اثر تعهد ابتدایی به فروش ملک به شخص معین

نقد رأی اثر تعهد ابتدایی به فروش ملک به شخص معین در تاریخ 23 تیرماه 1395، شعبه پنجم دیوان عالی کشور به یک پرونده رسیدگی کرد که در آن، خواهان به منظور اجرای تعهدات مرتبط با انتقال املاک مشاعی، علیه چند خوانده اقامه دعوا کرده بود. خواهان مدعی شد که یکی از خواندگان در تاریخ 21 خرداد 1356 متعهد شده است که در صورت فروش یا اجاره املاک، آن‌ها را به قیمت عادله به وی منتقل کند. با این حال، خوانده مذکور املاک را به سایر خواندگان منتقل کرده است. <br>خواندگان در دفاعیات خود ادعا کردند که بخشی از املاک مورد نظر متعلق به مادرشان بوده و مستندات رسمی برای اثبات این ادعا ارائه کردند. دادگاه عمومی با استناد به مواد 30 و 31 قانون مدنی، دعوی خ. ر. و. ندانسته و حکم به بطلان آن صادر کرد. <br>خ. ن. ب. این رای فرجامخواهی کرده و در لایحه فرجامی خود بر لزوم اجرای تعهد و عدم قصد اجبار خوانده به فروش تاکید نمود. دیوان عالی کشور پس از بررسی، رای دادگاه بدوی را صحیح و مستند به مواد قانونی تشخیص داده و فرجامخواهی را وارد ندانسته و رای را ابرام کرد. این تصمیم بر اساس ماده 370 قانون آیین دادرسی صادر شده است. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/04/23 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: تعهد مالک به اینکه هر گاه قصد فروش ملک خود را داشته باشد، آن را به قیمت عادله روز به شخص معین(شریک مشاعی در ملک مذکور)بفروشد، تعهد ابتدایی محسوب می‌شود که لازم الوفاء نیست؛ لذا در صورت فروش ملک به شخص ثالث،درخواست الزام به ایفای تعهد مذکور،محکوم به بطلان است. رای شعبه دیوان عالی کشور شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه پنجم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/04/23 - 14 : 49 قاضی: محمدحسن جلیلی تقویان قاضی: مهدی اسلامی خلاصه جریان پرونده آقای ر.م. ه. با وکالت آقای … ده نو وکیل مرکز مشاوران قوه قضاییه د. ب. ط. آقایان 1 - خ.ر. ص. 2 - الف. ح. 3 - و.م. ص.ک.ک. به خواسته انجام تعهد تقدیم محاکم عمومی شهرستان دلفان نموده که پرونده در شعبه دوم دادگاه عمومی دلفان مورد رسیدگی قرار گرفته است با این توضیح که شعبه دوم شورای حل اختلاف با صدور قرار عدم صلاحیت پرونده را به مرجع مذکور ارسال داشته است. شرح دادخواست اجمالا اینستکه خواهان دارای تعهدنامه های مکرری است مبنی بر اینکه احدی از خواندگان آقای خ.ر. ص. در تاریخ 56/3/21 متعهد شده در صورت هرگونه فروش و یا اجاره املاک مشاعی خود که با پدر خواهان دارد، آن را با قیمت عادله به ایشان منتقل نماید. حال بعد از گذشت ایام مجددا با وجود اختلاف و طرح دعوی در شعبه اول شورای حل اختلاف دلفان خ. ر. ا. مجددا علاوه بر اقرار مبنی بر صحت تعهدنامه 56/3/21 مجددا متعهد و ملتزم شده است در صورت فروش و یا اجاره به قیمت کارشناسی آن را به خواهان منتقل نماید. ضمنا خوانده اول در کلانتری در تاریخ 94/7/18 نیز بعد از وجود اختلاف بر سر املاک متنازع فیه نیز متعهد می‌شود که آنها را طبق نظر کارشناسی و عرف محل منتقل نماید ولی با این تعهدات مکرر در تاریخ 94/7/8 طی مبایعه نامه عادی آن را به سایر خواندگان منتقل کرده است و آقای … ص.ک.ک. که مالک نصف املاک فوق بوده است آن را به قیمت روز به خواهان می فروشد و این در حالی است که سایر خواندگان به بهانه اینکه این مقدار املاک سهم مادر ایشان بوده از انتقال خودداری می نمایند.