فروش ملک به سه نفر با سند عادی و تقاضای تنظیم سند

نشست قضایی (1): متن سوال به اندازه کافی ‌روشن نیست در متن سوال تصریح شده «در مورد ملکی که سند رسمی دارد» ظاهراً منوط به این است که دارای سند مالکیت است والا ب. ت. ب. قسمت اخیر ماده 22 قانون ثبت صرف داشتن سند رسمی مادام‌که بر مبنای همین سند رسمی ملک در دفتر املاک به نام دارنده سند رسمی ثبت نشده باشد، کافی نخواهد بود بر این‌که دولت این شخص رابه‌ عنوان مالک بشناسد، بنابراین ثبت ملک در دفتر املاک به نام دارنده اولین سند رسمی مفروغ‌عنه است. اگر سند عادی که با شخص دوم تنظیم گردیده صرفاً قولنامه و تعهد به انتقال باشد که در چنین صورتی قولنامه مزبور دلیل بر مالکیت نخواهد بود. اگر مندرجات قولنامه که صحت صدور اصالت آن مورد تأیید فروشنده قرار گرفته است دلالت بر تحقق عقد بیع داشته باشد چون با تنظیم سه فقره سند رسمی انتقال، نهایتاً ملک در دفتر املاک به نام آخرین خریدار ثبت شده است در این‌صورت اقامه دعوا به طرفیت مالک اولیه به منظور تنظیم سند رسمی انتقال میسر نخواهد بود. اقامه دعوا به طرفیت سه نفر دیگر هم موثر نیست زیرا این سه نفر در قبال دارنده قولنامه تعهدی ندارند و با او معامله نکرده‌اند. در مورد قسمت دوم سوال خاطر نشان می‌شود اظهارات فروشنده اصلی در دادگاه مشعر بر این‌که بیش از یک بار ملک را نفروخته و قیمت یک بار بیشتر به او تعلق نگرفته و سه نفر از خواندگان را نمی‌شناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملات ملکی در دفاتر حضور یافته و به تصور این‌که خواهان سند همان مشتری سند دیگر است و بدون گرفتن وجهی به حساب ترس از وضعیت موجود اسناد را امضا کرده تا اموال دیگرش مصادره نشود... صرف ادعاست و از آن جا که عملاً تهدیدی صورت نگرفته که بتوان او را مکره در معامله تلقی نمود قسمت اخیر اظهارات در حد اضطرار است نه اکراه و به‌ موجب ماده 206 قانون مدنی معامله اضطراری معتبر خواهد بود. الّا این‌که شخص مورد نظر می‌تواند به اعتبار این‌که قاصد در انجام معامله واقعی نبوده و معاملات موضوع سه فقره اسناد رسمی را به‌ طور صوری انجام داده به خواسته اعلام بطلان این معاملات اقامه دعواکند و مراتب ادعایی و صوری بودن معاملات را هم وفق مقررات اثبات کند که در این‌صورت دادگاه با احراز صحت مراتب ادعایی مشارالیه حکم به اعلان بطلان معاملات صادر خواهد کرد. اضافه می‌شود صرف ادعای نگرفتن ثمن معامله موجب بطلان معامله نخواهد بود مگر این‌که ضمن‌عقد شرط شده باشد فروشنده بتواند وفق مقررات قانون مدنی از اختیار تأخیر ثمن استفاده کند و فسخ معامله را با استفاده از اختیار تأخیر ثمن مورد لحوق دعوا قرار دهد. نظر اتفاقی دعوای اثبات مالکیت در این پرونده مسموع نیست فقط دعوای ابطال سند م. ب.. دارنده قولنامه عادی می‌تواند دادخواست اثبات مالکیت و ابطال اسناد رسمی را بدهد، معامله مقدم ارجح است به معاملات دیگر. اگر دلایل کافی برای فرض اول نباشد سند رسمی اولی صحیح و سند دوم باطل است.