بود و صرفاً آن را از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج میکند. در بخش پیش فروش ساختمان بیشتر توضیح داده شد. ۱۳ - سؤال در صورت اختلاف در قراردادهای پیش فروش دادگاه صالح به رسیدگی است یا وفق ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان موضوع باید از طریق داوری حل و فصل شود؟ این موضوع را در چند حالت مورد بررسی قرار می دهیم حالت نخست اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم و شرط داوری گنجانده نشده باشد؛ همان طور که بیان شد از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج است و در صورت اختلاف محاکم دادگستری صالح به رسیدگی اند. حالت دوم اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم، ولی شرط رجوع به داوری پیش بینی شده باشد؛ وفق ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده دادگاه صالح به رسیدگی نخواهد بود و اختلاف باید از طریق داوری حل و فصل شود. حالت سوم قرارداد به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود، ولی شرایط نگهبان از نحوه نگارش ماده ۲ قانون مذکور و متعاقب آن اصلاح این ماده و افزودن عبارت بندهای ۱ الی ۱۱ آن کاملاً مشخص است که با ایراد این شورا قانون پیش فروش ساختمان از حالت آمره بودن درآمده است. خلاصه آنکه حتی اگر قرارداد پیش فروش به صورت رسمی نیز تنظیم شده ولی موارد مندرج در ماده ۲ از جمله شرط داوری در آن پیش بینی نشده باشد، باز هم از شمول قانون مذکور خارج خواهد بود. چرا که ماده موصوف صراحت داشته و جایی برای تفسیر و تحلیل باقی نگذاشته است. در عمل نظر نخست در همین بند طرفداران بیشتری دارد. حالت چهارم قرارداد مطابق قانون پیش فروش تنظیم شده باشد؛ امیدواریم هر چه زودتر زیر ساختهای پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی و شهرداری ها ایجاد شده و یک تیپ یا فرم نمونه در اختیار کلیه سردفتران قرار گرفته و تمام شرایط مندرج در قانون پیش فروش ساختمان خصوصاً ماده ۲ در آن پیش بینی شده باشد تا باری از دوش محاکم دادگستری برداشته شود و اختلافات موجود به حداقل برسد. تحلیل دقیق تر در قسمت بررسی قانون پیش فروش ساختمان و ابهامات موجود آمده است. ۱۴ در چه مرحله ای از ثبت ملک می توان متقاضی ثبت را مالک رسمی دانست؟ اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ مورخ ۱۴۰۰/۲/۲۰ اشعار داشت: در فرض سؤال که آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ قانون ثبت مالک می شناسد، لذا منتقل الیه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر میرسد.» ۱۵ نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟ پس از صدور اجرائیه و ابلاغ آن م. ع. ۱۰ روز فرصت دارد تا ملک را به نام