دعوی تخلیه قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ١٣٧۶ با استناد به دلایل تخلیه مصرح در قانون ١٣۵۶

دعوی تخلیه قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ١٣٧۶ با استناد به دلایل تخلیه مصرح در قانون ١٣۵۶ صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: ١٣٩٢/٠۴/١٠ برگزار شده توسط: استان کرمانشاه/ شهر کرمانشاه موضوع دعوی تخلیه قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ١٣٧۶ با استناد به دلایل تخلیه مصرح در قانون ١٣۵۶ پرسش غالباً قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣٧۶ با عنوان فروش سرقفلی تنظیم می‌شود و گاهی مبلغ اجاره‌بها ناچیز یا اصلاً تعیین نشده و همچنین مدتی نیز برای اجاره تعیین نمی‌شود. موجر به دلیل تخلف مستأجر به جهت تعدی و تفریط، انتقال به غیر، تغییر شغل و سایر مواردی که به موجب قانون سال ١٣۵۶ موجب تخلیه می‌شود اقامه دعوی کرده و تقاضای تخلیه مورد اجاره را می‌نماید. حال با توجه به موارد مذکور: الف - آیا دعوای تخلیه قابلیت استماع دارد؟ ب - تکلیف سرقفلی چیست؟ آیا ساقط است یا به نرخ روز قابل پرداخت است؟ نظر هیئت عالی نظر اکثریت و اسباب موجه آن صائب بوده منطبق با قانون است زیرا قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣٧۶ به صراحت ماده ١ آن قانون تابع مقررات «قانون مدنی» و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراین، اولاً - در صورت تحقق شرایط ضمن‌العقد در مواردی که قرارداد اجاره دارای مدت معین است، درخواست فسخ و تخلیه قابل اعمال است، ثانیاً - در مورد قراردادهایی که مدت آن منقضی شده یا قراردادی که در آن مدت به صراحت قید نشده با توجه به <a class="artref" href="/ماده/ماده-501-a_0815110236148">ماده ۵٠١ قانون مدنی</a> حسب مورد درخواست فسخ و تخلیه یا دستور تخلیه قابل طرح و اقامه است و به هنگام تخلیه مستأجر استحقاق سرقفلی را به قیمت عادله روز دارا می‌باشد. زیرا سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧۶ با حق کسب و پیشه و یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣۵۶ از حیث آثار و حقوق راجع به آن متفاوت است و رابطه استیجاری مستمر و بادوام ناشی از قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣۵۶ که تنها در موارد مصرحه قانونی قابل فسخ و تخلیه است با قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧۶ که مدت در آن نقش عمده دارد فرق دارد. بنابراین نظر اکثریت تأیید می‌شود. نظر اکثریت الف: اولاً- چنان‌چه در قرارداد اجاره مدت تصریح نشده باشد، ولی اجاره‌بها برای روز یا ماه یا سال تعیین شده باشد مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-501-a_0815110236148">ماده ۵٠١ قانون مدنی</a> اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح بوده و طرفین تابع مراضات حاصله خواهند بود. ثانیاً- چنان‌چه به این نحو هم مدتی تعیین نشده باشد، مطابق مواد ١٠ و ٢١٩ و ٢٢٠ قانون مدنی قرارداد صحیح بوده و در هر حال با توجه به مقررات عام قانون مدنی در صورت تخلف مستأجر از مفاد قرارداد، موجر حق فسخ عقد اجاره راخواهد داشت، در نتیجه دعوای تخلیه وی قابل استماع بوده و در صورت احراز تخلف، دادگاه باید حکم به تخلیه عین مستأجره را صادر نماید. ب: با توجه به این‌که تبصره ٢ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣٧۶ تصریح نموده است: «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» با انتقال صحیح سرقفلی در آغاز قرارداد، حق مکتسب برای مستأجر ایجاد شده و اسقاط آن نیاز به حکم صریح قانونی دارد. با توجه به این‌که در قانون به اسقاط این حق در اثر تخلف مستأجر تصریحی نشده است، بنابراین حتی در صورت صدور حکم به تخلیه