دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی — نکته به نظر میرسد در این فرض

بند ۶ ماده ۲۵ و مواد ۱۵۰ و ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت اصلاحی ۱۳۸۰؛ قسمت دوم بند ۳۷۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی؛ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱ دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی از دعاوی غیر مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی نیز بر همین مبنا پرداخت می گردد. مرجع صالح دادگاه صالح جهت اقامه دعوا دادگاه محل وقوع ملک است. صورت مجلس تفکیکی در دو حالت مورد خدشه قرار می گیرد اول در تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ دهد، این حالت خود به ۲ بخش تقسیم میشود. الف) رسیدگی و رفع اشتباه به حقوق اشخاص دیگر خلل وارد نکند: به دلالت بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک، رسیدگی به موضوع و رفع اشتباه در عملیات تفکیکی در صلاحیت هیئت نظارت است و وفق مقررات نسبت به اصلاح صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن اصلاح اسناد مالکیت اقدام میشود. ( ب) رسیدگی و رفع اشتباه به حقوق اشخاص دیگر خلل وارد کند در این حالت به دلالت مفهوم مخالف بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک دادگاه صالح به رسیدگی و رفع اشتباه و اصلاح صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن اصلاح اسناد مالکیت است. نکته به نظر میرسد در این فرض اشتباه در صدور صورت مجلس تفکیکی، تقدیم دادخواست با خواسته اصلاح صورت مجلس تفکیکی و اصلاح سند مالکیت نزدیک به صواب باشد تا خواسته ابطال صورت مجلس تفکیکی و ابطال سند یا اسناد مالکیتی دوم اگر صورت مجلس تفکیکی غیر از موارد اشتباه مورد خدشه بوده و مطابق مقررات صادر نشده باشد در این حالت مثل جعل یا عدم امضای مالک باید خواسته ابطال صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن ابطال سند یا اسناد مالکیتی مطرح شود، زیرا اساس و پایه حدود و تغور ملک و مشترکات و قسمتهای اختصاصی یا پارکینگ ها باید جابه جا شود که در هر صورت در صلاحیت دادگاه است. تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی منجر به صدور سند مالکیت نشده باشد، مالک یا مالکین میتوانند با مراجعه به اداره ثبت درخواست تغییر یا ابطال صورت مجلس تفکیکی را بنمایند زیرا ملک هنوز حالت مشاعی خود را از دست نداده است. مشکل زمانی ایجاد میشود که پس از جداسازی و تفکیک ملک مالک پلاک اصلی وکالتاً یا اصالتاً واحدهای مجزا شده را با حدود اربعة مشخص و درج استقرار پارکینگ و انباری و قسمتهای مشترک به دیگران می فروشد. توجه به مقرره ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در موقع مکلف اند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن، عمل تفکیک را طبق البته این مقرره در اراضی خارج از شهر بر عهده وزارت جهاد کشاورزی بوده و در بافت اعتبار پایان کار: صدور گواهی پایان کار تضمینی است که نشان می دهد ساختمان بر اساس مقررات و قواعد شهرسازی و قوانین موجود و طی شدن تشریفات قانونی ساخته شده و هیچ خلافی در آن وجود ندارد. خواندگان دعوا خواهان باید در طرح دعوا کلیه مالکین آپارتمان را طرف دعوا قرار دهد و به نظر میرسد اداره ثبت نیز باید طرف دعوا واقع شود تا دفاعیات خود را ارائه دهد. دادگاه در هنگام دستور تعیین وقت بهتر است دستور استعلام ثبتی پلاک اصلی و پلاک های مجزا شده و حدود و تغور آنها را از اداره ثبت بدهد. سؤال بر فرض اینکه برای مثال آپارتمان ۵ واحد داشته باشد و مالک ملک کلیه واحدها را با مبایعه نامه عادی در تاریخ های متفاوت به دیگران پیش فروش یا بیع نماید و برای هر واحد نیز در مبایعه نامه یک پارکینگ اختصاصی قید کرده باشد، اما موقع صدور صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی ملک برای هر واحد به هر دلیلی از جمله تخلفات ماده (۱۰۰) مشخص شود کل آپارتمان دارای سه واحد پارکینگ اختصاصی صرفاً برای سه واحد است در این فرض تکلیف مالکین یا خریداران چیست؟ اول به نظر می رسد باید به تقدم و تأخر مبایعه نامه توجه شود. اگر فروش واحدها قبل از تفکیک ملک بوده که معمولاً به صورت پیش فرض است، باید ۳ پارکینگ موجود به سه خریداری که مقدم اند اختصاص پیدا کند و اگر این گونه نشده است و صرفاً یکی از پارکینگ ها به خریدار پنجم از لحاظ زمانی اختصاص یافته باشد، آنکه خرید وی مقدم بوده ولی در حال حاضر سند وی برخلاف مبایعه نامه بدون پارکینگ صادر شده است می تواند دادخواست ابطال صورت مجلس تفکیکی و ابطال اسناد مالکیتی را تقدیم نماید. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۸۰۲ مورخ ۱۳۹۹/۱۲/۱۱ بیان داشته اولاً پارکینگ بر اساس پروانه صادره از شهرداری و مقررات شهرسازی در حد نصاب متعلق به آپارتمان بوده و فروش آن ب. غ. به طور مستقل فاقد وجاهت قانونی است. ثانیاً، مالک اولیه سازنده) برابر مقررات شهرداری و شهرسازی باید پارکینگ واحدهای احداثی را تأمین کند و در پروانه ساختمانی نیز بر اساس تعداد آپارتمان های احداثی و کاربری آن تعداد پارکینگ متعلقه درج می شود. بنابراین هر یک از خریداران اولیه آپارتمانهای احداثی برای برخورداری از پارکینگ حق اولویت دارند و در صورت تقاضا و تمایل ایشان باید پارکینگ متعلقه به آنها واگذار شود؛ مگر آنکه احراز شود خریدار اولیه با میل خود از این حق اولویت انصراف داده است که تشخیص مصداق حسب مورد با مرجع قضایی رسیدگی کننده است. ضمنا خریدار بعدی آپارتمان به عنوان قائم مقام ید ماقبل خود از حق اولویت فوق الذکر برخوردار است. دوم: اگر طبق تقدم و تأخر بیع نامه ها دو واحدی که مؤخرند، علی رغم اینکه پارکینگ در مبایعه نامه آنها ذکر شده اما پارکینگی در طبیعت ب. غ. از آن سه پارکینگ وجود نداشته باشد، خریدار میتواند قیمت پارکینگ را به نرخ روز از فروشنده دریافت کند یا عقد را فسخ نماید؛ بنابراین حق الزام به تحویل پارکینگ را ندارد زیرا الزام و اجبار او عملاً غیر ممکن است.