نظریه شماره ۷/۹۹/۶۲۶ مورخ ۱۳۹۹/۰۷/۲۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره اختلاف بین موجر و مستأجر در مورد حقوق ناشی از احدا

نظریه شماره ۷/۹۹/۶۲۶ مورخ ۱۳۹۹/۰۷/۲۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره اختلاف بین موجر و مستأجر در مورد حقوق ناشی از احداث بنا در زمین اجاره‌ای شماره نظریه: ۷/۹۹/۶۲۶ شماره پرونده: ۹۹-۱۹۴-۶۲۶ تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۰۷/۲۳ موضوع نظریه: حقوق مدنی محور نظریه: اجاره و احداث بنا در شرایطی که مستأجر با اذن موجر اقدام به احداث بنا در زمین اجاره‌ای کرده و پس از انقضای مدت اجاره درخواست قلع و قمع بنا می‌شود، سؤالاتی در خصوص نحوه محاسبه قیمت بنا و حق موجر در عدول از درخواست قلع و قمع مطرح شده است. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بر مبنای ماده ۵۰۴ قانون مدنی تأکید می‌کند که بنای احداثی متعلق به مستأجر است و موجر نمی‌تواند مستأجر را به تخریب آن اجبار کند. بدین ترتیب، پرسش‌های مربوط به محاسبه قیمت و عدول از درخواست قلع و قمع منتفی می‌شوند، زیرا حکم به قلع و قمع واجد وجاهت قانونی نیست. استعلام مستأجری با اذن موجر در زمین موضوع اجاره احداث بنا کرده و پس از انقضای مدت اجاره، تخلیه مستأجر و قلع و قمع بنا را درخواست کرده است: اولاً، با توجه به این که احداث بنا با اذن موجر بوده است، قیمت بنا به چه نحو باید محاسبه شود؟ آیا قیمت بنا بر اساس صرف مصالح به کار رفته در ملک و هزینه ساخت باید محاسبه شود یا بر اساس ملک ساخته شده؟ چرا که این دو قیمت از نظر کارشناسی متفاوت هستند. ثانیاً، چنانچه پس از درخواست قلع و قمع قیمت توسط موجر پرداخت شود، آیا موجر حق عدول از درخواست قلع و قمع و استفاده از بنا را دارد؟ به عبارتی دیگر آیا موجر با پرداخت مبلغ مالک اعیانی می‌شود؟ ثالثاً، چنانچه موجر قیمت مصالح و دستمزد ساخت را پرداخت کند و سپس از درخواست قلع وقمع منصرف شود و از ملک استفاده کند، آیا مستأجر حق مطالبه مابه‌التفاوت قیمت پرداخت شده و قیمت بنا بر اساس ملک ساخته شده را دارد؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در فرض سؤال که مستأجر با اذن موجر اقدام به احداث بنا در ملک موضوع اجاره کرده است؛ با توجه به حکم مقرر در ماده ۵۰۴ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: "هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت"، بنای احداثی متعلق به مستأجر مأذون در ایجاد آن است و لذا صدور حکم به قلع و قمع آن فاقد وجاهت قانونی است. بر این اساس، پرسش‌های مطروحه دیگر در باب چگونگی محاسبه قیمت بنا و عدول از درخواست قلع و قمع و... موضوعاً منتفی است. #احداث_در_مورد_اجاره #اجرت_المثل Add a comment نظریه شماره ۷/۱۴۰۱/۸۵۲ مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۱۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره مستحق بودن مستأجر برای بهای اعیانی در واگذاری اراضی دولتی شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۸۵۲ شماره پرونده: ۱۴۰۱-۷۶-۸۵۲ ح تاریخ نظریه: ۱۴۰۱/۱۱/۱۷ موضوع نظریه: حقوق مدنی محور نظریه: واگذاری اراضی دولتی در نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، بررسی شد که در قراردادهای واگذاری اراضی دولتی که مستأجر مجاز به احداث اعیانی است، در صورت فسخ قرارداد به دلیل عدم اجرای طرح، مستأجر مستحق بهای اعیانی می‌باشد. اما اگر مستأجر برای دریافت بهای اعیانی دادخواهی نکند و دعوای خلع ید توسط دولت مطرح شود، این نظریه تأکید می‌کند که حقوق و تکالیف طرفین بسته به قرارداد و قانون مربوطه تعیین می‌گردد. همچنین، به بررسی امکان استماع دعوای خلع ید با توجه به حق مستأجر در دریافت بهای اعیانی و لزوم طرح خواسته‌های مقدماتی مانند الزام به ارزیابی بهای اعیانی پرداخته شده است. استعلام در طرح‌های واگذاری اراضی دولتی که احیای آن مستلزم احداث اعیان است و مستأجر مجاز به امر احداث است، در مواردی به سبب عدم تحقق طرح در زمان معین، دولت (موجر) محق بر فسخ است؛ در این صورت مستأجر مستحق بهای اعیانی احداثی است؛ اما به رغم صدور حکم بر تأیید فسخ قرارداد و طرح دعوای خلع ید از سوی دولت، مستأجر سابق برای گرفتن بهای اعیانی دادخواهی نمی‌کند و در نتیجه، در اجرای طرح‌های دولتی و اشتغال‌آفرینی اختلال ایجاد می‌شود. در چنین مواردی با توجه به حقوق نسبی مستأجر به شرح مذکور در ماده ۵۰۴ قانون مدنی در مورد اعیانی به جهت مأذون بودن وی: ۱- چنانچه دعوای خلع ید از سوی دولت مطرح شود و دولت متقاضی محاسبه حقوق و پرداخت وجه و سپس خلع ید باشد، آیا این دعوا قابل استماع است؟ ۲- در صورت منفی بودن پاسخ، آیا برای تعیین تکلیف اعیانی، طرح خواسته‌های مقدماتی توسط خواهان مانند الزام به ارزیابی بهای اعیانی، ضروری است؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه با توجه به این که واگذاری اراضی دولتی جهت اجرای طرح‌های عمرانی، صنعتی، کشاورزی و ... بر اساس مقررات خاص و در قالب قراردادهای متنوع و متفاوت صورت می‌پذیرد، حقوق و تکالیف طرفین حسب مورد تابع قرارداد و قانون مربوط است. Add a comment اذن مالک در احداث بنا و رجوع از آن صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: ۱۳۸۳/۰۳/۱۰ برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر جهرم موضوع: اذن مالک در احداث بنا و رجوع از آن