صدور سند مالکیت اعیان بر مبنای قرارداد با مالک عرصه — با این حال بند مذکور با ماده

البته همان گونه که قبلاً نیز گفته شده سند عادی در ادارات ثبت پذیرفته نمی شود و منظور از قرارداد مورد نظر در ماده مذکور سند رسمی تنظیمی در دفتر خانه است که متضمن اذن مالک عرصه به طرف دیگر عقد برای احداث اعیانی در عرصه مورد نظر و اخذ سند مالکیت اعیان از اداره ثبت باشد. بنابراین از ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت دانسته می شود که صدور سند مالکیت اعیانی بر اساس ماده مذکور منوط به سه شرط است: شرط اول این است که ملکی که اعیان مورد نظر در آن احداث گردیده ثبت دفتر املاک شده باشد. شرط دوم این است که مالک به موجب سند رسمی به طرف قرار داد، إذن احداث اعیانی دهد. بدیهی است که اذن مزبور می تواند ضمن هر یک از عقود معین و یا به موجب قرار دادی که مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی باشد به مأذون داده شود و او نیز از مزایای آن استفاده نماید. گفتنی است که حق احداث اعیان به طور معمول ضمن عقد اجاره داده می شود. اما عقد اجاره در این باره خصوصیتی ندارد تا نتوان چنین حقی را مستقلاً و یا ضمن عقد دیگری واگذار ا مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۳۴۸ منظور از حق الثبت مذکور در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت به طوری که در ماده مزبور تصریح شده همان حق الثبت در دفتر اسناد رسمی است که باید پس از ارزیابی اعیانی به مأخذ مذکور دریافت گردد. کرد. پس حق مزبور طی قرارداد جداگانه و یا به موجب هر عقد دیگری نیز قابل واگذاری است مشروط به این که مستند به سند رسمی باشد. شرط سوم این است که به موجب سند موضوع قرارداد اعیانی آتی الاحداث تصریحاً و یا تلویحاً در مالکیت طرف قرارداد مستقر شود. به بیان دیگر صرف مأذون بودن طرف قرارداد به احداث اعیانی کفایت نمی کند بلکه قرارداد باید متضمن مالکیت وی بر اعیانی باشد که وی مجاز به احداث آن بوده است. بنابراین مفاد قرارداد - ولو به صورت ضمنی و تلویحی - باید به نحوی باشد که نسبت به استقرار اعیانی مورد نظر در مالکیت طرف مقابل کمترین ابهام یا اشکالی باقی نگذارد. زیرا تنها در این صورت است که طرف قرارداد به استناد مالکیت خود می تواند جهت دریافت سند مالکیت اعیان به اداره ثبت مراجعه کند. لازم به ذکر است که مفاد ماده مذکور تا حد زیادی با مقرره موضوع بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی مشابهت دارد. بند مذکور مقرر داشته است چنانچه ملکی به عنوان زمین درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت حق احداث اعیانی ب. غ. منتقل شود، همان طوری که متقاضی ثبت اگر در جریان ثبت ملک خود رأساً اقدام به به احداث اعیانی نماید درخواست ثبت مجدد لازم ندارد، درخواست ثبت نسبت به اعیانی مستحدثه است، مجوزی نخواهد داشت. در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک حدود اعیانی نیز تحدید خواهد شد و چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه به نام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود اعیان تحدید نشده باشد، طبق ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت عمل می شود. منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه صدور سند مالکیت اعیان موکول به اتمام تشریفات قانونی و انقضای مواعد اعتراض نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و عدم اعتراض نسبت به اصل ملک و حدود خواهد بود. به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه بلا اشکال است. با این حال بند مذکور با ماده ۱۰۶ مکرر آیین نامه قانون ثبت تفاوت هایی نیز دارد. از جمله این که طبق مقرره بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی نه تنها لزوم ثبت اصل ملک در دفتر املاک پیش از انتقال حق احداث اعیانی به منتقل الیه ملاک و مبنا قرار نگرفته بلکه ۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، ماده ۱۵۰ هر گاه وثیقه پلاک معین و بنای واقع در آن باشد و بعداً معلوم شود که قسمتی از بنا روی زمین مجاور که متعلق ب. غ. است قرار گرفته است تخلیه و تحویل ن ان تا که از پلاک مذکوره خارج تجاوز کرده است، مدلول سند نبوده و از صلاحیت ادارات ثبت ۱۵۱ هر گاه موقع تحویل معلوم شود که شخص یا اشخاص ثالث بدون مجوز در آن احداث اعیان کرده اند تحویل مورد وثیقه به وسیله اجرای ثبت با وضع موجود اشکال ندارد. قسمت اخیر آن به صراحت جواز صدور سند مالکیت اعیان، حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه را صادر نموده است. دیگر این که امکان انجام عملیات تحدید حدود اعیان به طور هم زمان با انجام عملیات تحدید حدود عرصه در بند مذکور پیش بینی شده است. در حالی که تأکید بر لزوم ثبت اصل ملک در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت، چنین امکانی را منتفی می سازد و برابر ماده مزبور لزوماً باید اصل ملک نه تنها قبلاً تحدید حدود شده باشد، بلکه لازم است ثبت دفتر املاک نیز شده باشد. گذشته از آنچه گفته شد ب. ت. ب. سیاق و نحوه نگارش بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی به نظر می رسد این بند در خصوص رفع ابهامات و اشکالات راجع به تقاضای ثبت اعیانی است که اصل ملک به عنوان عرصه تقاضای ثبت شده است و سپس در جریان ثبست حق احداث اعیان به دیگری منتقل می شود و در واقع ناظر به مواردی است که ادارات ثبت از جهت قبول یا عدم قبول تقاضای ثبت اعیان بلاتکلیف هستند. البته بند مذکور پذیرش تقاضای ثبت اعیان را به صراحت منتفی و در واقع اعیان را در مورد قبول یا رد تقاضای ثبت تابعی از عرصه دانسته است. اما به طوری که گفته شد حق احداث اعیان به طور معمول ضمن عقد اجاره داده می شود و این امر با قاعدة لزوم تعیین مدت در عقد اجاره منافات ندارد. زیرا واگذاری حق مزبور خود قراردادی مستقل از عقد اجاره است و ضمناً بر اساس مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی لازم محسوب می شود و در نتیجه مشمول قواعد عمومی قرار دادهاست. پس چنین قراردادی با انقضای عقد اجاره منقضی نمی شود و چنان که ماده ۱۸۵ قانون مدنی اعلام کرده است جز در موارد معین نظیر اقاله که لاحده عمومی انحلال قراردادهاست و یا استفاده از خیارات و یا به موجب قانون و یا رأی دادگاه فسخ نخواهد شد. بارزترین و شایع ترین نمونه صدور سند مالکیت در اجرای مفاد ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت آن جا است که بین اداره اوقاف به عنوان نماینده موقوفه و مدیر آن از یک طرف و مستأجر موقوفه از طرف دیگر سند اجاره رسمی تنظیم می شود و به موجب آن اولاً، مستأجر حق احداث اعیانی در عرصه موقوفه را که در اجاره اوست به دست می آورد. ثانیاً، حق مالکیت وی نسبت به آن اعیانی مورد شناسایی مالک عرصه یعنی موقوفه قرار می گیرد. ثالثاً، حق مراجعه و دریافت سند مالکیت اعیانی نیز به او داده می شود. به همین اعتبار، طبق ماده ۲ آیین نامه واگذاری زمین به مؤسسان مدارس غیر انتفاعی مصوب ۱۳۷۰ هیات وزیران وزارت آموزش و پرورش می تواند دارندگان مجوز تأسیس مدارس غیر انتفاعی را به سازمان اوقاف و دستگاه های واگذار کننده زمین معرفی نماید. این سازمانها با رعایت غبطة وقف و ضوابط مربوطه نسبت به واگذاری زمین به صورت اجاره با فروش قطعی به دارندگان این گونه مجوزها اقدام میکنند. مستأجر یا خریدار می تواند پس از احداث بنا و با ارائه گواهی پایان کار ساختمان با رعایت ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۲۴/۷/۲۵، سند مالکیت اعیانی را از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت دارد.