تکلیف شفیع به پرداخت بالاترین وجه پیشنهادی برای خرید — نظر مشهور فقهای امامیه حلی (محقق)

۴۵۴ برخورد حق شفعه با فرصت داد باخته در اعاده مالکیت خود چنانچه داد برده بر مبنای مواد ۱۲۷ ۱۳۱ و ۱۳۲ ق.ا.ا.م سهم مشاع داد باخته را با پرداخت بالاترین قیمت و یا با قبول قیمت پایه به جهت نبود خریدار دریافت دارد، اعمال حق شفعه از سوی شریک مشاع با رعایت شرایط قانونی امکان پذیر است. اما چون انتقال سند رسمی بنام داد برده برابر ماده ۱۴۴ ق.ا.ا.م تا دو ماه از تاریخ مزایده به تاخیر می افتد تا فرصت داد باخته به پرداخت تمام بدهی خسارات و هزینه های اجرا و آزادی مال محفوظ گردد، بنابراین جریان حق شفعه برای شفیع تا آن هنگام میسر نخواهد بود. در این خصوص گفته شد: «چنانچه مدت دو ماهه مقرر در ماده ۱۴۴ ق.ا.ا.م سپری شود و م. ع. اختیار خود را اعمال نکند چون، به دستور دادگاه سند انتقال اجرایی به نام خریدار تنظیم می شود، شریک المال می تواند از تاریخ تنظیم سند اجرایی با رعایت تمامی شرایطی که گفته شد حق شفعه خود را اعمال کند. اما باید تصریح و تاکید نمود؛ تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال اجرایی خصوصیتی در اعمال حق شفعه ندارد و حق شفعه پس از به سرآمدن دو ماه مزبور ۱ - ماده ۱۰ ق. م: «اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ندارد. ۲- کاتوریان، دکتر …. همان منبع. ش ۱۲۹. - شمس، دکتر …. همان منبع. ش ۱۲۶۷. اعمال نمی شود. بلکه اعمال حق شفعه فوری است (ماده ۸۲۱ ق. م) و هنگام آن همان زمانی است که داد برده با پیشنهاد قبول مال به قیمت پایه مزایده قصد تصاحب مال را ابراز نموده و معامله را پذیرفته است. بین اعمال حق شفعه با جریان قانونی تحقق آن تفاوت است و بدیهی است فاصله ای بین این دو می گذرد. نمی توان اعمال حق را به بعد از گذشت دو ماه موکول ساخت. بلکه شفیع همان هنگام درخواست داد برده باید قصد خود را ابراز داشته و مانند او در انتظار واکنش داد باخته تا دو ماه آینده بنشیند. ۲- کاتوریان، دکتر ناصر. همان منبع. ش ۱۲۹. - شمس، دکتر عبدالله. همان منبع. ش ۱۲۶۷. اعمال نمی شود. بلکه اعمال حق شفعه فوری است (ماده ۸۲۱ ق. م) و هنگام آن همان زمانی است که داد برده با پیشنهاد قبول مال به قیمت پایه مزایده قصد تصاحب مال را ابراز نموده و معامله را پذیرفته است. بین اعمال حق شفعه با جریان قانونی تحقق آن تفاوت است و بدیهی است فاصله ای بین این دو می گذرد. نمی توان اعمال حق را به بعد از گذشت دو ماه موکول ساخت. بلکه شفیع همان هنگام درخواست داد برده باید قصد خود را ابراز داشته و مانند او در انتظار واکنش داد باخته تا دو ماه آینده بنشیند. ۵۵۴ لزوم حق شفعه و تایید و تنفیذ آن از سوی دادگاه بر پایه ماده ۸۰۸ ق.م شفیع باید بی درنگ بهای سهم شریک داد باخته را به حساب اجرا واریز کند. زیرا درنگ در این امر به سقوط حق او می انجامد. پس در فرض مناقشه بین شفیع شریک و خریدار برنده مزایده، شفیع ناچار است با دادخواهی نزد دادگاه صالح محل وقوع ملک و در پی اعلام اراده بر اعمال حق شفعه، تنفیذ و تایید اقدام خویش را درخواست نماید. دادورز در این فرآیند تکلیفی نداشته و نقشی در اختیار ندارد. او جریان اجرا را تا بدین جا محفوظ نگه می دارد. ضمن ادامه بازداشت مال و دریافت بهای مال از شفیع در انتظار تعیین تکلیف از سوی دادگاه صالح می نشیند. پرداخت بها به دادبرده هم تا هنگام تعیین تکلیف مناقشه بر سر حق شفعه امکان پذیر نخواهد بود. ۶۵۴ عدم اجرای حق شفعه بر عقد غیر از بیع چنانچه در مجلس فروش با توافق سه جانبه صاحب مال، دادبرده و خریدار به جای بیع، معامله از نوع معاوضه، صلح ..... صورت پذیرد و به هر روی حقوق داد باخته و اجرا تامین گردد، حق شفعه جریان نمی یابد. چه برای اعمال این حق، سهم مشاع شریک باید مبیع واقع شود. انتقال سهم شریک به هبه، صلح، معاوضه و قرار دادن صداق در نکاح زوجه سبب ایجاد حق شفعه نمی شود. ۱ - نظر مشهور فقهای امامیه حلی (محقق)، جعفر بن حسن شرایع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام المجلد الثالث موسسه اسماعیلیان ۱۲۰۸ مق، ص ۲۰۰ - سرخسی، شمس الدین المبسوط المجلد الثالث بیروت دار الکتب العلمیه ۱۴۱۴ ه.