ترتیب توقیف مال غیر منقول ثبت نشده — در برخورد نظام دادرسی با اموال غیر

هر چند به موجب قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و مقررات مرتبط دیگر ثبت اموال غیر منقول اجباری شده و اگر چه بیشتر شهروندان به منظور دستیابی به مزایای قانونی و رفع دغدغه خاطر از باب تثبیت مالکیت در پی ثبت اموال و دارایی خود می باشند ما به هر روی شمار اموال غیر منقول ثبت نشده و نیز معامله و نقل و انتقال آنها فراوان است ضمانت اجرای غیر موثر در پشتیبانی از قانون ثبت رویه قضایی حامی اسناد عادی کوتاهی سازمان ثبت اسناد و املاک در گستره مناطق مشمول ثبت اجباری پایداری شورای نگهبان قانون اساسی در وضع مقررات ناظر بر ایجاد ضمانت اجرا برای ثبت اجباری اموال غیر منقول و معامله نسبت به آنها تشریفات طولانی و هزینه بر ثبت اموال و اسناد و سلسله ای از عوامل دیگر موجب شده که همچنان اموال غیر منقول ثبت نشده در اختیار شهروندان باقی و معامله نسبت به آنها جاری باشد. در برخورد نظام دادرسی با اموال غیر منقول تنها در یک موضوع و آن هم دعوای خلع ید، به موجب رای وحدت رویه شماره ۵۶۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ سند عادی و تصرف مالکانه پذیرفتنی نبوده و در پذیرش و پیشبرد دعوای مزبور بی اثر است. اما در دیگر مناقشه ها حتا در موضوع تحویل مبیع، رفع تصرف عدوانی و از همه مهم تر دعوای ابطال سند رسمی استناد به سند عادی و تصرف مالکانه در رویه قضایی یا نزد شمار بیشتر دادرسان پذیرفتنی است. فروغ ویژه اسناد رسمی در کشاکش با اسناد عادی و اماره تصرف مالکانه بیشتر در برخورداری از پاره ای مزایای دادرسی است ماده ۱۱۰، بند الف ماده ۱۰۸، بند ۴ ماده ۱۴۵ و ماده ۲۱۶ ق.آ.د. م). ۱ - از جمله رد مصوبه مورخ ۱۴۰۱/۰۶/۰۹ مجلس شورای اسلامی موسوم به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول: ثبت، باید تمایز برقرار نمود. از منظر حقوق ثبت، املاک از حیث ترتب فرآیند ثبت در مال غیر منقولی که عملیات مقدماتی ثبت آن معمول شده و جریان ثبت آن کامل شده و در دفتر املاک بنام متقاضی به ثبت رسیده است مواد ۲۱ و ۲۲ ق. ث). مال غیر منقولی که درخواست ثبت آن شده و آگهی های نوبتی و تحدیدی راجع به آن صادر شده و اظهارنامه ثبتی برای آن تنظیم گردیده و در جریان ثبت است ملک جریانی)، اما هنوز سند رسمی آن صادر نشده است. نسبت به این دو دسته اموال غیر منقول بحث شده و ترتیب توقیف آنها با دخالت واحد ثبتی تبیین شد. مال غیر منقول مستقر در مناطق مشمول ثبت اجباری که متصرف و مدعی برغم اعلام ثبت عمومی و گذشت مهلت قانونی درخواست ثبت ملک را ننموده است و یا درخواست ناقص و غیر قابل طرح ارسال داشته است. این نوع ملک با عنوان ملک مجهول المالک شناخته می شود (ماده ۱۱ ق. ث). مال غیر منقول واقع در مناطقی که سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به آن منطقه مقررات اجباری ثبت را جاری ساخته و در نتیجه به سبب عدم اعلان ثبت عمومی، درخواست ثبتی برای آن مطرح نشده است. نسبت به دو دسته اخیر اداره ثبت محل در فرآیند اجرا و بازداشت دخالتی ندارد چون پرونده ثبتی برای آن تشکیل نشده است و بحث ما پیرامون ترتیب توقیف در این قسمت معطوف به این دو دسته از مال غیر منقول است.