صدور سند مالکیت در راستای افراز ملک مشاع — در معتبر بودن آن شکی نیست چرا

۱۳ - صدور سند مالکیت بر مبنای حدود و مساحت باقی مانده ملک یا اصلاح شوارع در مواردی که ملک در اثر تعریض گذر و عقب نشینی قسمتی از آن اصلاح و کم میشود، اداره ثبت پس از اطلاع از طریق مالک یا شهرداری یا اینکه خود رأساً متوجه موضوع شود به آن رسیدگی نموده و پس از معاینه محل و محرز شدن قضیه صورت جلسه کرده که به صورت جلسه ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت معروف است و متعاقب آن حدود واقعی و اصلاح یا کسر شده را در زیر ثبت اولیه ملک قید و ضمن ابطال و ضبط سند سند مالکیت جدید با ابعاد و حدود مشخص شده جدید صادر می کند که معمولاً همان شماره پلاک ثبتی قید میشود، به علاوه اینکه عبارت باقی مانده در کنار پلاک ثبتی سابق درج می گردد. مثلاً پلاک ثبتی ۱۲۳۴/۷۷۷ پس از اصلاح به پلاک ثبتی ۱۲۳۴/۷۷۷ باقی مانده تغییر پیدا می کند. البته شهرداری موظف است قبل از آن قیمت روز ملک را پرداخت نماید. قابل ذکر است که در سندهای منگوله دار براساس بخشنامه شماره ۳۲۱۳۵ مورخ ۱۳۱۲/۱۲/۱۲ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی اداره ثبت سند مالکیت اولیه را باطل نمی کند و صرفاً موضوع را با اوصاف جدید و اصلاح شده در زیر ثبت اولیه و نیز در صفحه اظهارنامه و قبل از درخواست ثبت و آگهی به وسیله اصلاحات خراب می شود باید مالک یا کرد بایستی پس از رسیدگی و معاینه محل باید مراتب را در دفتر توضیح اظهارنامه و پرونده مربوطه و اگر ملک ثبت شده است در ستون ملاحظات دفتر املاک هم قید کرده هرگاه قسمتی از ملک باقی بماند یا به شهرداری منتقل شود به همان شماره اصلی ملک که برای تمام ملک تعیین شده آگهی خواهد شد و چنانچه قبلاً آگهی و تحدید شده، حدود بقیه تعیین و در صورتی که در دفتر املاک ثبت شده با توضیح مراتب در ملاحظات دفتر املاک با حدود واقعی در زیر ثبت اولیه با بایگانی کردن سند مالکیت اولی سند مالکیت جدید صادر خواهد شد ....» ۱۴ - صدور سند مالکیت بر اساس تقسیم نامه رسمی چنانچه یک ملک در مالکیت دو یا چند نفر باشد و تفکیک شود، مالکین می توانند در دفتر خانه اسناد رسمی حاضر شده و بر مبنای صدر ماده ۵۹۱ قانون مدنی و با رعایت ماده ۵۹۵ همان قانون قطعات موضوع صورت مجلس تفکیکی را بین خود تقسیم نمایند. در این صورت دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده تقسیم نامه باید اسناد مالکیت مشاعی مالکین را به انضمام تقسیم نامه تنظیمی به اداره ثبت محل ارسال کند و اداره ثبت با بایگانی نمودن اسناد مالکیت مشاعی نسبت به صدور اسناد مالکیت قطعات تفکیکی مطابق تقسیم نامه تنظیمی با توضیح موضوع در ملاحظات ثبتهای دفاتر املاک اقدام می نماید. نکته ادارات ثبت صرفاً به تقسیم نامه رسمی ترتیب اثر میدهند و تقسیم نامه عادی بین وراث یا مالکین مشاعی ملک در اداره ثبت اثری ندارد. سؤال ب. ت. ب. مراتب توصیفی فوق آیا تقسیم نامه عادی که بین وراث یا مالکین مشاعی تنظیم میشود اعتبار دارد یا خیر؟ در معتبر بودن آن شکی نیست چرا که تقسیم یک عقد محسوب می شود، اما چنانچه هر کدام از مالکین بخواهد به آن رسمیت ببخشد تا اداره ثبت بر اساس آن نسبت به تقسیم و تفکیک ملک عمل کند، باید دعوای تأیید تقسیم نامه عادی را از دادگاه بخواهد و پس از صدور حکم و ارائه آن به اداره ثبت نسبت به تقسیم ملک اقدام نماید. لازم به توضیح است رعایت قوانین امری از جمله ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و یا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی ضروری است. بنابراین چنانچه زمین کشاورزی که بین وراث مشاعی است به صورت مفروز تقسیم شده باشد و این تقسیم در تعارض با قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی باشد به نظر میرسد باید این تقسیم را به جهت عدم رعایت قانون امری مزبور باطل تلقی کرد، زیرا در غیر این صورت نقض غرض رخ داده و مخالف فلسفه تقنینی این قانون که همان جلوگیری از تجزیه و خرد شدن این اراضی است م. ب.. ۱۵ - صدور سند مالکیت بر اساس وصیت نامه دیگری وصیت کند. ماده ۱۲۲ آیین نامه قانون ثبت در این باره می گوید: در مورد وصیت نسبت به ملک ثبت شده باید مفاد وصیت در سند مالکیت مثل سایر معاملات قید شده خلاصه آن به دفتر املاک فرستاده شود و همچنین در موقع عدول از وصیت ترتیب مزبور رعایت و در صورتی که ملک مورد وصیت ثبت نشده باشد، باید مفاد وصیت در پرونده ثبتی بایگانی و موقع صدور سند مالکیت رعایت گردد. سؤال با وجود توضیحات فوق آیا وصیت نامه عادی درباره املاک ثبت شده اعتبار دارد یا استفاده قانونی از آن با طرح دعوی تأیید وصیت نامه عادی در محاکم و صدور حکم به نفع وی با در دست داشتن حکم از مزایای آن استفاده نماید. لذا دادگاه باید تحقیقات لازم جهت صحت و درستی وصیت نامه را انجام داده و در صورت اصالت داشتن و معتبر بودن آن ۱۶ - صدور سند مالکیت بر مبنای صلح محاباتی با خیار فسخ عقد صلح را سید العقود یا سید الاحکام گفته اند و هر قرارداد چه مربوط به گذشته باشد و چه جدید در قالب این عقد ممکن است منعقد شود. صلح به معنای توافق دو طرف بر امری است. صلح در لغت به معنای سازش آشتی و توافق کردن است و در اصطلاح به تراضی و تسالم بر امری م. ب.. عقد صلح به محاباتی و غیر محاباتی بودن تقسیم می شود. صلح محاباتی، عقد معوضی است که به طور عمدی تساوی عرفی ارزش اقتصادی بین عوضین رعایت نشده و عوضین برابر باشد. مثلاً صلح یک خودرو در قبال یک شاخه گل. اما چنانچه شده باشد، به آن صلح غیر محاباتی گفته می شود. بنابراین، صلح به طور معمول معوض است ولی برابری و حتی تعادل ارزش دو عوض در آن شرط نیست. ماده ۳۰ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک در زمینه صدور سند بر مبنای عقد صلح محاباتی مقرر میدارد: در صلح های محاباتی که برای مصالح حق فسخ قید شده درخواست ثبت از متصالح با قید حق فسخ برای مصالح پذیرفته میشود و مشمول ماده ۳۳ قانون ثبت نیست. سند مالکیت این قبیل املاک با قید حق فسخ به نام متصالح صادر و پس از سقوط حق خیار متصالح میتواند بدون ذکر حق فسخ شده مالکیت جدید بگیرد.»