اضافه مساحت غیر ذاتی — طبق ماده ۳۵۵ قانون مدنی اگر ملکی

اضافه غیر ذاتی مساحت املاک ناظر به موردی است که هر چند در حدود ملک و طول ابعاد چهارگانه آن تغییری حاصل نمی شود، ولی مساحت ملک با ثبت دفتر املاک و سند مالکیت صادره منطبق نیست و اضافه بر آن هاست. به عبارت دیگر با استفاده از دانش هندسه و فرمول های ریاضی و محاسبه مجدد و دقیق مساحت ملک با همان طول ابعاد چهارگانه که بدون تغییر مانده و بر اساس آن طول ابعاد سند مالکیت صادر شده مساحتی بیش از آنچه در سوابق و ثبت دفتر املاک و سند مالکیت قید گردیده است به دست می آید. این وضعیت به ویژه در ادوار گذشته به علت عدم دقت کافی در برداشت مساحت املاک و عدم تجهیزات کامل و پیشرفته نقشه برداری روی می داده است و امروز نیز کم و بیش در پاره ای از موارد دیده می شود که مساحت واقعی ملک با طول ابعاد مندرج در دفتر املاک و سند مالکیت مطابقت ندارد و بیش از آن است و نیاز به اصلاح دارد. اضافه مساحت موصوف که ناشی از اشتباه در برداشت مساحت اولیه است و البته داخل در محدوده سند مالکیت م. ب. غیر ذاتی است. به این معنی که بدون تغییر و افزایش طول ابعاد ملک دارای اضافه مساحت است و در عالم واقع مقداری به آن اضافه نمی شود و صرفاً به علت اشتباه در برداشت مساحت اولیه ملک مساحت آن افزایش می یابد. چنین اضافه مساحتی مشمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت - الحاقی ۱۳۵۱ - است. مطابق با این ماده نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید. در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زائد بر ۱۰ سال از تاریخ اصلاح سند، اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود و بر اساس تبصره همان ماده در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد. طبق <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده ۳۵۵ قانون مدنی</a> اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آن را فسخ کند. مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند. به نظر میرسد خیار فسخ برای هر دو طرف که در ماده مذکور آمده خیار تخلف از وصف یا همان شرط صفت است. به این معنی که شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی طرفین قرار گرفته و البته ثمن معامله نیز به طور کلی و بدون توجه به قیمت اجزای ملک مورد توافق آنها تعیین و تأدیه شده است. پس در صورت تخلف از شرط برای فروشنده و یا خریدار - بر حسب مورد - حق فسخ معامله ایجاد خواهد شد. در همین راستا، قانونگذار در ماده ۳۸۶ همان قانون مقرر داشته است هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید، مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است. گفتنی است که از ابتدای تصویب ماده ۱۴۹ الحاقی به قانون ثبت در سال ۱۳۵۱ وجود داشته است مبنی بر این که ماده مذکور با مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی تعارض دارد و آنها را نسخ نموده است. اما باید توجه داشت که مبیع موضوع <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده ۳۵۵ قانون مدنی</a>، غیر قابل تجزیه است. حال آن که مبیع موضوع ماده ۳۸۴ همان قانون، تجزیه پذیر محسوب می شود. پاره ای از استادان نیز در خصوص ارتباط مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی با ماده ۱۴۹ قانون ثبت در نظری مقبول و منطبق با موازین حقوق ثبت املاک گفته اند که طبق ملاه ۳۸۴ قانون مدنی بهای بخشی از ملک مورد معامله بر مبنای تراضی در تعیین ثمن محاسبه نشده است و خریدار باید آن را بپردازد و به این ترتیب ماده ۱۴۹ قانون ثبت نه تنها ناسخ مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی نیست، بلکه فرض مذکور در ماده اخیر را پیش بینی کرده است. از طرف دیگر باید توجه داشت شرط مقرر در <a class="artref" href="/ماده/ماده-355-a_0815110236002">ماده ۳۵۵ قانون مدنی</a> شرط صفتی راجع به کمیت مورد معامله است که جنبه وصفی دارد. اما وجه اصلی شرط وصف مال مورد معامله است و معیاری برای اندازه گیری ارزش آن به شمار نمی آید. شرط مساحت در ملکی که با بهای مقطوع و نه بر اساس متر مربع - فروخته می شود، مصداق بارزی از شرط صفت به شمار می آید. بنابراین ماده ۱۴۹ قانون ثبت فرض پیش بینی نشده ای را در کنار مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی موضوع حکم قرار داده است و با احکام دو ماده اخیر تعارض ندارد تا تصور نسخ قانون مدنی به وجود آید. اما نکته مهم دیگر این است که اضافه مساحت موضوع مادة ۱۴۹ قانون ثبت را که غیر ذاتی محسوب می شود نباید با اضافه مساحتی که بر اثر افزایش طول یک یا چند حد ملک حادث میگردد و ذاتی است خلط نمود. بند ۳۹۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی در این باره می گوید چون بخشنامه ها و نظرات مختلف و متعدد در مورد نحوه اجرای ماده ۱۴۹ قانون ثبت صادر گردیده لذا به منظور رفع مشکل و تسهیل کار مراجعین و سهولت اتخاذ تصمیم برای کارکنان و مسئولین سازمان ثبت پس از تلفیق کلیه نظرات و دستورات صادره در خصوص کیفیت اعمال ماده ۱۴۹ قانون ثبت و اضافه مساحت املاک مقتضی است بدوا رئیس ثبت محل با بررسی دقیق و جامع پرونده چنانچه موضوع از مصادیق ماده ۱۴۹ قانون ثبت باشد طبق مقررات نسبت به اجرای ماده مذکور و ختم جریان پرونده اقدام قانونی به عمل آورد و در صورتی که به تشخیص رئیس محل نباشد باید مستنداً و مستدلاً با قید علل و جهات مختلفه و توجیه کامل امر و اظهار نظر صریح و منجز مراتب را به اداره کل ثبت منطقه متبوعه گزارش نمایند ثبت منطقه موظف است با بررسی دقیق و کامل موضوع چنانچه نظریه ابرازی رئیس ثبت محل را در خصوص موضوع وارد تشخیص نداد یعنی موضوع را از مصادیق ماده ۱۴۹ قانون ثبت دانست نظریه صریح و قاطع ثبت منطقه را ضمن ارشادات قانونی جهت اجراء به اداره ثبت مربوطه ابلاغ خواهد نمود. ولی در نهایت چنانچه ثبت منطقه نیز پس از رسیدگی های لازم نظر ثبت محل را تأیید و تشخیص نداد در صورت لزوم می تواند در مورد اصلاح سند مالکیت با اظهار نظر صریح نسبت به گزارش ثبت محل جریان را در هیأت نظارت منطقه مطرح نماید و بر اساس بند ۳۹۲ همان مجموعه در خصوص تهیه گزارش برای اصلاح حدود و طول اضلاع و مساحت املاک در مورد گزارشهایی که برای اصلاح حدود و طول اضلاع یا مساحت ملک بالاخص نسبت به املاک ثبت شده مشروط بر این که در شمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت و بند ۳۹۱ این مجموعه نباشد برای طرح در هیأت نظارت فرستاده می شود، بایستی نقشه و کروکی ملک مورد گزارش با معاینه محل و تحقیق لازم تهیه و با تصریح به این که هیچ گونه تجاوزی به حدود و حقوق مجاورین داخل کادر نمی شود، با نظر صریح رئیس اداره ثبت به ثبت منطقه مربوطه ارسال شود. بنابراین، گزارش نماینده و نقشه بردار ثبت که از محل وقوع ملک بازدید به عمل می آورند، باید جامع و کامل و مستند و مدلل باشد و نظر خود را نیز مبنی بر عدم شمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت نسبت به موضوع ضمن گواهی تثبیت و استقرار ملک در جای خود و عدم جابجایی آن صریحاً اعلام دارند و نقطه ابهامی در جهت اتخاذ تصمیم باقی نگذارند. بدیهی است که اظهار نظر کارشناسان مزبور کفایت نمی کند و رئیس اداره ثبت باید شخصاً در انطباق مورد گزارش با ماده ۱۴۹ قانون ثبت و بند ۳۹۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی نظارت کامل نماید و بررسی لازم را در خصوص گزارش و اظهار نظر نماینده و نقشه بردار به عمل آورد و سپس مراتب را بر اساس دستور مقرر در بند ۳۹۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی با اظهار نظر دقیق و صریح و مستدل خود جهت طرح موضوع در جلسه هیأت نظارت به اداره کل ثبت استان گزارش نماید.