نسبت به مال غیر منقول — پرسش مهم و درخور تامل اینکه

حکم ماده ۴۶ ق.ا.ا.م و رخداد تلف عین محکوم به یا از دسترس خارج شدن آن در نزدیک به تمام موارد بر اموال منقول صدق می یابد. با این حال مال غیر منقول موضوع محکوم به نیز ممکن است دستخوش چنین رخدادی شود و به واسطه عوامل قهری یا اقدامات ایذایی داد باخته یا اشخاص ثالث از بین برود. همینطور مشمول تلف حکمی یا حقیقی شود. نیز ممکن است دچار تحولاتی شود که ارزش واقعی آن را به قدر فاحش، کاهش دهد. در چنین شرایطی آیا می توان حکم ماده ۴۶ ق.ا.ا.م را بکار گرفت و برای استیفای حقوق مشروع داد برده از سازوکار مقرر در این ماده بهره جست؟ بدون شک اولا حکم ماده ۴۶ ق... ویژه اموال منقول نیست و رویداد مبنای این حکم، در مورد اموال غیر منقول هم متصور است. ثانیا؛ مبنا و فلسفه وضع حکم بازگشت مال و حقوق داد باخته است و جنس مال او در این مورد موضوعیتی ندارد. بنابراین چون این وضعیت در مورد مال غیر منقول هم پیش می آید، می توان از این قاعده و شیوه اجرا برای مال غیر منقول تلف شده هم بهره مند شد. اما در این خصوص رعایت پاره ای ملاحظات اجتناب ناپذیر است نخست اینکه دادگاه در زمان رسیدگی و صدور حکم بایستی به کمک تدابیر تحقیقی ماده ۱۹۹ ق.آ.د. م) موجود بودن مال غیر منقول مورد مناقشه و امکان اجرای حکم نسبت به آن را ارزیابی نماید تا دایره اجرا بی جهت به زحمت نیافتد و فرجام این تلاش مختومه شدن بی نتیجه پرونده نباشد. صدور حکم به استرداد یا تسلیم مال معدوم یا مال غیر منقول غیر قابل دسترس و جاهتی ندارد و از همان هنگام باید دادخواه مسیر جایگزین و خواسته دیگری را جستجو می نمود. نکته دوم اینکه هر نوع مال غیر منقول از جمله آپارتمان و زمین به عنوان غیر منقول ذاتی <a class="artref" href="/ماده/ماده-13-a_0815110235657">ماده ۱۳ ق.م</a>، آنچه به زمین و بنا منصوب است به عنوان غیر منقول تبعی مواد ۱۳ و ۲۲ ق.م حیوانات و ابزار مخصوص کشاورزی و باغبانی به عنوان غیر منقول حکمی مواد ۱۷ و ۲۰ ق. م)، بنابه شرایطی می تواند مشمول حکم ماده ۴۶ ق.ا.ا.م شود. هر چند حکم دادگاه قرار می گیرد. مگر آنکه مقصود خواهان جداسازی این اموال و به واقع مال نکته سوم اینکه چنانچه حکم به تسلیم مال غیر منقول همراه با حکم به انتقال سند رسمی مالکیت آن باشد اجرای حکم با گزینه پرداخت قیمت مال در فرض تلف و عدم بر آن است. اگر علت ناکامی در اجرای هر دو حکم تلف حکمی یا حقیقی مال باشد؛ چاره ای جز طرح دادخواهی مبنی بر دریافت بهای مال و خسارت نیست. اگر علت ناکامی انتقال رسمی ملک به اشخاص دیگر باشد، راه حل پیش رو طرح دعوای دوباره دایر بر ابطال اسناد انتقال بازگشت مالکیت داد باخته و رسیدن به خواسته های یاد شده است. نکته چهارم اینکه در مورد اموال غیر منقول به جهت نمونه های اندک نسبت به فراوانی اموال منقول، عدم امکان دسترسی منتفی است و آنچه پیش آمدنی است؛ تلف و از بین رفتن مال غیر منقول است. برای مثال آپارتمان مورد مناقشه و موضوع حکم به تسلیم یا استرداد در پی سانحه آتش