تکلیف شفیع به پرداخت بالاترین وجه پیشنهادی برای خرید — کاتوریان

۵۴- جریان حق شفعه نسبت به ممر مجری و آپارتمان مستقر در عرصه مشاع حق شفعه افزون بر ملک قابل تقسیم بین دو شخص نسبت به ممر و مجرای مشترک در ملک هم درخور اعمال است. بنابراین اگرچه شریک متقاضی اعمال حق شفعه در ملک، - کاترزیان، دکتر ناصر، حقوق مدنی، ایقاع انتشارات میزان چاپ هشتم ۱۳۹۹ ش ۱۴۱. شراکتی نداشته باشد اما در ممر و مجری شریک باشد و موضوع توقیف و فروش هم ممر و مجری باشد شریک داد باخته یا ثالث صاحب حق امکان اعمال حق شفعه را دارد ماده ۱۰ ق. م). مستفاد از ماده ۸۱۰ ق.م آپارتمانهای ساخته شده در عرصه مشاع بین دو شریک مشمول جریان حق شفعه خواهد بود. بنابراین اگر آپارتمان داد باخته موضوع مزایده باشد و در عرصه و مشاعات او با شخص دیگری شریک باشد، چون در مزایده افزون بر سهم اختصاصی (آپارتمان سهم مشاع خود در عرصه را نیز واگذار می کند، شریک دیگر می تواند از حق شفعه بهره مند شود. وانگهی در عین حال که آپارتمان ملک اختصاصی هر یک از مالکان است راه عبور و لوله های آب در آنها مشترک است از اینرو آپارتمانهای ساخته شده در زمین مشاع از زمینه های شایع ماده ۸۱۰ ق.م است. ۴۵۴ برخورد حق شفعه با فرصت داد باخته در اعاده مالکیت خود چنانچه داد برده بر مبنای مواد ۱۲۷ ۱۳۱ و ۱۳۲ ق.ا.ا.م سهم مشاع داد باخته را با پرداخت بالاترین قیمت و یا با قبول قیمت پایه به جهت نبود خریدار دریافت دارد، اعمال حق شفعه از سوی شریک مشاع با رعایت شرایط قانونی امکان پذیر است. اما چون انتقال سند رسمی بنام داد برده برابر ماده ۱۴۴ ق.ا.ا.م تا دو ماه از تاریخ مزایده به تاخیر می افتد تا فرصت داد باخته به پرداخت تمام بدهی خسارات و هزینه های اجرا و آزادی مال محفوظ گردد، بنابراین جریان حق شفعه برای شفیع تا آن هنگام میسر نخواهد بود. در این خصوص گفته شد: «چنانچه مدت دو ماهه مقرر در ماده ۱۴۴ ق.ا.ا.م سپری شود و م. ع. اختیار خود را اعمال نکند چون، به دستور دادگاه سند انتقال اجرایی به نام خریدار تنظیم می شود، شریک المال می تواند از تاریخ تنظیم سند اجرایی با رعایت تمامی شرایطی که گفته شد حق شفعه خود را اعمال کند. اما باید تصریح و تاکید نمود؛ تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال اجرایی خصوصیتی در اعمال حق شفعه ندارد و حق شفعه پس از به سرآمدن دو ماه مزبور ۱ - ماده ۱۰ ق. م: «اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ندارد. ۲- کاتوریان، دکتر …. همان منبع. ش ۱۲۹. - شمس، دکتر …. همان منبع. ش ۱۲۶۷. اعمال نمی شود. بلکه اعمال حق شفعه فوری است (ماده ۸۲۱ ق. م) و هنگام آن همان زمانی است که داد برده با پیشنهاد قبول مال به قیمت پایه مزایده قصد تصاحب مال را ابراز نموده و معامله را پذیرفته است. بین اعمال حق شفعه با جریان قانونی تحقق آن تفاوت است و بدیهی است فاصله ای بین این دو می گذرد. نمی توان اعمال حق را به بعد از گذشت دو ماه موکول ساخت. بلکه شفیع همان هنگام درخواست داد برده باید قصد خود را ابراز داشته و مانند او در انتظار واکنش داد باخته تا دو ماه آینده بنشیند. ۲- کاتوریان، دکتر ناصر. همان منبع. ش ۱۲۹. - شمس، دکتر عبدالله. همان منبع. ش ۱۲۶۷. اعمال نمی شود. بلکه اعمال حق شفعه فوری است (ماده ۸۲۱ ق. م) و