ق ص ۱۳۹ - حلی (علامه)، حسن بن یوسف. تحریر الاحکام الشریعه علی مذهب الامامیة المجلد الرابع، قم موسسه امام صادق (ع). ۱۳۲۰ مق، ص ۵۵۹- امامی دکتر سیل حسن حقوق مدنی جلد سوم کتابفروشی اسلامیه چاپ هشتم ۱۳۷۰، صص ۸ و ۱۵ - صفایی، دکتر سیدحسین و جواهر کلام دکتر محمدهادی حقوق مدنی وصیت ارث شفعه شرکت سهامی انتشار چاپ سوم ۱۴۰۱. صص ۳۴۶ و ۳۴۷. ۶۴ فروش حق عینی و تبعی داد باخته در ملک غیر حق عینی یا تبعی که داد باخته در مال غیر منقول دیگری دارد از آنجا که در زمره حقوق مالی بوده و دارای ارزش اقتصادی است، مشمول اصل فراگیری دامنه بازداشت بوده و می تواند در چرخه توقیف و مزایده وارد شود. بنابراین چنانچه داد باخته در ملک دیگری یا ملک فاقد مالک خاص حق انتفاع داشته باشد (ماده ۴۰ ق. م) در هر یک از گونه های؛ حق انتفاع عمری ماده ۴۱ ق. م)، حق انتفاع رقبی ماده ۴۲ ق.م و حق انتفاع سکنی (ماده ۴۳ ق. م) و یا دارای حق ارتفاق باشد (ماد ۹۳ ق. م)، در نبود مالی که آسانتر قابل بازداشت و برداشت باشد حقوق مزبور درخور استناد بازداشت و مزایده است. اما در جریان ارزیابی حق و چگونگی واگذاری باید دادرس دادگاه یا به نمایندگی از وی دادرس اجرا، دادورز و ارزیاب و مباشرین اجرا را دقیق و درست همراهی و راهنمایی نماید. در خصوص بازداشت و فروش حق عمری متعلق به داد باخته در مال دیگری از اداره کل حقوقی قوه قضاییه پرسشی به عمل آمده که متن استعلام و پاسخ آن اداره کل به شماره ۷/۱۴۰۲/۶۳۱ مورخ ۱۴۰۲/۰۹/۱۳ منعکس میشود: «استعلام اولاً، آیا توقیف و مزایده حق عمری در فرضی که فاقد قید مباشرت و متعلق به م. ع. و عین مال مربوط به ثالث است امکان پذیر است؟ ثانیاً، در صورت مثبت بودن پاسخ نحوه ارزیابی و توقیف و همچنین انتقال و سپس انتفاع از آن توسط برنده مزایده چگونه و تا چه زمانی است؟ آیا تا پایان عمر برنده مزایده حق انتفاع برای وی وجود دارد و در فرضی که قید مباشرت شده باشد، توقیف و مزایده امکان پذیر است؟ پاسخ اداره کل حقوقی اولاً، حق انتفاع در زمره حقوقی مالی است و بر اساس اصل نتقال پذیری حقوق مالی این حق نیز علی الاصول قابل واگذاری ب. غ. و توقیف و مزایده است؛ مگر آنکه احراز شود مالک آن حق را برای استفاده شخص معینی و با قید مباشرت واگذار کرده است که در این صورت قابل توقیف و مزایده نیست و قائم به شخص است. ثانیاً، در صورتی که در خصوص حق عمری قید مباشرت نشده باشد، کارشناس رسمی ۱ - ماده ۲۹ ق.م ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند: ا مالکیت اعم از عین یا منفعت) ۲. حق انتفاع ۳. حق ارتفاق به ملک غیره. ۲ - ماده ۴۰ ق. م: «حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند. - ماده ۹۳ ق. م: «ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری». دادگستری ارزش حق انتفاع را بر اساس پیش بینی حق عمری حسب مورد به مدت عمر مالک متفع و یا ثالث، مدتی که چنین فردی با مشخصات سنی وی عادتاً زنده می ماند و همچنین دیگر موارد نظیر استیلا یا عدم استیلا و تصرف یا عدم تصرف در عین مال و ارزش منفعت موضوع حق برآورد می کند. ثالثاً، همانگونه که آورده شد مدت حق انتفاع از نوع عمری ارتباطی به مدت عمر برنده مزایده ندارد و دادگاه حسب مورد با لحاظ نوع حق عمری و شرایط آن موجبات برخورداری برنده مزایده از این حق را فراهم می آورد».