حقوق مربوط به رهن و شرط خیار — پس در مورد املاک موضوع معاملات با

متین احمد - مجموعة رویة قضایی قسمت حقوقی همان منبع، صفحة ۲۳۵. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵، بند ۴۰ در مورد اسناد شرطی و رهنی و به طور کلی کلیه معاملات با حق استرداد و قراردادهای حسن انجام خدمت بدهکار میتواند به موجب سند جدید مورد معامله سند اولی را با حفظ جمیع حقوق بستانکار مقدم جهت اخذ وام جدید نزد همان بستانکار یا شخص دیگری به وثیقه بگذارد. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۵۶ در مواردی که معامل با رعایت مندرجات سند معامله با حق استرداد و یا متعامل سند مذکور حقوق خ. ر. ب. غیر منتقل می نمایند باید خلاصه آن به ثبت محل ارسال و مراتب در ستون ملاحظات ثبت سند، قید شود. ← آنچه راجع به انجام معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی گفته شد، در کامن لا نیز دارای سابقه است. تحقیقات برخی از نویسندگان حقوق انگلستان نشان می دهد عنوان و اصطلاح رهن که مشتق از زبان های فرانسوی نرماندی است به معاملاتی گفته می شود که بر اساس آن قرض گیرنده با گرو گذاشتن مالی از شخصی دریافت وام می کند. اموال غیر منقول مانند اراضی و املاک دارای ارزش قطعاً نوع مناسبی از تضمین را فراهم می آورند. ولی این نوع اموال به لحاظ ماهیت و بر خلاف روش مرسوم در مورد اموال منقول به طور مستقیم و سریع قابل تسلیم نیستند. در واقع اراضی و املاک باید منتقل شوند که این مهم، به معنی انجام معامله و مستلزم تنظیم سند رسمی انتقال است. قبل از تصویب قانون حقوق اموال در سال ۱۹۲۵، شیوه رایج وثیقه گذاشتن ملک بر این مبنا بوده که راهن مالکیت ملک طلق خ. ر. ب. مرتهن منتقل می ساخته است با این شرط که اگر راهن بدهی را به انضمام بهره آن در موعد مقرر پرداخت کند راهن ملک را باز ستاند. در گذشته دادگاه های کامن لا طرفین را ملزم به انجام توافق شان می کردند. به عبارت دیگر قرارداد را به نحو مضیق تفسیر می کردند و مفاد آن را به اجراء می گذاشتند. یعنی در صورتی که وام در تاریخ مقرر در سند رهن باز پرداخت نمی شد، راهن برای ابد از ملک خود محروم می گردید. این فرآیند، مشکلاتی را در عمل ایجاد می نمود. مرتهن ملک راهن را در وضعیتی به دست می آورد که ارزش آن بیش از وام پرداختی بود. افزون بر این مرتهن می توانست برای استرداد بهره وام علیه راهن طرح دعوی کند. بر اساس این قاعده کسانی که مالی را به رهن می گذاشتند نمی توانستند از طریق دادگاه کامن لا تقاضای جبران خسارت کنند و در نهایت به دادگاه انصاف متوسل می شدند. این دادگاه در قرارداد رهن مداخله میکرد و حقوق ویژه ای به راهن می داد که مهم ترین آنها حق استرداد ملک او بود. این حق به حق فک رهن شهرت یافته است. به همین اعتبار یکی از برجسته ترین قانونگذاران بریتانیا به نام لرد ناتینگهام در سال ۱۹۷۵ در اظهار نظری آموزنده و موافق اصول گفته است حق اصلی مرتهن نسبت به وام است و حق او نسبت به ملک راهن صرفاً به منظور تضمینی برای استرداد وام اوست. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵، بند ۶۸ در مواردی که حق انتقال منافع در سند شرطی و رهنی و وثیقه از معامل سلب نشده باشد، هنگام تنظیم و ثبت سند متعامل را متذکر نمایید که اگر ملک مورد معامله از طرف مالک در مدت سند شرطی یا رهنی یا وثیقه به اجاره واگذار گردید قوانین مربوط به اجاره حاکم بر موضوع اجاره خواهد بود. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۶۵، بند ۲۵۴ در مواردی که رقبات متعدد واقعه در حوزه های مختلف بدون تفکیک ثمن مورد معامله شرطی و رهنی واقع می شود، باید آگهی مزایده در روزنامه مربوط به حوزه هر یک از رقبات منتشر و آگهی الصاقی در محل هر یک از رقبات مزبور الصاق و در متن آن تصریح شود جلسه مزایده در اجرای ثبت محل تنظیم سند تشکیل خواهد شد. پس در مورد املاک موضوع معاملات با حق استرداد تقاضای ثبت از بایع پذیرفته می شود. لیکن بایع مکلف است موضوع در بیع شرط بودن ملک مورد تقاضای ثبت را با تعیین و معرفی طرف عقد صریحاً در اظهارنامه ثبتی قید نماید. ضمن این که طبق ماده ۳۵ نظامنامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ در مواردی که معامله مربوط به واگذاری حقوق عینی نسبت به املاک نظیر رهن و یا انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک با حق استرداد باشد سر دفتر مکلف است مراتب وقوع معامله را در صفحه نقل و انتقالات سند مالکیت مربوطه قید و آن را امضاء نماید و برابر دستور مقرر در ماده ۴۶ نظامنامه مذکور در مورد فسخ معاملات املاک ثبت شده دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند پس از قید فسخ در دفاتر و سند مالکیت لاشه سند معامله و اعلامیه فسخ را به دفتر املاک حوزه ثبت ارسال داشته و رسید دریافت نمایند. نیاز به توضیح نیست که معاملات رهنی و با حق استرداد نیز مشمول همین مقرره هستند پرسشی که در این جا مطرح میشود این است که اگر قبل از قبول درخواست ثبت معامله رهنی یا معامله با حق استرداد به موجب سند عادی بین متقاضی ثبت و بستانکار صورت گرفته باشد و متقاضی ثبت با قید مراتب انجام معامله موصوف در اظهارنامه ثبتی حق بستانکار را محفوظ داشته باشد و بعداً طرفین بخواهند بنا به مراضات حاصله آن را فسخ نمایند، تکلیف دفتر خانه چیست و و آیا ب. ت. ب. منع سردفتران از تسجیل اسناد عادی او می تواند نسبت به فسخ مفاد سند عادی که خود به نحوی تسجیل ضمنی آن محسوب می شود، اقدام نماید؟ به نظر می رسد باید پرسش مزبور را با توجه زوایای مختلف پاسخ داد: اول آن که قید مراتب وقوع عقد رهن و معامله با حق استرداد در اظهارنامه ثبتی به عنوان سند رسمی - در معنی عام و به منظور حفظ حقوق بستانکار هر چند سند عادی تنظیمی بین متقاضی ثبت و بستانکار او را رسمی نمی سازد، اما قطعاً به معامله انجام شده رسمیت) می بخشد. زیرا اگر غیر از این بود اصولاً قید وقوع آن در اظهارنامه ثبتی، واجد هیچ اثر حقوقی و متضمن هیچ فایده ای برای بستانکار نبود و مرقوم داشتن آن در اظهارنامه لغو و بیهوده محسوب می شد و لزومی نداشت. پس در فرض موصوف آنچه که فسخ آن در دفتر خانه اسناد رسمی میشود نه سند عادی مورد نظر بلکه عقدی است که به لحاظ قید آن در اظهارنامه ثبتی رسمیت یافته است و اقدام سردفتر را به منظور قید مراتب فسخ در سند مالکیت مربوطه موجه می سازد. هر چند مستند وقوع آن، سند عادی باشد. دوم آن که باید توجه داشت که به طور کلی هر گاه دفتر املاک اداره ثبت مبادرت به ثبت و صدور سند مالکیت ملک به نام متقاضی ثبت می نماید موضوع در رهن و یا در بیع شرط بودن ملک مورد تقاضا را در ستون ملاحظات ثبت دفتر املاک مربوطه و صفحه انتقالات سند مالکیت قید می کند و این امر نیز خود دلیل روشن دیگری بر رسمیت یافتن معامله ای است که مستند آن سند عادی بوده است. سوم آن که ب. ت. ب. ماده ۱۰ قانون مدنی و طبق اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها، متعاقدین هر قرارداد بر اساس ایفای تعهدات از جانب بدهکار و استیفای حقوق بستانکار و به طور کلی بر پایه توافقات فیمابین مشروط به عدم مخالفت با قانون میتوانند فسخ عقد رهن یا معامله با حق استرداد را که مستند به سند عادی تنظیمی پیش از قبول تقاضای ثبت م. ب. به طور رسمی در دفتر خانه ثبت و اعلام نمایند و اقدام دفترخانه نیز در این خصوص - با این استدلال که تاریخ تنظیم سند عادی مورد نظر مربوط به قبل از تاریخ قبول تقاضای ثبت است . منافاتی با مقررات ندارد. چهارم آن که دفاتر اسناد رسمی در این گونه موارد که متضمن سقوط تعهدات است، به طور معمول مبادرت به تنظیم سند رضایت نامه می نمایند که به موجب آن، متعهدله اعلام می کند متعهد نسبت به ایفای تعهد خود اقدام نموده و ذمه او بری است. آشکار است که در چنین فرضی هیچ سند عادی توسط دفتر خانه تسجیل نشده است تا اقدام دفتر خانه بر خلاف مقررات تلقی شود.