الزام به تنظیم سند رسمی انتقال — اگر ملک به واحدهای مجزا تفکیک نشده

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به واسطه در رهن یا بازداشت بودن به چند حالت حالت اول اگر ملک قبل از فروش به خریدار در رهن بانک بوده و خریدار با اطلاع از این موضوع آن را خریده یا پرداخت وام بر عهده خریدار گذاشته شده باشد، بهتر است بانک انتقال ملک صادر خواهد کرد. هرچند ب. ت. ب. رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ حالت دوم: در حالتی که ملک قبل از فروش در رهن بانک قرار داشته و خریدار نیز مطلع از موضوع بوده، اما فروشنده تعهد کرده قبل از موعد انتقال رسمی ملک فک رهن خواهد کرد ولی از این عمل سر باز زده باشد؛ در این فرض خریدار باید ابتدا دادخواست فک رهن علیه فروشنده بدهد و پس از اجرای حکم فک رهن و آزاد شدن ملک مجدداً دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم نماید. هر چند برخی ها عقیده دارند خریدار همزمان می تواند الزام فروشنده به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد. (نظر اخیر از اطاله دادرسی جلوگیری میکند و از ورودی پرونده ها می کاهد. نکته خاطرنشان می سازد بعضاً به دلیل عدم پرداخت اقساط بانک توسط فروشنده و جری تشریفات مزایده خریدار جهت جلوگیری از فروش ملک بدهی بانک را پرداخت کرده و ملک را آزاد میکند و جداگانه به فروشنده مراجعه می نمایند. در برخی مواقع نیز مشاهده شده است خریدار حاضر است ملک به همان نحوی که در رهن بانک قرار دارد با حفظ حقوق مرتهن بانک به وی منتقل شود. حالت سوم ملک به صورت بیع نامه به خریدار منتقل می شود، اما فروشنده از سند رسمی که کماکان به نام وی بوده سوء استفاده کرده و با اخذ تسهیلات ملک فروخته شده را در رهن بانک قرار می دهد املاک شده است. در این فرض محاکم به دو دسته تقسیم شده اند. دسته اول سند رسمی مؤخر سند رهنی را معتبر می دانند و آن را ارجحیت میدهند. استناد آنها به مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت و خصوصاً ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی است که مقرر کرده در اسناد رسمی تاریخ مشارکت در ساخت مالک ملک را ملزم به انتقال سند رسمی نموده و سازنده محکوم به پرداخت خسارات از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات می گردد. ۱۱ اگر ملک به واحدهای مجزا تفکیک نشده و برای هر واحد پلاک مستقل تخصیص پیدا نکرده باشد خواهان باید در ستون خواسته شماره پلاک اصلی مادر) را قید کند، ولی اگر ملک تفکیک و برای هر واحد سند ثبتی جداگانه صادر شده باشد باید پلاکی که مختص واحد متنازع فیه است قید گردد. نکته اگر واحد پیش فروش شده هنوز تکمیل و پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد، بهتر است خواهان علاوه بر قید پلاک ثبتی مادر مشخصات دیگر از قبیل قید طبقه، ضلع شرقی یا غربی و دیگر مشخصات ملک را به دادگاه اعلام نماید تا خواسته مبهم کلی نباشد. چرا که بر فرض صدور حکم امکان اختلاف و ابهام در اجرای حکم وجود دارد. دادگاه نیز بهتر است شماره طبقه و موقعیت ملک از حیث شرق یا غرب و غیره را در رأی قید نماید تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری به عمل آید. ۱۲ قرارداد پیش فروش هر چند پیش فروش ساختمان به صورت عادی و بدون تنظیم سند رسمی مطابق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان و ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان ممنوع و حتی جرم انگاری شده است، اما این ممنوعیت و جرم بودن عمل ارتکابی باعث بطلان قرارداد پیش فروش نخواهد بود و صرفاً آن را از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج میکند. در بخش پیش فروش ساختمان بیشتر توضیح داده شد. ۱۳ - سؤال در صورت اختلاف در قراردادهای پیش فروش دادگاه صالح به رسیدگی است یا وفق ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان موضوع باید از طریق داوری حل و فصل شود؟ این موضوع را در چند حالت مورد بررسی قرار می دهیم حالت نخست اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم و شرط داوری گنجانده نشده باشد؛ همان طور که بیان شد از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج است و در صورت اختلاف محاکم دادگستری صالح به رسیدگی اند. حالت دوم اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم، ولی شرط رجوع به داوری پیش بینی شده باشد؛ وفق ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده دادگاه صالح به رسیدگی نخواهد بود و اختلاف باید از طریق داوری حل و فصل شود.