حق سرقفلی در قانون موجر و مستاجر

در کشور ما برخی قوانین جنبه تاسیسی دارند و برخی جنبه امضایی و حقوق آن ها را تایید می‌کند. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حق کسب و پیشه و تجارت را تاسیس کرد و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در مورد حق سرقفلی جنبه امضایی دارد. به عبارت دیگر حق سرقفلی در سال‌های قبل از آن (1376) در روابط بین مردم و قراردادهای اجاره وجود داشت و قانونگذار در سال 1376 در جهت ساماندهی این حق اقدام به وضع قانون در این باره کرد. حق سرقفلی حقی قراردادی است ولی حق کسب و پیشه حقی غیرقراردادی است؛ اگر حق سرقفلی در راستای ماده 10 قانون مدنی مورد توافق و موضوع قرارداد قرار گرفت نمی‌توان به صرف عدم ذکر این حق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 قائل به عدم وجود آن شد. سکوت قانونگذار در ذکر حق سرقفلی در قانون سال 1356 نمی‌تواند دلیلی بر ردّ یا بطلان این حق باشد. مضافاً این که فقها حق سرقفلی را شرعی دانسته و حق کسب و پیشه و تجارت را غیر شرعی اعلام نموده‌اند. امام خمینی (ره) نیز در تحریر الوسیله معتقد است حق کسب و پیشه مستاجر حقی غیر شرعی است و مبنای شرعی ندارد. تا قبل از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 حق سرقفلی با تمام شرایط آن بین مردم وجود داشت و مورد خرید و فروش واقع می‌شد. حق سرقفلی از اول وجود داشت و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 اعلام کرد اگر کسی زحمت کشیده و در مکانی کسبی را رونق داد موجر بدون دلیل و سلیقه‌ای اقدام به تخلیه مستاجر نکند. ولی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قانونگذار قصد نداشت حق کسب و پیشه و تجارت را به رسمیت بشناسد چون تصور می‌کرد این حق حقی غیرقانونی و غیرشرعی است. بنابراین حق سرقفلی تا سال 1376 وجود داشت و این حق حقی امضایی بود ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی تاسیسی است. این دو، دو حق جداگانه است. یکی مبنای قانونی دارد (حق کسب و پیشه و تجارت) و یکی مبنای قراردادی دارد (سرقفلی) بنابراین در زمان تخلیه هر یک از این دو حق جداگانه ارزیابی و تعیین و موضوع حکم دادگاه قرار می‌گیرد. در صورت اثبات استحقاق مستاجر، عده‌ای نیز معتقدند اگر مستاجر حقی تحت عنوان سرقفلی خریده باشد در زمان تخلیه، کارشناس این حق را به قیمت روز ارزیابی و از سوی موجر به مستاجر پرداخت می‌شود و اگر مستاجر این حق را در بدو اجاره خریداری نکرده باشد فقط حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق می‌گیرد و با ارزیابی کارشناس د. ح. او پرداخت می‌شود؛ بنابراین اگر مستاجر فقط حق سرقفلی را خریداری نموده باشد فقط این حق به قیمت روز ارزیابی و به او پرداخت می‌شود و دیگر حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه نخواهد داشت. اگر مستاجر تنها حق سرقفلی داشته باشد حق کسب و پیشه او مبلغ بالاتری محاسبه می‌شود و اگر دارای هر دو حق باشد در ارزیابی کارشناس مبلغ حق کسب و پیشه نازل تر تعیین می‌شود. عده‌ای نیز معتقدند ب. ت. ب. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، ملک یا سرقفلی دارد و یا ندارد؛ اگر دارای حق سرقفلی بود دادگاه از کارشناس می‌خواهد تا با لحاظ این که ملک دارای حق سرقفلی است نسبت به تعیین و ارزیابی حق کسب و پیشه مستاجر اقدام نماید و اگر مستاجر تخلف کرده باشد حق کسب و پیشه به او تعلق نمی‌گیرد و باید بدون تعیین حق کسب و پیشه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر کرد. در این فرض مستاجر فقط باید حق سرقفلی را مطالبه کند و کل آن بدون کم و کاست به قیمت روز (در فرض وقوع تخلّف مستاجر) از سوی مستاجر از موجر قابل مطالبه خواهد بود. قانونگذار در سال 1356 بیان داشته است که در صورت وقوع و اثبات تخلّف از سوی مستاجر فقط حق کسب و پیشه منتفی می‌شود ولی این موضوع ارتباطی به حق سرقفلی ندارد. احد از قضات حاضر نیز معتقد است در صورت پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر به موجر، در زمان تخلیه باید فقط اصل وجه بدون احتساب خسارت تاخیر (بهای روز) به مستاجر مسترد شود. در این فرض علاوه بر حق کسب و پیشه و تجارت باید فقط اصل وجه سرقفلی نیز به مستاجر پرداخت شود.