خیار تخلف از شرط فعل — مهمترین و اصلی ترین عامل فسخ معامله

مجموعاً چهار شرط فعل وجود دارد: ۱ - تعهد به انجام عمل حقوقی شرط فعل حقوقی مثبت ۲- تعهد به انجام عمل مادی شرط فعل مادی مثبت ۳ تعهد به عدم انجام عمل حقوقی شرط فعل حقوقی منفی ۴ تعهد به عدم انجام عمل مادی شرط فعل مادی منفی). مهمترین و اصلی ترین عامل فسخ معامله در محاکم از جهت خیار تخلف از شرط، از نوع شرط فعل است. بر اساس قسمت اخیر ماده ۲۳۴ قانون مدنی شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود. مثلاً در ضمن عقد بیع منزل با سند عادی شرط شود فروشنده در تاریخ معینی با حضور در دفترخانه ملک اقدام کند یا در بیع خودرو مشخصی نسبت به فک پلاک و انتقال رسمی خودرو اقدام نماید. نکته ۱ در صورت تخلف از شرط فعل برخلاف دو شرط دیگر شرط صفت و شرط نتیجه)، رأسأ برای مشروط له حق فسخ ایجاد نمی شود. زیرا شرط فعل ماهیتا تعهد است و همان گونه که خودداری از وفای به تعهدهای اصلی به طرف قرارداد حق فسخ نمی دهد و او می تواند اجبار مشروط علیه را بخواهد، در این مورد نیز قانون گذار از همین قاعده پیروی کرده است. لذا در مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی بیان داشته ابتدا مشروط له باید الزام طرف مقابل را بخواهد و اگر الزام مشروط علیه در واحد اجرای احکام مدنی غیر ممکن باشد، تعهد باید توسط شخص ثالث با هزینه مشروط علیه انجام شود و اگر این مورد نیز امکان پذیر نبود، راه حل سوم به عنوان آخرین راه حق فسخی است که برای مشروط له ایجاد می شود، مگر خلاف این قاعده توافق و تراضی شده باشد. در این باره در بخش الزام به ایفای تعهد مفصلاً بحث شده است. - قاعده فوق سه استثنا دارد که رأساً به مشروط له حق فسخ می دهد (۱) عقد ضمان (ماده ۲۴۳ قانون مدنی)؛ (۲) عقد رهن مواد ۲۴۱ و ۲۴۲ قانون مدنی ( ۳) عقد اجاره ماده ۴۹۶ قانون مبنی بر الزام مشروط علیه، رأساً حق فسخ داشته باشد. مثلاً شرط شده باشد در صورت عدم در خیار شرط دارنده حق فسخ میتواند بدون دلیل و سبب خاصی در ظرف مهلت معین شده اعمال حق فسخ وجود ندارد، زیرا بعضاً مشاهده می شود برخی ها این دو خیار را با یکدیگر مخلوط کرده و به دلیل عدم تعیین مدت به استناد ماده ۴۰۱ قانون مدنی دادخواست بطلان قرارداد می دهند در صورتی که شرط مندرج در قرارداد شرط فعل بوده و در صورت تخلف مشروط له خیار تخلف از شرط دارد نه خیار شرط لذا لزومی به درج مدت نیست. نکته ۴ در شرط فعل منفی موضوع متفاوت است الف) شرط فعل منفی اگر مادی باشد، یعنی مشروط علیه تعهد کرده عمل خاصی را انجام ندهد، ولی برخلاف آن انجام داده موضوع را می توان به دو بخش تقسیم کرد: ۱ - اگر قصد طرفین یا ماهیت موضوع این گونه بوده که با یک بار تخطی از تعهد منفی حق فسخ ایجاد شود مشروط له می تواند عقد را فسخ کند. ب شرط فعل منفی اگر حقوقی باشد یعنی مشروط علیه تعهد کرده باشد که مثلاً قراردادی با فلان شخص یا مردمان فلان شهر منعقد نکند. برای مثال عمده فروش یک محصول تعهد کند کالای مورد معامله را در شهرستان بوشهر فقط به یک خریدار بفروشد، ولی مشروط علیه عمده فروش برخلاف توافق به اشخاصی که نباید قرارداد منعقد میکرد جنس بدهد. در این حالت معامله دوم باطل نیست بلکه صحیح است فقط مشروط له حق فسخ معامله اول معامله خود با عمده فروش را به استناد خیار تخلف از شرط دارد. مگر اینکه شرط ضمن عقد شرط نتیجه منفی در راستای ماده ۱۰ قانون مدنی باشد که اگر شرط ضمن عقد شرط نتیجه منفی توسط دادگاه تلقی شود، در این صورت قرارداد اول صحیح بوده و قرارداد دوم توسط مشروط له قابل ابطال است. بنابراین باید گفت به دلیل نداشتن حق تمتع توانایی بهره مند شدن در انتقال و وحدت ملاک از ماده ۴۵۴ قانون مدنی با این توضیح که واژه باطل در آن ماده معنی غیر نافذ میدهد عقد دوم غیر نافذ است. مثل اینکه در عقد بیع یک واحد مسکونی حق فروش ملک توسط خریدار به مدت ۵ سال سلب شده باشد. خاطر نشان می سازد دکتر … شرط نتیجه منفی قابل تصور نیست و وجود ندارد کاتوزیان قواعد عمومی قراردادها، ج ۳، ش ۵۶۲) اما دکتر … آن را می پذیرد و بیان میدارد مثل اینکه ضمن فروش یک دستگاه آپارتمان شرط شود که خریدار حق اجاره دادن آپارتمان مذکور را نداشته باشد و او برخلاف شرط عمل کند. چون اصولاً به وسیله شرط نتیجه حق اجاره دادن از خریدار سلب شده در نتیجه اجاره آپارتمان مذکور غیر نافذ بوده و تنفیذ آن در اختیار مشروط که م. ب. شهیدی، شروط ضمن عقد، ص ۱۵۰) به نظر میرسد نظر استاد گرامی دکتر … تر به صواب بوده و کاربردی تر باشد و در عمل برخی ابهامات را می زداید.