عین مستأجره به جهت تخلف مستأجر، حق سرقفلی وی ساقط نشده و باید به قیمت عادله روز به مستأجر پرداخت شود. نظر اقلیت الف و ب - برخی از این گروه عقیده دارند: از آنجا که طبق قانون مدنی مدت اجاره باید معلوم باشد و عدم تعیین مدت موجب بطلان قرارداد است، چنین قراردادی که فاقد مهلت است باطل بوده و چون در نظام حقوقی ما، عقد باطل فاقد هرگونه اثری می‌باشد، بنابراین باید عین عوضین داده شده مسترد گردد و مطالبه سرقفلی به نرخ روز مبنایی ندارد. برخی دیگر معتقدند که عقد باطل نیست ولی تخلف مستأجر موجب پایان قرارداد شده و موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه مورد اجاره را دارد و مستأجر با تخلف خود به ضرر خود اقدام کرده و حقی نسبت به مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز ندارد. Show comments تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد ٣، ۴، ۵ و ۶ قانون موجر ومستاجر مصوب سال ١٣۵۶ صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: ١٣٨٩/٠٨/٠٢ برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر ساوه موضوع تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد ٣، ۴، ۵ و ۶ قانون موجر ومستاجر مصوب سال ١٣۵۶ پرسش در خصوص تعدیل اجاره‌بها نسبت به قراردادهایی که مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب سال ١٣۵۶ می-شوند، در مواد ٣ و ۴ همان قانون انشای متفاوتی از تعیین اجاره‌بها و تعدیل آن آورده است؛ ١- آیا تعدیل با تعیین اجاره‌بها متفاوت است و در صورت تفاوت، موارد تفاوت آنها و نحوه محاسبه هر یک را بیان کنید. نرخ تورم و کاهش یا افزایش اجاره‌بها چگونه است؟ ملاک‌های تغییر کدام یک از سال مالی، زمان درخواست و یا زمان عقد است؟ ٢- اگر عقد اجاره در سال ١٣۶٠ با مبلغ ده هزار ریال تنظیم شده و درخواست تعدیل شود، چگونه عمل خواهد شد؟ تفاوت این سوال با سوال قبلی در تعیین اجاره‌بها چیست؟ ٣- آیا زمان عقد در سوال ٢ تا درخواست تعدیل تراضی طرفین به ده هزار ریال بوده است؟ با رعایت نرخ تورم و شاخص چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تفاوت شاخص زمان تنظیم قرارداد یا درخواست و یا زمان محاسبه کارشناس ملاک خواهد بود؟ نظر هیئت عالی آنچه از مواد ٣، ۴، ۵ و ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣۵۶ مستفاد می‌شود، تعیین اجاره‌بها ناظر به مورد یا مواردی است که اجاره‌بها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجاره‌بها می‌تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه، تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجاره‌بهای مشخص (اجرت‌المسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره، یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجاره‌بها به نرخ روز تقدیم دادخواست، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها، اقدام خواهد کرد. بنابراین، ملاک، نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است. نظر اتفاقی آنچه از مواد ٣، ۴، ۵ و ۶ قانون روابط موجر و مستأجر از لحاظ حقوقی مستفاد می‌شود، تعدیل اجاره‌بها با تعیین آن متفاوت است؛ هر چند ممکن است نتیجه تعیین، تعدیل باشد. تعیین اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که خواه کتباً یا شفاهاً اجاره‌بها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که سابقه اجاره‌بها داشته است و از جانب موجر یا مستأجر تقاضای تعدیل می‌شود. در خصوص سوالات بعدی، شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست. به‌طوری‌که دیدن اجاره‌بها و محاسبه آن از طریق شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی ممکن باشد. دادگاه موارد را از قبیل عرف محل، موقعیت