در حالی که اگر سهم الارث بوده چرا آن را به قیمت روز خریداری کرده اند بنابراین حسب ماده 10 قانون مدنی و ماده 223 قانون مذکور و ماده 221 آن و همچنین ماده 219 مقید بوده اند به تعهد خود عمل نمایند. وکیل خواهان همچنین طی لایحه ای که تقدیم دادگاه نموده است به تکرار مطالب دادخواست پرداخته و از شورای حل اختلاف تقاضای صدور قرار عدم صلاحیت به صلاحیت محاکم عمومی دادگستری را نموده است. در جلسه 94/10/23 شورای حل اختلاف خواندگان در پاسخ دع و. ا. د. اند زمین متنازع فیه مقدار 6 کیسه به مقدار 600 کیلو م. ب. که 400 کیلو از آن سهم الارث مادربزرگ الف. ح. و پدر و.م. ص. م. ب. که برای اثبات این ادعا سند رسمی داریم و 200 کیلوی دیگر معادل دو کیسه حق صنمبر ص. م. ب. که آنها را به ما فروخته اند. و در این مورد نیز سند رسمی داریم. پس از صدور قرار عدم صلاحیت از شورای حل اختلاف و ارجاع پرونده به شعبه دوم محاکم عمومی شهرستان دلفان در تاریخ 94/12/25 جلسه دادگاه با حضور خواهان و وکیل وی و آقای …. ح. احد از خواندگان تشکیل شده است. وکیل خ. ا. د. این املاک از ابتدا در تصرف موکل بوده است و طبق قولنامه سال 1359 تعهد نموده که خ.ر. هرگاه قصد فروش املاک را که مشاعی است داشته باشد به قیمت روز به خواهان بفروشد. این املاک مفروز نیست. ولی خ.ر. به تعهدش عمل نکرده و آن را به سایر خواندگان فروخته است. خوانده حاضر اظهارداشته من سه کیسه این املاک را با رضایت کامل از خ.ر. ص. خریده ام و وجه آن را هم پرداخت کرده ام و معامله با رضایت صورت گرفته است و مقداری هم سهم الارث بوده است. دادگاه سپس طی دادنامه شماره --- - 94/12/27 اینگونه رای داده است ب. ت. ب. مواد 30 و 31 قانون مدنی مبنی بر اینکه هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده است لذا بر فرض اثبات تعهد، تعهد مورد ادعای خواهان از زمره تعهدات ابتدایی بوده که لزوم وفاء ندارد و به علاوه در هر معامله شرط صحت رضای طرفین است و نمی توان مالک را اجبار به فروش و انتقال ملک خود نمود لذا دعوی را وارد ندانسته و حکم به بطلان آن صادر نموده است. که نسبت به این رای از سوی آقای ر.م. ه. فرجامخواهی شده که پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و با ارجاع آن به این شعبه و ثبت و تکمیل پرونده توسط دفتر اینک پرونده تحت نظر قرار دارد و ماحصل مندرجات لایحه فرجامخواهی اینستکه حتی بر فرض تلقی تعهدنامه به شرط، این شرط، شرط فعل بوده که نتیجتا کسی که ملتزم به شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و به علاوه فرجامخوانده اقرار به تعهدش دارد و فرجامخوانده خود با رضای خاطر این تعهد را نموده و موکل به هیچ وجه قصد اجبار خوانده به فروش ملک وی را ندارد بلکه سبب استحقاق خود را اقرار و تعهد فرجامخوانده می داند و نهایتا نقض دادنامه فرجامخواسته را درخواست کرده است. پرونده بیش از این حکایتی ندارد. به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور به تصدی امضاءکنندگان زیر تشکیل است. پرونده کلاسه فوق تحت نظر قرار دارد. پس از بررسی محتویات پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز و انجام مشاوره به شرح آتی انشاء رای می‌نماید: فرجامخواهی نسبت به دادنامه فرجامخواسته وارد و صائب نمی‌باشد. ب. ت. ب. محتویات پرونده و ادله ابرازی دادنامه صادره از حیث نحوه استدلال دادگاه صحیحا صادر شده و استناد وکیل ف. خ. ب. شرط فعل و ماده 190 قانون مدنی ناظر به معاملات است و همانگونه که در رای صادره منعکس است، تعهد فرجامخوانده اصولا بیع تلقی نمی شود و تعهدی اولیه است، به علاوه دادنامه فرجامخواسته از جهت رعایت قواعد و اصول دادرسی هم فاقد اشکال موثری که موجب خدشه به آن گردد و نهایتا نقض و گسیختن آن را ایجاب نماید، تشخیص می‌گردد و لذا به تجویز ماده 370 قانون آیین دادرسی دادنامه معنونه ابرام و پرونده به دادگاه صادر کننده رای اعاده می‌شود.