نقل و انتقال سرقفلی

نقل و انتقال سرقفلی در املاک تجاری ممکن است مالک، مالکیت ملک را برای خودش نگه دارد و صرفاً سر قفلی آن را واگذار نماید. در این صورت دو فقره قرارداد بین مالک و انتقال گیرنده سر قفلی منعقد می‌شود: ۱- قرارداد اول که قرارداد اجاره می‌باشد و مالک ملک خود را طی قرارداد اجاره برای مدت یک یا چند سال به مستأجر اجاره می‌دهد. در اینجا چون سر قفلی به مستأجر واگذار می‌شود، مبلغ اجاره بها کم است. ۲- قرارداد دوم مربوط به سر قفلی ملک است که به موجب عقد صلح منعقد می‌شود. این قرارداد می‌تواند به صورت سند عادی و یا سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و به مستأجر واگذار می‌گردد. از آنجا که سر قفلی متعلق به مستأجر می‌باشد، مؤجر مکلف است هر بار پس از پایان مدت اجاره نسبت به تمدید آن اقدام نماید. سند رسمی سر قفلی تحت عنوان سند رسمی صلح سر قفلی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود و مالک ملک یا دارنده سرقفلی حق خود را نسبت به سر قفلی و در قبال دریافت بها یا عوض مشخص به شخص دیگری صلح می‌نماید. باید توجه داشت که سند صلح باید به صورت صلح معوض نوشته شود تا امکان فسخ آن برای انتقال دهنده نباشد. شایان ذکر است، علاوه بر سند صلح سر قفلی مالک باید قرارداد اجاره‌ای نیز به نام مستأجر و دارنده حق سر قفلی تنظیم نماید. دارنده سر قفلی در مواردی که در قرارداد اجاره حق انتقال اجاره به غیر را دارد و همچنین در مواردی که به موجب حکم دادگاه اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر پیدا می‌کند، می‌تواند حق سر قفلی را به شخص دیگر منتقل نماید. در این صورت پس از انتقال حق سر قفلی، مالک باید قرارداد اجاره رسمی به نام دارنده جدید حق سر قفلی تنظیم نماید. چنانچه مالک از انجام این کار امتناع کند، دارنده حق سرقفلی می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را علیه مالک طرح نماید. پی نوشت سؤالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه چه کسی باید اقامه نمود؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که مغازه‌دار دارای دو سند و یا دو قرارداد است. یک قرارداد مربوط به صلح سر قفلی و یک قرارداد اجاره؛ بنابراین: اگر سرقفلی با سند عادی به شخصی منتقل شود و دارنده حق سر قفلی از تنظیم سند رسمی سرقفلی به نام انتقال گیرنده امتناع نماید، دعوی الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و همچنین دعوی تنظیم سند رسمی اجاره باید به طرفیت هم مالک و هم دارنده سر قفلی مطرح شود و نمی توان صرفاً یکی از این دو نفر را طرف دعوی قرار داد. چرا که در دعوی صلح سرقفلی نیاز است سند اجاره‌ای که طرف آن مالک است نیز در دادگاه ارائه گردد تا مشخص شود که انتقال دهنده اجازه انتقال سر قفلی را داشته است یا خیر؟ از این رو باید مالک به این منظور طرف دعوی قرار گیرد. همچنین در تنظیم سند رسمی اجاره علاوه بر مالک باید دارنده حق سر قفلی نیز طرف دعوی قرار بگیرد چون تنظیم سند رسمی اجاره فرع بر انتقال حق سرقفلی توسط دارنده آن است. پی نوشت ماده ۷۵۴ قانون مدنی بیان می‌دارد: «هر صلح نافذ است جز صلح بر امری که غیر مشروع باشد». بر همین اساس، یکی دیگر از راه‌ها برای انتقال سرقفلی از طریق عقد صلح است که به موجب ماده ۷۵۴ انجام‌پذیر می‌گردد. به موجب ماده ٢١۴ قانون مدنی، مورد معامله مال یا عمل است، لیکن مستنبط از ماده ٣٣٨ قانون مدنی این است که منفعت و حقوق نمی توانند مبیع واقع شوند بلکه فقط عین خارجی، کلی در معین و یا کلی فی الذمه می تواند مبیع باشد. از طرف دیگر مستفاد از اطلاق کلمه «عوض» در ماده ٣٣٨ قانون مدنی که می گوید: «بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم.» بنابراین بنا به دیدگاه مشهور فروش سرقفلی معنایی ندارد و باید در قالب صلح، هبه، ماده ١٠ قانون مدنی و ... این انتقال و معامله صورت گیرد. ذهن پاره ای از سردفتران با این موضوع که مال منحصر به اشیاء مالی نیست، انس نگرفته است و در شناختن حقوق مالی همچون حقوق ارتفاقی، حق تالیف و اختراع و ... به عنوان مال تردید دارند و به همین جهت هم در اسناد انتقال حقوق مالی یا امتیازات دیگر حقوقی، از قبیل فیش تلفن یا سرقفلی مغازه ها به جای تنظیم «بیع نامه» از «صلح نامه» یا ماده ١٠ قانون مدنی استفاده می کنند.(به نقل از مقاله حقوق موضوع بیع نوشته دکتر رضا ولویون) #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی 2 1