ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ — اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به

۲ اسقاط خیار فسخ اگر خیار فسخ در خصوص مباحث گفته شده را خیار تخلف از شرط صفت بدانیم و طرفین کافه خیارات را اسقاط کرده باشند، خیار فسخ درباره موضوع مورد بحث نیز ساقط میشود. برخی از حقوق دانان از جمله دکتر … با تقنین ماده ۱۴۹ قانون ثبت ماده ۳۵۵ قانون مدنی تخصیص خورده است. ۴ درباره موضوع مورد بحث نگارنده کتاب نظر اداره حقوقی قوه قضائیه را نیز جویا شده است که آن اداره در پاسخ استعلام طی نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۷۳۹ مورخ ۱۴۰۱/۳/۱۱ بیان داشت (۱) اولاً، احراز قصد طرفین با مرجع رسیدگی کننده است. ثانیاً، از استعلام صورت گرفته چنین مستفاد است که طرفین در حین معامله به مساحت ملک فاقد سابقه ثبتی به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته اند؛ چرا که کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته است و به ازای هر متر مربع از ملک قیمت مشخصی تعیین نشده است و در واقع بیشتر مکان و موقعیت ملک مدنظر بوده است و نه مساحت آن لذا خریدار حقی بر محاسبه نقیصه و دریافت ما به ازای آن از ثمن پرداختی ندارد؛ مگر اینکه طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین از آنجا که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته است، مشمول حکم مقرر در مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی نیست. (۲) در فرض سؤال که مشخص شده است، موضوع مشمول حکم مقرر در ماده ۳۸۴ قانون مدنی است؛ توزیع پذیری ثمن نسبت به هر متر مربع از ملک اقتضای استناد به این ماده و استرداد حصه ای از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم می آورد. (۳) ب. ت. ب. مراتب فوق چنانچه باشد پاسخ همان است که در بند اولاً فوق آورده شد. فروشنده به ازای اضافه مساحت ملک حقی بر محاسبه زیاده و دریافت مابه ازای آن ندارد؛ اما اگر به ازای هر متر مربع ملک قیمت تعیین شده باشد، به سبب تجزیه ناپذیری ملک استناد به قسمت اخیر ماده ۳۸۴ قانون مدنی ممکن نیست؛ اما با استفاده از ملاک ماده ۱۴۹ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی در فرض سؤال میتوان ارزش اضافه مساحت را براساس ثمن قراردادی مطالبه کرد. در صورتی که ملکی به انضمام پارکینگ فروخته شود اما پس از معامله کاشف به عمل آید ملک فاقد پارکینگ است خریدار چه حقی دارد؟ چنانچه علی رغم اینکه پارکینگ در مبایعه نامه ذکر شده اما پارکینگی در طبیعت وجود نداشته باشد یا وجود داشته اما متعلق به دیگر ساکنین آپارتمان باشد، خریدار می تواند با وحدت ملاک از مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ قیمت پارکینگ را به نرخ روز از فروشنده دریافت کند یا عقد را فسخ نماید بنابراین، حق الزام به تحویل پارکینگ را ندارد، زیرا الزام و اجبار عملاً و منطقاً در این فرض غیر ممکن است این نظر با عدالت سازگاری بیشتری دارد. اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۳۸ مورخ ۱۳۹۹/۶/۱۸ عنوان داشت: ... ثانیاً چنانچه بیع دیگر واحدهای آپارتمانی دارای تقدم و تأخر باشد پارکینگ برای آخرین بیع منعقده باقی می ماند و در واقع موضوع عقد این بیع، تعهدی است که انجام آن در زمان عقد غیر مقدور بوده و مستند به بند یک ماده ۲۳۲ قانون مدنی از جمله شروط باطل است. به موجب ماده ۲۴۰ همین قانون و نیز مطابق قواعد عمومی خریدار اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت را دارد، مگر آنکه خریدار در زمان عقد ب. غ. مقدور بودن انجام شرط و عدم قدرت بایع به تحویل پارکینگ اختصاصی آگاهی داشته باشد که در این صورت حق فسخ منتفی است ...» اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به نگارنده کتاب در نظریه ای دیگر به شماره ۷/۱۴۰۱/۱۳۶۲ مورخ ۱۴۰۲/۴/۲۵ اشعار داشت پرسش مطرح شده دارای فروض مختلفی است؛ از جمله آنکه ممکن است تعهد به تأمین پارکینگ شده باشد که در این صورت متعهد به انجام تعهد ملزم میشود و چنانچه از عهده انجام آن بر نیاید وفق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ اقدام میشود. همچنین در فرضی که پارکینگ به عنوان عین معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً کشف شود که پارکینگ فروخته شده متعلق ب. غ. بوده است ب. ت. ب. اینکه در این فرض مبیع جزئاً مستحق للغیر در آمده است، موضوع مشمول رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور است. تحویل پارکینگ مشاعی به جای پارکینگ اختصاصی در فرضی که ملکی به همراه پارکینگ اختصاصی به فروش می رود، اما بعداً معلوم می شود پارکینگ مشاعی بوده است خریدار حق دارد مابه التفاوت قیمت پارکینگ اختصاصی به نسبت پارکینگ مشاعی را به قیمت روز از فروشنده دریافت نماید.