ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ — البته برخی دیگر از محاکم حتی در

فرض اول مبیع ملک و دارای سابقه ثبتی بوده که پس از معامله مشخص می شود اضافه مساحت دارد: در این فرض اختلاف نظر وجود ندارد، زیرا با جمع شدن سه شرط مذکور موضوع مشمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک میشود که بیان داشته نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذینفع می تواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید. در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح و به ذی نفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود. تبصره - در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.» فرض دوم مبیع ملک یا زمین بوده و سابقه ثبتی نیز داشته اما کسری مساحت داشته باشد در این باره ماده ۱۴۹ قانون ثبت سکوت کرده و ناچاراً باید به مواد ۳۵۵، ۳۸۴، ۳۸۵ قانون مدنی مراجعه کنیم. در این باره قضات چند نظر دارند: مساحت آن ۸۵ متر مربع است. مساحت آن ۸۵ متر مربع است. مثلاً ملک به مساحت ۱۰۰ متر مربع فروخته شده باشد، اما پس از معامله مشخص شود مبلغ اضافی در صورت کسری مبیع در ماده ۳۸۵ را نمیتوان حمل بر غیر قابل تجزیه بودن غیر قابل تجزیه بودن مبیع در برابر ثمن را نیز در بر میگیرد و به این جهت، قانون گذار در ماده ۳۸۵ فقط در مقام بیان موارد حق فسخ بوده است.» البته برخی دیگر از محاکم حتی در همین مورد نیز با استناد به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی برای خریدار صرفاً حق فسخ قائل اند. اگر ملک بدون تعیین ارزش هر متر مربع و به صورت کلی مثلاً ۱۳۷ متر مقطوع به مبلغ ۵۳۵ میلیون تومان فروخته شده باشد و بعداً مشخص شود ملک کسری مساحت دارد مثلاً ۱۳۰ متر بوده نظر غالب این است که چون کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته و به عبارتی جزئی از ثمن در مقابل جزئی از ثمن قرار نگرفته برای خریدار صرفاً حق فسخ قائلاند و او را مستحق دریافت ثمن اضافی نمی دانند. زیرا معتقدند تجزیه هر واحد از مبیع در برابر هر واحد از ثمن امکان پذیر نیست. البته برخی دیگر از محاکم که در اقلیتاند در این مورد نیز کل ثمن را تقسیم بر کل مبیع کرده و قیمت هر متر را درآورده و پس از مشخص شدن هر متر مربع از مبیع فروشنده را محکوم به پرداخت ثمن اضافی می کنند. سؤال چنانچه نظر دادگاه به جبران خسارت باشد قیمت چه زمانی باید معیار ارزیابی قرار گیرد؟ در این باره دو استدلال به نظر می رسد استدلال اول چون در خصوص مساحتی که کسری وجود دارد معامله ای انجام نشده است، لذا این اندازه از پول بلاجهت درید فروشنده بوده که وی مکلف به استرداد آن است مضافاً پرداخت وجه به نرخ روز خلاف اصل عدم زیاده است. استدلال دوم عقد نسبت به مقداری از مورد معامله به جهت نبود مبیع باطل بوده است، بنابراین با وحدت ملاک از مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور باید قیمت روز ملک پرداخت شود. پرداخت وجه به نرخ روز به نظر با عدالت سازگاری بیشتری دارد. فرض سوم مبیع ملک یا زمین غیر ثبتی بوده و پس از معامله مشخص می شود افزایش مساحت داشته است: در این فرض به لحاظ اینکه ملک غیر ثبتی است نمی توان به ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک استناد کرد. این موضوع را در دو حالت بررسی میکنیم: