دادخواست مطالبه وجه التزام قراردادی توسط موجر بدون طرح دادخواست حکم تخلیه یا در خواست دستور تخلیه

در فرضی که با پایان مدت قرارداد اجاره، موجر بدون طرح دادخواست حکم تخلیه یا درخواست دستور تخلیه، بدون استرداد وجه ودیعه یا قرض‌الحسنه به مستاجر، دادخواست مطالبه وجه التزام قراردادی مقرر در قرارداد اجاره را طرح می‌نماید. آیا امکان صدور حکم له موجر وجود دارد؟ اگر مستاجر برای تخلیه اعلام آمادگی کند لیکن موجر از استرداد ودیعه استنکاف نماید آیا مستاجر می‌تواند بدون تخلیه عین مستاجره خواستار وجه التزام مقرر در اجاره‌نامه باشد؟ نظر هیات عالی مطالبه وجه التزام مطابق ماده 230 قانون مدنی به سبب تخلف متعهد از قرارداد فیمابین م. ب. و هیچ مستندی مبنی بر اینکه مطالبه وجه التزام مستلزم اجرای اصل تعهد باشد (دراینجا تقاضای تخلیه) وجود ندارد. مع‌الوصف مطالبه مستقل وجه التزام امکان‌پذیر م. ب.. نظر اتفاقی مطابق ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 که بیان می‌دارد: «هرگاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر‌ می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر ی. ن. ق. او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. ‌» که مفهوم مخالف ماده مذکور به این صورت است که اگر مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم ننماید موجر حق مطالبه اجاره‌بها را دارد و همینطور مطابق ماده 494 قانون مدنی، عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و مطابق ماده اخیرالذکر زمانی موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل است که مورد اجاره بدون اذن در تصرف مستاجر باشد و مطابق ماده 501 قانون مدنی نیز «...اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.» به نظر در پرداخت اجرت‌المثل بابت تصرف عین مستاجره توسط مستاجر شکی وجود ندارد ولی حمایت‌های قانونگذار بابت دریافت وجه التزام قراردادی از موجر م. ب. که دارای حسن نیت است یعنی موجری که مبلغ ودیعه را تودیع و یا پرداخته باشد. به این صورت که مطابق اصل 40 قانون اساسی هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار ب. غ. یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد و مطابق اصل مذکور و مواد 494 و 501 قانون مدنی، موجری که دادخواست تخلیه مطرح ننماید و فقط دادخواست مطالبه وجه التزام قراردادی را مطرح نموده باشد به نوعی رضایت ضمنی بر ادامه تصرف مستاجر بر عین مستاجره را دارد و مطابق مواد اخیرالذکر چون موجر با عدم طرح دادخواست تخلیه به نوعی رضایت ضمنی در ادامه تصرف دارد فقط مستحق دریافت اجرت‌المثل زمان تصرف م. ب. و حقی بر مطالبه وجه التزام قراردادی ندارد. همینطور در مورد قسمت دوم سوال؛ ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 کلیه قوانین مغایر را نسخ نموده است و در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 در مورد تحویل مورد اجاره مطلبی ذکر نشده است و ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 مغایر با قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 نبوده و در نهایت ب. ت. ب. نص ماده 7 قانون موجر و مستاجر مصوب 1362 مستاجر زمانی مستحق دریافت وجه التزام قراردادی م. ب. که مورد اجاره را مطابق ماده اخیرالذکر تخلیه و کلید آن را به دفتر دادگاه تقدیم نموده باشد و نظریه در هر دو قسمت سوال منفی بوده و هیچ یک را مستحق دریافت وجه التزام قراردادی نمی‌دانند.