هنگام آن همان زمانی است که داد برده با پیشنهاد قبول مال به قیمت پایه مزایده قصد تصاحب مال را ابراز نموده و معامله را پذیرفته است. بین اعمال حق شفعه با جریان قانونی تحقق آن تفاوت است و بدیهی است فاصله ای بین این دو می گذرد. نمی توان اعمال حق را به بعد از گذشت دو ماه موکول ساخت. بلکه شفیع همان هنگام درخواست داد برده باید قصد خود را ابراز داشته و مانند او در انتظار واکنش داد باخته تا دو ماه آینده بنشیند. ۵۵۴ لزوم حق شفعه و تایید و تنفیذ آن از سوی دادگاه بر پایه ماده ۸۰۸ ق.م شفیع باید بی درنگ بهای سهم شریک داد باخته را به حساب اجرا واریز کند. زیرا درنگ در این امر به سقوط حق او می انجامد. پس در فرض مناقشه بین شفیع شریک و خریدار برنده مزایده، شفیع ناچار است با دادخواهی نزد دادگاه صالح محل وقوع ملک و در پی اعلام اراده بر اعمال حق شفعه، تنفیذ و تایید اقدام خویش را درخواست نماید. دادورز در این فرآیند تکلیفی نداشته و نقشی در اختیار ندارد. او جریان اجرا را تا بدین جا محفوظ نگه می دارد. ضمن ادامه بازداشت مال و دریافت بهای مال از شفیع در انتظار تعیین تکلیف از سوی دادگاه صالح می نشیند. پرداخت بها به دادبرده هم تا هنگام تعیین تکلیف مناقشه بر سر حق شفعه امکان پذیر نخواهد بود. ۶۵۴ عدم اجرای حق شفعه بر عقد غیر از بیع چنانچه در مجلس فروش با توافق سه جانبه صاحب مال، دادبرده و خریدار به جای بیع، معامله از نوع معاوضه، صلح ..... صورت پذیرد و به هر روی حقوق داد باخته و اجرا تامین گردد، حق شفعه جریان نمی یابد. چه برای اعمال این حق، سهم مشاع شریک باید مبیع واقع شود. انتقال سهم شریک به هبه، صلح، معاوضه و قرار دادن صداق در نکاح زوجه سبب ایجاد حق شفعه نمی شود. ۱ - نظر مشهور فقهای امامیه حلی (محقق)، جعفر بن حسن شرایع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام المجلد الثالث موسسه اسماعیلیان ۱۲۰۸ مق، ص ۲۰۰ - سرخسی، شمس الدین المبسوط المجلد الثالث بیروت دار الکتب العلمیه ۱۴۱۴ ه.ق ص ۱۳۹ - حلی (علامه)، حسن بن یوسف. تحریر الاحکام الشریعه علی مذهب الامامیة المجلد الرابع، قم موسسه امام صادق (ع). ۱۳۲۰ مق، ص ۵۵۹- امامی دکتر سیل حسن حقوق مدنی جلد سوم کتابفروشی اسلامیه چاپ هشتم ۱۳۷۰، صص ۸ و ۱۵ - صفایی، دکتر سیدحسین و جواهر کلام دکتر محمدهادی حقوق مدنی وصیت ارث شفعه شرکت سهامی انتشار چاپ سوم ۱۴۰۱. صص ۳۴۶ و ۳۴۷. ۶۴ فروش حق عینی و تبعی داد باخته در ملک غیر حق عینی یا تبعی که داد باخته در مال غیر منقول دیگری دارد از آنجا که در زمره حقوق مالی بوده و دارای ارزش اقتصادی است، مشمول اصل فراگیری دامنه بازداشت بوده و می تواند در چرخه توقیف و مزایده وارد شود. بنابراین چنانچه داد باخته در ملک دیگری یا ملک فاقد مالک خاص حق انتفاع داشته باشد (ماده ۴۰ ق. م) در هر یک از گونه های؛ حق انتفاع عمری ماده ۴۱ ق. م)، حق انتفاع رقبی ماده ۴۲ ق.م و حق انتفاع سکنی (ماده ۴۳ ق. م) و یا دارای حق ارتفاق باشد (ماد ۹۳ ق. م)، در نبود مالی که آسانتر قابل بازداشت و برداشت باشد حقوق مزبور درخور استناد بازداشت و مزایده است. اما در جریان ارزیابی حق و چگونگی واگذاری باید دادرس دادگاه یا به نمایندگی از وی دادرس اجرا، دادورز و ارزیاب و مباشرین اجرا را دقیق و درست همراهی و راهنمایی نماید.