ثبت ملک در دفتر املاک — همچنین نباید از نظر دور داشت که

ششم این که عملیات تفکیک باید در محدوده ثبت اولیه و مطابق با سند مالکیت باشد. بند ۳۷۵ مجموعه مزبور در همین راستا می گوید در موقع تفکیک قسمتی از ملک مورد تحدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالکیت آن صادر شده، نقشه برداری مورد تفکیک و باقیمانده آن با رعایت جهات مذکور در صورتمجلس تحدیدی و سند مالکیت ضروری است و باید از حدود مذکور در صورتمجلس تحدید و سند مالکیت تجاوز نشود و در صورت بروز اشکال گزارش و کسب تکلیف شود. هفتم این که قید حقوق عینی و نیز صاحبان آن حقوق، نظیر حق مرتین و یا حق مرتفق به و مانند آنها الزامی است. ضمناً در مواردی که قبل از عملیات تفکیکی، عرصه ملک به هر علت مشمول کسر مساحت میشود پرسش از مرتهن و جلب موافقت وی ضرورت دارد و همین حکم نیز در موردی جاری است که ملک در قید بازداشت م. ب.. به عبارت دیگر موافقت مرجع بازداشت کننده ملک مورد تفکیک پیش از عملیات تفکیکی لازم است. هشتم این که هر گاه مالک عرصه و اعیان یک ملک یک نفر نباشد و مالک اعیان بخواهد اعیان احداثی خود را تفکیک نماید، باید موضوع به مالک عرصه اطلاع داده شود بند ۳۸۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی در این باره مقرر داشته است در مواردی که مالک اعیانی های ثبت شیده بر اساس ماده ۱۰۴) مکرر آیین نامه تقاضای تفکیک می نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همان طوری که در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت قید شده است که در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود، لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد. بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود. عکس حالت مزبور در بند ۳۸۰ همان مجموعه پیش بینی شده است. در بند اخیر می خوانیم در مواردی که مالک اعیان قصد خرید عرصه زیربنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد. در تفکیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت اقدام بنمایید. بدیهی است حدود عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفکیک عرصه مزبور نیز احتیاجی به جلب نظر شهرداری ندارد نیازی به این توضیح نیست که قسمت پایانی بند ۳۸۰ مجموعه بخشنامه ها ب. ت. ب. مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۱۵۴ قانون ثبت غیر قابل قبول و عملاً متروک است. همچنین نباید از نظر دور داشت که مقررات بند ۳۸۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی، صرفاً در خصوص تفکیک املاک است و شامل افراز املاک نخواهد شد. زیرا در مانحن فیه مالکیت اعیان و مالکیت عرصه به صورت مفروزی است و مالکین عرصه و اعیان نسبت به حق مالکیت یکدیگر شریک نیستند و اصولاً در چنین فرضی، مالکیت مشاع وجود ندارد تا افراز موضوعیت یابد. نهم این که به دستور مقرر در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در موقع تفکیک عرصه املاک و اراضی واقع در محدوده قانونی شهر و حریم آن نقشه تفکیکی باید به تصویب و تأیید شهرداری محل برسد. ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۵۴ در این خصوص مقرر می دارد اداره ثبت اسناد و دادگاه ها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم یم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد ... همین ۱ آیین نامه قانون ثبت ماده ۱۰۴ مکرر الحاقی ۲۵ مهرماه ۱۳۲۴ چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیانی احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده مستقر گردد خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نمود و مالک اعیانی پس از انجام عمل میتواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد ... و قسمت اخیر بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهر ماه ۱۳۹۵ نیز مفید همین معنی است که مقرر میدارد ... چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه به نام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود اعیان تحدید نشده باشد، طبق ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت عمل میشود. منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه صدور سند مالکیت اعیان موکول به اتمام تشریفات قانونی و انقضاء مواعد اعتراض نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و عدم اعتراض نسبت به اصل ملک و حدود خواهد بود. به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه بلا اشکال است. قاعده راجع به لزوم پرسش از وزارت جهاد کشاورزی در خصوص تفکیک عرصه اراضی و املاک خارج از محدوده قانونی شهرها نیز باید رعایت شود. ضمن این که در موقع تفکیک املاک واقع در بافت مسکونی روستاها باید نقشه تفکیکی به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل برسد و مرجع اخیر الذکر، انجام عملیات تفکیک را بلامانع اعلام نماید. بدیهی است در تفکیک آپارتمانها آنچه ملاک عمل ادارات ثبت و در واقع مجوز تفکیک به شمار می آید گواهی خاتمه بنا یا پایان کار ساختمان است که توسط شهرداری محل صادر می شود و عملیات تفکیک بر اساس آن و با در نظر گرفتن وضع موجود و رعایت قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن انجام می پذیرد. دهم این که در آپارتمانها هر مالک به میزان مالکیت بر حصه اختصاصی خود، دارای مالکیت بر عرصه آپارتمان احداثی نیز هست ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها منصوب ۱۳۴۳ در این باره می گوید هر کس آپارتمانی را خریداری نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعاً سهیم می گردد، مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق ب. غ. باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد ... قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب ۱۳۸۳، ماده ۲ اصلاحی ۱۳۸۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام تفکیک و افراز اراضی مذکور به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است. ارائه هر گونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود. برای این گونه اراضی در صورت تقاضا سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلامانع است.