سوزی یا سیل از بین برود. یا قطعه زمین ساحلی مورد مناقشه و حکم به تسلیم به سبب پیش روی آب دریا قابل تملیک نباشد. یا در محدوده قانونی ساحل قرار گرفته باشد. یا ملک مورد معامله و حکم دادگاه برابر مقررات شهرداری مشمول طرح عمرانی قرار گرفته و برابر قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰/۰۸/۲۸ از مالکیت خصوصی خارج شده و در تصرف مالکانه شهرداری قرار گرفته باشد. در این موارد به واقع مال غیر منقول تلف شده و اجرای حکم ماده ۴۶ ق.ا.ا. م) موجه است و سزاوار نیست داد برده به طرح دعوای جداگانه دایر بر اثبات تلف مال غیر منقول و دریافت غرامت و بهای روز آن وادار گردد. پرسش مهم و درخور تامل اینکه؛ چنانچه مال غیر منقول از اقتدار تسلیم و تحویل توسط داد باخته خارج گردد. برای نمونه به سبب پیش روی آب دریا از قلمرو خشکی خارج شده یا در حریم ساحل قرار گیرد و سازوکار دریافت قیمت و بهای آن در دستور کار قرار گیرد، اما در ادامه دگرباره دریا عقب نشینی نموده و زمین مورد نظر قابل تسلیم باشد، آیا همانند وضعیتی که در مورد بدل حیلوله دایر بر امکان استرداد بدل و رد اصل مال تجویز شده در این مورد نیز داد باخته می تواند درخواست جابجایی دو مال استرداد بهای داده شده و تسلیم زمین محکوم به را بنماید؟ بیگمان چنانچه عملیات اجرا به پایان نرسیده باشد و هنوز بهای زمین به حساب داد برده واریز شده باشد یا مال جایگزین از فرآیند مزایده و تملیک خریدار یا داد برده عبور ننموده باشد، درخواست داد باخته موجه و پذیرفتنی است و می توان عملیات اجرا را به شیوه ای که در حکم و اجرائیه انتظار می رفت برگرداند. اما پس از این جریان و پایان اجرا بازگشت عملیات انجام شده امکان پذیر نیست. پرسش دیگر اینکه در مواردی که سوانح و رخدادهای طبیعی اجرای حکم نسبت به مال غیر منقول را ناممکن می سازد و گزینه دریافت بهای مال غیر منقول برابر ماده ۴۶ ق.ا.ا.م مدنظر قرار می گیرد، آیا داد باخته می تواند درخواست نماید به جای پرداخت بهای مال، با اعطای مهلت متعارف اصل مال محکوم به را آماده نموده و شرایط تسلیم آن را فراهم سازد؟ برای نمونه بگوید: آپارتمان محکوم به اگرچه دچار آتش سوزی شده و از بین رفته اما حاضر است در کمتر از یکسال همین آپارتمان را دوباره ساخته و در اختیار داد برده قرار دهد و در این درخواست به وحدت ملاک ماده ۱۰۲ ق.ا.ا.م و احکام ناظر بر دعوای اعسار و تقسیط در پرداخت دین استناد نماید. به عبارتی اینگونه توجیه نماید که اصل اعطای فرصت برای اجرای حکم از سوی قانونگذار پذیرفته شده و این تدبیر منجر به کنترل پیامدهای ناگوار ناشی از عدم اجرای رای یا کاربرد روشهای جایگزین میشود. بیگمان اجرای حتمی و بهنگام حکم در تسلیم عین غیر منقول محکوم به، چنین فرصتی را از داد باخته دریغ می نماید. دایره اجرا و داد برده نمی تواند معطل تعهد تازه داد باخته و انتظار تا اجرای حکم و تسلیم محکوم به بماند. پرسش پایانی اینکه چنانچه داد باخته مال غیر منقول را در قید اجاره توثیق یا بهره برداری شخص دیگری قرار دهد و امکان تصرف مالکانه و بهره مندی از مال از دادبرده دریغ گردد، نحوه اجرا چگونه خواهد بود؟ آیا این وضعیت مصداق تلف مال غیر منقول است و موجب جریان سازوکار مقرر در ماده ۴۶ قام می شود؟ بدیهی است قرارداد انتقال منافع، توقیف و بهره برداری از مال چنانچه پس از تاریخ استحقاق داد برده باشد، منشاء اثر قانونی نخواهد بود و داد برده می تواند نسبت به این سند وید متصرف و بهره بردار اقامه دادخواهی نماید. برای نمونه فروشنده ملک پس از انتقال عادی به خریدار داد برده آن را به اجاره دیگری درآورد. اما در همین نمونه اجرای حکم تسلیم مال غیر منقول بدون تعیین تکلیف وضعیت مستاجر نادرست است و در هنگام اجرای حکم و ملاحظه حضور مستاجر، دادورز اختیار بیرون کردن او و تلقی بی اعتباری قرارداد اجاره را ندارد. بلکه صورت در موردی که قرارداد اجاره، بهره برداری یا سند وثیقه مقدم بر تاریخ واگذاری مال به داد برده است، او ناچار است به تعهد مالک پیشین پایبند بوده و به جانشینی از او تا سپری شدن قرارداد به تعهدات قرار دادی خود به عنوان جانشین مالک عمل نماید. بدیهی است با تعهد استرداد و برپایه ید امانی در اختیار گرفته باشد نمی تواند قرارداد منافی با این تعهد با دیگری منعقد سازد. پس اجرای حکم علیه او و یا شخصی که به موجب قراردادی چون اجاره مال را در اختیار گرفته با مانعی روبرو نخواهد شد. معیار زمان ارزیابی مال تلف شده یا بدست نیامده اداره حقوقی وزارت دادگستری در دو دیدگاه جداگانه پیرامون تعیین قیمت روز اجرای حکم یا قیمت روز صدور حکم و یا روز تقدیم دادخواست برای عین محکوم به تلف شده یا خارج از دسترس، اظهار عقیده نموده است. در دیدگاه شماره ۷/۳۴۰ مورخ ۱۳۶۱/۱/۲۱ راجع به عین معین گفته برابر مقررات اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ در صورتی که در مقام اجرای حکم وصول عین معین از م. ع. ممکن نباشد، محکوم به باید به قیمت روز اجرای حکم تقویم و برابر آن از م. ع. دریافت و به محکوم له پرداخت شود. و در نظریه شماره ۷/۱۵۹۷ مورخ ۱۳۶۰/۵/۳۱ راجع به عین کلی محکوم به اظهار داشته: «برحسب مستفاد از <a class="artref" href="/ماده/ماده-312-a_0815110235958">ماده ۳۱۲ قانون مدنی</a> و ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی در موردی که محکوم به عین کلی است و وصول آن از م. ع. میسر نیست، باید قیمت حین اداء از م. ع. وصول گردد. تاریخ های متفاوت روز تقدیم دادخواست، روز صدور حکم و روز اجرای حکم ب. ت. ب. نوسانات قیمت شاخص کالا و خدمات برای هر یک از دو سوی اجرا اهمیت ۱ - در این زمینه برخی فقها قائل به دریافت خسارت بر مبنای قیمت زمان تلف مالی که واجد وصف قیمی است و در مورد مال مثلی قیمت روز اداء می باشند: عاملی کرکی، علی بن حسین (محقق ثانی، محقق کرکی) جامع المقاصد فی شرح القواعد. جلد اول. قم. موسسه آل البیت (ع). ۱۴۱۴ ه.ق، ص ۶۸ و شهید ثانی الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه. جلد اول المحشی - کلانتر. قم کتابفروشی داوری ۱۴۱۰ ه.ق چاپ چهارم. ص ۲۳۳.