مواد ۴۹۰ و ۳۰۸ قانون مدنی — دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

۲- اگر احداث بنا یا کاشت درخت بدون اجازه موجر باشد، هم موجر و هم مستأجر می توانند قلع وقمع آن را از دادگاه بخواهند، مگر اینکه طور دیگری توافق نمایند. نکته ۱ حکم ماده ۵۰۴ قانون مدنی به این دلیل است که بنا و درخت پس از پایان مدت اجاره، مدتها باقی می ماند و اذن در ایجاد آن نیز با ملاحظه همین اقتضا دوام داده شده و موجر را به این جهت پایبند میکند. چنین اذنی فقط ایجاد اباحه نمی کند، بلکه به مستأجر حق داشتن بنا یا درخت بر روی زمین میدهد کاتوزیان، عقود معین، ج ۱، ش ۳۲۰). نکته ۲ حکم ماده ۵۰۴ با مقرره ماده ۵۴۰ درباره عقد مزارعه متفاوت است و قانون گذار نسبت به دو نهاد تقریباً مشابه دو حکم متعارض و متضاد پیش بینی نموده است. نکته ۳ اگر در اجاره نامه درباره احداث بنا صحبتی نشده باشد، اما عرف اجاره عین مستأجره را بر اساس مقتضای آن بدون ساخت و ساز در آن بی معنا بداند، این مسئله در حکم اجازه موجر برای احداث بنا است. مگر اینکه خلاف آن تصریح شود مستفاد از مواد ۲۲۳ ۳۶۵ و ۳۷۵ قانون مدنی و تکمیلی بودن مقرره ماده ۵۰۴). نکته ۴ قرارداد BOT بعضاً حسب تراضی طرفین مستأجر زمین را در اختیار می گیرد تا در آن احداث بنا کند مثلاً نانوایی یا کارواش یا باشگاه ورزشی بسازد و مشغول به فعالیت شود و در ضمن آن توافق میشود برای مثال مستأجر تا ۱۰ سال هیچ اجاره بهایی نپردازد یا اجاره بهایی به میزان اندک پرداخت کند و پس از انقضای مدت اجاره ملک را تخلیه نماید و کل مستحدثات متعلق به موجر گردد قرارداد BOT یا ساخت بهره برداری انتقال و واگذاری این توافق به دلالت ماده ۱۰ قانون مدنی معتبر بوده و باید طبق همان قرارداد عمل شود و موضوع منصرف از ماده ۵۰۴ م. ب.. دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی یا کلی - احراز رابطه استیجاری با ضمیمه نمودن اجاره نامه. ایجاد خرابی در ملک که نیاز به تعمیر اساسی یا کلی داشته با امکان انتفاع بهتر را از مستأجر سلب کرده باشد مربوط به قراردادهای مرتبط با قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۸۶ قانون مدنی و ماده ۱۰ قانون سال ۱۳۶۲ و ماده ۲۰ قانون سال ۵۶). عدم رفع عیب حادث شده یا تعمیر از سوی موجر. این دعوا معمولاً در قراردادهای اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشند مصداق داشته و مطرح میشود، زیرا مستأجر سالیان سال در ملک متصرف بوده و احتیاج به تعمیر اساسی در عین مستأجره ب. ت. ب. استفاده طولانی مدت از آن ضرورت دارد. بنابراین این مسئله در قراردادهایی که مشمول قانون سال ۱۳۷۶ میشوند کمتر اتفاق می افتد، چراکه علی الاصول قراردادها کوتاه مدت بوده و در صورت طرح دعوا تا رسیدگی قضایی و صدور حکم و اجرای آن مدت اجاره به اتمام می رسد و در نهایت حکم صادره مورد نیاز مستأجر واقع نمیشود، مگر اینکه قرارداد بلندمدت منعقد شده باشد. این قانون که باید ملاک عمل دادگاه باشد مقرر گردیده تعمیرات کلی و اساسی مورد ملزم به انجام تعمیر بر اساس نظریه کارشناسی مینماید. ۲۱۲ ارکان دعاوی حقوقی در پرتو رویه قضایی (جلد دوم)