محل، میزان متراژ ملک مورد اجاره و نوع آن را به کارشناس گوشزد کند، هر چند ممکن است تورم در آن نقش داشته باشد و کارشناس موظف است بر اساس نظریه دادگاه اقدام کند و چنان‌چه دادگاه نظر کارشناس را مناسب ندانست، از طریق تحقیقات جامعه، معاینه و تحقیق محلی می‌تواند با رد نظر کارشناس، اعلام نظر کند. پی نوشت مطالعه این مطلب با عنوان «تعدیل اجاره واحد‌های تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶» پیشنهاد می شود. با توجه به مفاد رای وحدت رویه شماره ۴ مورخ ١٣۶٣/٠٢/١٩، هیات عمومی دیوان عالی کشور و مستنبط از قوانین مربوط به نظر می‌رسد که تعدیل اجاره بها فقط در محدوده ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶، در خصوص اماکن تجاری قابلیت استماع و رسیدگی را دارد Show comments 1 ویژگی های حق سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت، شباهت ها و تفاوت ها ▪ویژگیهای سرقفلی -سرقفلی از حقوق مالی است و مانند دیگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد. -سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف شامل آن نمی گردد. -تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیرا اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد مشتریان پراکنده میشوند و حق تقلیل می یابد. -حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی میشود (صدرزاده، ۱۳۵۷: ۵۸ و ۵۹) ▪ویژگی حق کسب یا پیشه یا تجارت -ویژگی اول بقای حق کسب یا پیشه یا تجارت با وصف انقضای مدت به این معنا که با وجود انقضای مدت اجاره بر خلاف قواعد عمومی و قانون مدنی چنین حقی باقی است و هیچ گونه خدشه ای به آن وارد نمیشود هم چنین انقضاء مدت باعث نمی شود تا این حق از بین رود و از جمله جهات زوال نیز محسوب نمی شود به عبارت دیگر، در باب مدت موجبات تخلیه و فسخ قرارداد نیست و با گذشت مدت اعتبار حق کسب یا پیشه یا تجارت هم چنان باقی میماند و حتی حق تخلیه به مالک داده نمی شود. -ویژگی دوم پیوند حق کسب یا پیشه با تصرف مستمر برابر مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سالهای ۱۳۲۹ و ۱۳۵۶ تصرف شرط مهم در رابطه ی حقوق حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد به این معنا که ارتباط مستقیم بین حق کسب یا پیشه یا تجارت و محل کسب وجود دارد و زمانی این حق مفروض میباشد که شخص در آن محل تصرف مستمر و مشغول فعالیت در آن باشد. زیرا تصرف جزء لاینفک تحقق این حق تلقی می شود و در صورت عدم تصرف یا تصرفی که منقطع گردد این حق ثابت نمیشود و با ماهیت آن در سازگاری نیست چنانچه قبلاً گفتیم عناصر و ارکانی باید باشد تا حق کسب یا پیشه یا تجارت محقق شود و حق کسب یا پیشه یا تجارت بدون تصرفات مستمر معنا ندارد. -ویژگی سوم وابستگی حق کسب یا پیشه یا تجارت با منافع عین مستاجره مفهوم آن تعلق حق کسب یا پیشه یا تجارت به منافع مال است نه عین آن و محل تبلور و ایجاد آن در منفعت است نه عین به همین جهت آن را یک حق عینی محسوب کرده اند نه حق دینی. شباهت های حق سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت ١-هر دو حق در دسته بندی حقوق، حق مالی محسوب میشوند و دارای ارزش اقتصادی و قابل تقویم به پول هستند. ٢-هر دو حق به عنوان یک حق مالی، قابل انتقال قهری به ورثه هستند. خواه مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد، خواه نداشته باشد. این امر مانع انتقال قهری حق مالی به ورثه نیست زیرا در این حالت انتقال به غیر موضوعاً منتفی است. زیرا ورثه غیر نیستند بلکه جانشین و قائم مقام قانونی دارنده حق هستند. گفتنی است؛ بر خلاف مالکیت عرصه زوجه از حق سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز ارث می برد (نظریه ۷۴۵۰۶-۶۷/۶/۱۶ اداره حقوقی قوه