رکن چهارم عدوانی بودن تصرفات — آیا مستأجر یا کسی که حق سرقفلی

در مقابل نظر مخالف نیز وجود دارد. این عده معتقدند خریدار ابتدا باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را مطرح و پس از انتقال قطعی ملک خواسته تحویل مبیع طرح شود زیرا نتیجه تحویل یا تسلیم مبیع همان نتیجه خلع ید است و با این وصف به استناد رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ تا زمانی که ملک به صورت رسمی به نام فروشنده است نمیتوان او را قهراً بیرون راند. اداره حقوقی نیز طرح توأمان دو خواسته فوق را بلامانع دانسته است. در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۹۹۵ مورخ ۱۴۰۰/۹/۹ آمده است: اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول به استناد سند عادی به سبب آنکه مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و چنانچه ملک دارای سند رسمی باشد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ب. ت. ب. رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور نمی توان دعوای مزبور الزام به تحویل مبیع را مطرح و استماع کرد؛ بنابراین در فرض سؤال چنانچه سند ملک به نام «الف باشد، دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تو امان به طرفیت ب» (ید ماقبل خواهان و شخص الف» اقامه می شود؛ وگرنه دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت ب» قابلیت استماع دارد. ۱۰- آیا طرح همزمان خواسته های الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید امکان پذیر است؟ دعوای خلع ید فرع بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میباشد، لذا طرح این دو دعوا هم زمان امکان پذیر نیست. بنابراین چنانچه فردی ادعای مالکیت ملکی را داشته و موضوع از مصادیق دعوای تحویل مبیع نیز نباشد، ابتدا باید دعوای الزام مالک رسمی به تنظیم سند انتقال ملک را مطرح، و پس از اجرای این حکم و صدور سند مالکیت رسمی به نام وی، دعوای خلع ید اقامه گردد. ۱۱ ضمانت اجرای طرح همزمان دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی چیست؟ به دلالت ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی همزمان نمی توان دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی مطرح کرد. دکتر شمس در جلد اول آیین دادرسی ملنی دوره پیشرفته ش ۶۴۷)، ضمانت اجرای طرح همزمان دعوای مالکیت و رفع تصرف عدوانی را صدور قرار عدم استماع دعوا می داند. ولی باید افزود چنانچه خواهان تا پایان اولین جلسه رسیدگی یکی از خواسته های خود را مسترد نماید دادگاه باید بر اساس خواسته باقی مانده رسیدگی را ادامه دهد. ۱۲ قلع و قمع از جمله دعاوی فرعی مربوط به دعوای خلع ید می توان به قلع وقمع مستحدثات و مطالبه اجرت المثل أیام تصرف اشاره کرد که خواهان می تواند همزمان با دعوای خلع ید اقامه نماید. لازم به توضیح است اگر در ملک احداث بنا شده باشد و خواهان قلع و قمع بنا را نخواهد صرفاً از خوانده خلع ید می شود و بنا همچنان باقی می ماند توصیه می شود مطالبه اجرت المثل بعداً در دادخواست جداگانه ای خواسته شود زیرا سرعت رسیدگی را می کاهد و دادگاه را درگیر موضوع فرعی می کند. ۱۱ ضمانت اجرای طرح همزمان دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی چیست؟ به دلالت ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی همزمان نمی توان دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی مطرح کرد. دکتر … در جلد اول آیین دادرسی ملنی دوره پیشرفته ش ۶۴۷)، ضمانت اجرای طرح همزمان دعوای مالکیت و رفع تصرف عدوانی را صدور قرار عدم استماع دعوا می داند. ولی باید افزود چنانچه خواهان تا پایان اولین جلسه رسیدگی یکی از خواسته های خود را مسترد نماید دادگاه باید بر اساس خواسته باقی مانده رسیدگی را ادامه دهد. ۱۲ قلع و قمع از جمله دعاوی فرعی مربوط به دعوای خلع ید می توان به قلع وقمع مستحدثات و مطالبه اجرت المثل أیام تصرف اشاره کرد که خواهان می تواند همزمان با دعوای خلع ید اقامه نماید. لازم به توضیح است اگر در ملک احداث بنا شده باشد و خواهان قلع و قمع بنا را نخواهد صرفاً از خوانده خلع ید می شود و بنا همچنان باقی می ماند توصیه می شود مطالبه اجرت المثل بعداً در دادخواست جداگانه ای خواسته شود زیرا سرعت رسیدگی را می کاهد و دادگاه را درگیر موضوع فرعی می کند. ۱۳ - آیا مستأجر یا کسی که حق سرقفلی دارد مالک منفعت میتواند دادخواست خلع ید مطرح کند؟ اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به نگارنده کتاب در نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۰۵ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۳ بیان داشت: ۱) ب. ت. ب. مواد ۴۸۸ و ۴۸۹ قانون مدنی و ماده ۳۰۸ همان قانون اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است خارج و عدواناً تصرف کند. وی می تواند علیه متصرف دعوای خلع ید غاصبانه مطرح کند؛ بنابراین در فرض سؤال با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع عین مستأجره، مرجع قضایی مجاز به رسیدگی م. ب.. (۲) در فرض مذکور بین مستأجری که وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ دارای حق کسب با پیشه یا تجارت است و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تفاوتی نیست و ملاک احراز مالکیت خواهان بر منافع ملک است. (۳) با عنایت به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور نمی باشد. همچنین در تأیید این نظر رجوع شود به کاتوزیان، عقود معین، ج ۱، ش ۲۸۱) کاتوزیان، عقود معین، ج ۱، ش ۲۸۱، بند (۲)، هر چند نظر مخالف نیز وجود دارد. البته لازم به توضیح است هرگاه پس از تقدیم دادخواست متصرف آن را به دیگری منتقل یا اجاره دهد رسیدگی به استناد ماده ۴۴ قانون اجرای احکام به همین نحو ادامه می یابد و نهایتا متصرف فعلی انتزاع ید میشود. در ادامه بیشتر توضیح می دهیم. ۱۵ تعریف وضع ید، تسلیط ید یا ادخال ید معمولاً در املاک مشاعی چنانچه شریک یا شرکای دیگر مانع تصرف احدی از شرکا شوند این دعوا مطرح میشود. عده ای اعتقاد دارند مقصود خواهان استقرار ید و مسلط شدن بر مال در کنار سایر شرکا است و این سه عبارت معنی واحدی دارند، بنابراین خواهان قصد انتزاع ید از شرکای دیگر را ندارد. در مقابل عده ای دیگر معتقدند دعوای مذکور دقیقاً مترادف با دعوای خلع ید مشاعی است و در هر صورت ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی باید رعایت شود و از کل ملک خلع ید صورت گیرد و تصرف شرکا باید با توافق همگی باشد. لذا دعوای وضع ید تسلیط ید یا ادخال ید همان خلع ید مشاعی است و هیچ تفاوتی بین آنها نیست، چون ماده ۴۳ قانون مذکور صراحتاً در خصوص اختلاف بر سر مالکیت ملک مشاع تعیین تکلیف کرده است. در رویه عملی برخی از محاکم با احراز مالکیت خواهان نظر اول را پذیرفته و حکم بر وضع ید یا تسلیط ید یا ادخال ید و استقرار ید خواهان در کنار سایر شرکا صادر میکنند و عده ای دیگر اعتقاد به نظر دوم دارند و با رعایت ماده ۴۳ حکم بر وضع ید یا تسلیط پدیا ادخال ید صادر می نمایند یعنی خلع ید مشاعی). در خصوص موضوع فوق از اداره حقوقی قوه قضائیه سؤال شده است که در پرونده ای که بعضی از ورثه دعوی وضع ید یا تسلیط به طرفیت سایر ورثه بر اموال موروثی و ماترک طرح نموده اند، حکم بر اجابت خواسته و وضع ید ایشان صادر شده است، ابهام در خصوص کیفیت اجرای حکم و اینکه در مرحله اجرا اموال موروثی باید به نحو اشاعه به تصرف خ. ه. داده شود و یا اینکه همانند ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی از کلیه مالکین مشاع خلع ید و تابع املاک مشاع خواهد بود؟ اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۱۳۹۰ مورخ ۱۳۹۶/۶/۱۹ بیان داشت: با عنایت به مواد ۵۷۶ تا ۵۸۲ قانون مدنی، تصرف هر یک از شرکا در مال مشاع مستلزم رضایت همه شرکا است. بنابراین اگر همه شرکا برای تصرف همدیگر یا یک یا چند نفر از شرکا توافق داشته باشند، بر اساس آن رفتار می شود، ولی اگر حتی یکی از شرکا رضایت نداشته باشد، تصرف بقیه در مال مشاع ممنوع است و در این حالت هر یک از شرکا می تواند علیه شریک یا شرکای متصرف دعوای خلع ید مطرح نماید و این حکم برابر مقررات از جمله ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی اجرا میشود. در نتیجه در فرض سؤال اصولاً صدور حکم مبنی بر وضع و تسلیط ید یکی از شرکا بر مال مشاع بدون رضایت بقیه شرکا قانوناً امکان پذیر نیست و اگر چنین حکمی نیز صادر شده باشد، اجرای آن منوط به ارضایت بقیه شرکا است ضمناً خلع ید و وضع ید، دو مقوله متفاوت اند و اجرای وضع ید یکی از شر کا مستلزم خلع ید از سایر شرکا نیست.