جایگاه سند رسمی در حقوق ثبت — پس در دعوی مالکیت حتی اگر دادگاه

ب. ت. ب. آنچه گفته شد و با عنایت به مواد ۲۲ و ۲۶ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت و بند ۹۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی خواهان نمی تواند با ارائه سند عادی خود را مالک معرفی نماید و خلع ید متصرف را از دادگاه بخواهد و به همین اعتبار ماده ۴۸ قانون ثبت به صراحت اعلام می کند سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. پس در دعوی مالکیت حتی اگر دادگاه حکم به الزام خ. م. ب. حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک صادر نماید حکم صادره نه بر اساس وقوع بیع با سند عادی، بلکه بر مبنای التزام و تعهدی است که خوانده در خصوص انتقال رسمی بر عهده گرفته و مرجع قضایی نیز بر مبنای التزام و تعهد مذکور مبادرت به صدور حکم نموده است. زیرا انتقال مال غیر منقول تابع مقررات قانون ثبت و آیین نامه آن و صرفاً با سند رسمی میسر است و به همین دلیل قراردادهای پیش از تنظیم سند رسمی را می توان صرفاً قولنامه و تعهد به انتقال نامید. به عبارت دیگر انتقال املاک استثنایی بر ماده ۳۳۹ قانون مدنی است که وقوع عقد بیع را پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و و قیمت آن به ایجاب و قبول تحقق یافته می داند. نکته مهم این که مبنای تملیک و تملک مال غیر منقول منحصر به عقد نیست و ممکن است مبنای انتقال غیر منقول ایقاع باشد. به این معنی که سند رسمی فقط در مرحله انتقال نشان دهنده وقوع عقد تصور شود. بارزترین نمونه انتقال بر اساس ایقاع چنان که قبلا گفته شد، در مرحله اجرای حق شفعه خود را نشان می دهد. درست است که شفیع به اعتبار حق شفعه و بنا به فوریت متعارف مقرر در ماده ۸۲۱ قانون مدنی می تواند حق خود را اعمال قانون مدنی ماده ۳۳۹ پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ..... نماید، اما پس از گذار از مرحله ایجاد حق که مبتنی بر ایقاع است و اساس و بنیان حق به وجود آمده بر آن استوار میباشد، در مرحله اجرای حق شریک مشاعی و شفیع باید معاملة سهم مشاع را به موجب سند رسمی در دفتر خانه رسمیت دهند. در غیر این صورت طبق ماده ۲۲ قانون ثبت چنان معامله ای صورت قانونی به خود نخواهد گرفت و سند موضوع معاملة مزبور به تصریح ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. لازم به ذکر است که لزوم ثبت اسناد راجع به معاملات حتی قبل از تصویب و اجرای قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ نیز به نحوی دیگر پیش بینی شده است. ماده ۶۷ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۰۲ موارد ذیل را در خصوص ثبت اسناد اجباری اعلام می کند (1) اجاره یا امتیازاتی که از طرف دولت داده می شود. (۲) نقل و انتقالات راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده (۳) نقل و انتقالات راجع به عین اموال غیر منقول دولت و ایالات و ولایات و بلوکات و بلدیه ها. (۴) قراردادهایی که یک طرف آن دولت یا ایالت یا ولایت یا بلوک یا بلدیه است. ه) وقف نامه راجع به املاک ثبت شده. (1) اجاره نامه راجع به املاک موقوفه در صورتی که مدت آن بیش از ده سال باشد.