قضائیه) ٣-هر دو حق به صورت طبیعی قابلیت نقل و انتقال دارند. اما از لحاظ حکمی در این خصوص بین حق سرقفلی و حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ با حق سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تفاوت وجود دارد. به موجب مواد ۱۴ و ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶، حق انتقال به غیر باید در اجاره نامه ذکر شده باشد و گرنه در صورت عدم تصریح مستاجر حق انتقال به غیر ندارد مگر آنکه بر اساس ترتیبات مقرر در ماده ۱۹ دادگاه انتقال به غیر را تجویز کند. اما بر اساس ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ دارنده سرقفلی حق انتقال آن را به دیگری دارد مگر آنکه در اجاره نامه این حق از او سلب شده یا عدم انتقال به غیر شرط شده باشد. گفتنی است معمولا انتقال و واگذاری سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت به صورت صلح معوض یا قرارداد <a class="artref" href="/ماده/ماده-10-a_0815110235654">ماده ۱۰ قانون مدنی</a> و یا به صورت شرط ضمن عقد اجاره صورت می گیرد و فروش آنها منوط به پذیرش امکان فروش حق مالی است. ۴- از لحاظ قابلیت توقیف این حقوق و انتقال اجرایی آنها باید گفت، در این خصوص سه دیدگاه وجود دارد: دیدگاه اول: حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی در مقام اجرای مفاد سند رسمی با اجرای حکم به نفع طلبکار یا محكوم له قابل توقیف نیستند و هم چنین طلبکار نمیتواند از طریق تامین خواسته آن را بابت خود توقیف نماید. دیدگاه دوم حق سرقفلی و حق کسب با پیشه یا تجارت قابل توقیف و لیکن غیر قابل مزایده است. به علت ضعف استدلال دیدگاه اول و تصریح ماده ۶۲ آیین نامه اجرای مفاد استاد رسمی لازم الاجرا مبنی بر اینکه بازداشت حقوق مدیون در مورد مال غیر منقول (اعم از سرقفلی با منافع) جایز است، عده ای قابلیت توقیف حق سرقفلی را پذیرفته اند اما ادامه عملیات اجرایی و فروش و انتقال اجباری آن را ناممکن می دانند. 2 دیدگاه سوم: حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت به عنوان یک حق مالی و به عنوان یک مال از اموال بدهکار با محکوم علیه قابل توقیف مزایده و انتقال اجرایی است. دکترین حقوقی به این نظریه گرایش دارد و معتقد است: &#34;منشا تردید از اینجاست که همیشه نمی توان سرقفلی را در بازار تبدیل به پول کرد و از محل آن محکوم به را تامین نمود. ولی این تردید نابجاست. همان طور که آسانی و دشواری فروش سایر اموال در تعیین ارزش آنها اثر دارد در مورد سرقفلی نیز باید این عوامل را در نظر گرفت لیکن لزوم رعایت پاره ای تشریفات نباید در مال بودن حق سرقفلی و امکان توقیف آن به سود خواهان ایجاد تردید کند و طلبکار میتواند جانشین تاجر باشد و مانند او در انتقال سرقفلی اقدام کند (کاتوزیان، ۱۳۷۱: ۵۲۶) تفاوت های حق سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت -اولین تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت در منشاء حق و سبب ایجاد آن است با توجه به مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، حق کسب یا پیشه یا تجارت به موجب قانون و به واسطه وجود رابطه استیجاری برای مستاجر محل های کسب و تجارت یا پیشه به وجود میآید این حق نه فقط برای تجار و کسبه بلکه برای پیشه ورانی فراهم می شود که به واسطه موقعیت محل و سابقه فعالیت خود در آن محل برای خویش مشتریانی دست و پا کرده اند بنابراین باید گفت منشا و سبب ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت قانون است و سابقه رابطه استیجاری شرط اعطای این حق قانونی است به گونه ای که هر چه سابقه این رابطه طولانی تر باشد ارزش ریالی این حق افزون تر است. از آنجایی که مبنای ایجاد این حق قانون است در تحقق اصل حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوتی نمیکند که مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک یا مستاجر قبلی پرداخته باشد یا خیر. به عبارت دیگر فرقی نمیکند که مالک سرقفلی مغازه را در ازای اخذ مبلغی به مستاجر واگذار نموده باشد یا نه بنابراین به محض برقراری رابطه استیجاری این حق به تدریج و به موجب قانون برای مستاجر محل کسب و تجارت یا پیشه فراهم می شود. البته پرداخت سرقفلی توسط مستاجر به موجر در تقویم و افزایش ارزش این حق موثر خواهد بود. هم چنین تفاوتی نمی کند که در قرارداد اجاره این حق برای مستاجر شناخته شده باشد یا از وی سلب شده باشد و در هر حال طبق مواد ۳۰ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ این حق برای مستاجر به وجود می آید. -دومین تفاوت به این صورت است که سرقفلی معمولاً به مالک پرداخت میشود یا به مستاجر قبلی که دارنده این حق است. اما حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به مستاجر متصرف پرداخت میشود. البته می توان گفت که آنچه به مالک پرداخته میشود عوض حق سرقفلی است و آنچه به مستاجر پرداخت می شود نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست بلکه عوض آن است. بنابراین عوض سرقفلی ممکن است بر حسب مورد به مالک یا مستاجر پرداخت شود اما عوض حق کسب یا پیشه یا تجارت در معنای خاص همواره به مستاجر پرداخت می شود و پرداخت آن به مالک مورد ندارد. -تفاوت دیگر این که در تعیین ارزش سرقفلی معمولاً نوع بنا و کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار میگیرد اما در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت ملاک محاسبه قرار گیرد. اگرچه در عمل کارشناسان همان معیارهای نوعی را در تعیین ارزش حق کسب و پیشه نیز ملحوظ می دارند (کاتوزیان، ۱۳۷۱: ۵۲۰) هم چنین در تعیین میزان سرقفلی، عاملی غیر از میل و خواسته ی مالک دخیل نیست و قواعد عمومی در این مورد نقشی ندارد اما در مورد حق کسب با پیشه یا تجارت چنین نیست و محکمه ی صالح در قضیه دخالت میکند و چنان چه طرفین در مورد مبلغ و میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت تراضی نکند. دادگاه فصل ترافع می نماید. -تفاوت دیگری که سرقفلی با حق کسب یا پیشه با تجارت دارد این است که میزان و ارزش سرقفلی در موارد واگذاری آن از مالک به مستاجر توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین میشود اما میزان و ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسی تعیین می شود. البته در مواردی که مستاجر سرقفلی را مجدداً به مالک واگذار می نماید، به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ ارزش آن در صورت عدم توافق طرفین با نظر دادگاه تعیین خواهد شد. -حق سرقفلی قائم و مربوط به محل است نه به &#34;شخص&#34;. به عبارت دیگر ممکن است مالک و و موجر از داوطلب اجاره ی محل در صورتی که محل را مثلاً برای طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت از آن چه مثلاً برای کفاشی ممکن بود بخواهد، مطالبه کند. لیکن این امر سلیقه ای است که تحت ضابطه قرار نمی گیرد حال آنکه حق کسب یا پیشه یا تجارت چنین نیست و نوع شغل از اهم امور موثر در میزان آن است. 3 -یکی دیگر از تفاوتها این است که حق کسب یا پیشه یا تجارت در قرارداد اولیه اجاره و قراردادهای بعدی قابل اسقاط و اعراض نیست یک دلیل این است که چنین حقی در طول رابطه استیجاری و به تدریج برای مستاجر به وجود می آید و لذا سلب و اسقاط این حق در قرارداد اولیه اجاره اسقاط ما لم یجب خواهد بود... ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه کنید. ویژگی های حق سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت را اینجا ببینید. #حق_کسب_پیشه_سرقفلی #شباهتها_تفاوتها