مبایعه نامه ها و قولنامه ها

در بین اسناد عادی مدرکیه معترض ثالث اجرایی مبایعه نامه عادی رایج ترین وسیله اثبات ادعا هست. چنانچه مال بازداشت شده با ادعای تصرف مالکانه داد باخته و یا به استناد اسناد عادی خریداری به وسیله او، در قلمرو بازداشت قرار گیرد و حال معترض ثالث اجرایی مدعی خرید همان مال از مالک، پیش از واگذاری به داد باخته باشد و یا مدعی خرید مال از دادباخته پیش از صدور دستور بازداشت باشد، دادگاه مجری حکم و صالح در رسیدگی به اعتراض در پرتو ماده ۱۴۷ ق.م به موضوع رسیدگی و تصمیم مقتضی اتخاذ می کند. سند عادی دیگر در دعوای اعتراض ثالث اجرایی قولنامه است که نزد فعالین در بازار املاک رایج است. قولنامه متمایز از مبایعه نامه است و در مفهوم واقعی؛ قول، وعده و تعهد دو طرف به ثبت معامله است. از اینرو این سند را با عنوان پیش قرارداد یا وعده قرارداد می شناسند. هر چند قولنامه در مفهوم ذاتی تعهد به واگذاری مال و تعهد به پرداخت ثمن یا معوض است اما در عرف رایج قولنامه همان کارکرد مبایعه نامه را بروز میدهد. از اینرو اگر مفهوم و مفاد سند عادی حکایت از بیع و واگذاری مال داشته باشد، عنوان اتخاذی قرارداد به قولنامه آسیبی به اعتبار معامله انجام یافته نمی زند. این قرارداد در پرتو مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۳۶۲ ق.م مدنی نافذ و دارای آثار حقوقی است. ثالث ادعا میکند که به موجب مبایعه نامه عادی از مالک اولیه مال را خریداری نموده و پس از وقوع بیع بین ایشان دادبرده مبادرت به معرفی مال نموده یا دادورز مبادرت به بازداشت آن نموده است. پرسش مهم این است که در این مناقشه دادگاه باید جانب کدام سمت اطراف اجرا یا معترض ثالث) را بگیرد؟ راجع به این پرسش در بحث نحوه رسیدگی دادگاه به ادعای ثالث اجرایی بیشتر خواهیم گفت. اما در این مقام به اجمال باید گفت بر پایه ماده ۴۶ ق.ث در موارد زیر ثبت اسناد اجباری است: کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد. کلیه معاملات راجع به حقوقی است. از سویی مطابق بند ۱ ماده ۴۷ ق.ث ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده به تشخیص وزارت دادگستری اجباری است. ضمانت اجرای این احکام برابر ماده ۴۸ ق.ث عدم پذیرش اسناد عادی مزبور نزد محاکم و ادارات است.