اثر شرط مجهول بر عقد

اثر شرط مجهول بر عقد خ. م.: در تاریخ 11 خرداد 1395، دادگاه بدوی به دعوی مطرح‌شده رسیدگی کرد که در آن خواسته شده بود تا خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال ششدانگ پلاک ثبتی ملزم گردد. خ. د. د. خود به مبایعه‌نامه‌ای اشاره کرد که در آن مبلغ 1,900,000,000 ریال از ثمن پرداخت شده و مقرر گردیده بود که باقی‌مانده در زمان تنظیم سند پرداخت شود. پس از عدم توافق در دفتر اسناد رسمی، خوانده ادعا نمود که استخر و ساختمان سرایداری از موضوع معامله مستثنی شده و خواهان موظف به پرداخت هزینه‌های اصلاح سند است. دادگاه بدوی، با استناد به ابهام در موضوع معامله و عدم پرداخت باقی‌مانده ثمن، حکم به بی‌حقی خواهان صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با نقض رای بدوی، اعلام نمود که موضوع معامله از جهات مختلف به روشنی مشخص بوده و ابهامی در آن وجود ندارد. همچنین، ب. ت. ب. تعهد خواهان به اصلاح سند و عدم قابلیت تفکیک ملک، خواسته خواهان را غیرقابل استماع تشخیص داده و بر اساس ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی صادر کرد. این رای قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/03/11 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: شرط را می توان به اعتبار رابطه و تاثیری که با مشروط و مورد معامله دارد بر دو نوع تقسیم کرد: شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین است و دوم آنکه موجب جهل به عوضین نمی شود؛ در مورد اخیر دلیل عمده بطلان عقد، جهل به عوضین و غرری شدن معامله استو در قسم نخست اگر شرط و عقد به گونه ای به یکدیگر وابسته باشند که اگر چه شرط تعهد فرعی برای معامله اصلی است، اما وضعیت شرط به گونه ای باشد که به اعتبار قرارداد اصلی خدشه وارد کند، به دلیل تاثیر در شرایط اساسی صحت معامله، موجب اخلال و بی اعتباری آن خواهد شد.چنانچه ملک به استثنای استخر و قسمت سرایداری موضوع مبایعه نامه باشد، اگر چه معین بودن معامله شرط اساسی صحت معامله است، ولی تعیین و معین بودن شرط از شرایط اصل صحت محسوب نمی شود و چنانچه ثمن معامله بر اساس شرط معین شده و شرط به ثمن هیچ سرایتی نداشته باشد، شرط مذکور موجب بطلان عقد نمی شود. رای دادگاه بدوی شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/07/27 رای دادگاه در خصوص دعوی خانم ف. م.الف. فرزند الف. به طرفیت آقای س.الف. س.ر. فرزند س.ع. با وکالت بعدی آقای م. الف. فرزند ک. به خواسته صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی وتنظیم سند رسمی انتقال ششدانگ پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی قریه اشندر دماوند که بعدا م. ب. 51 میلیون ریال گردیده است.به انضمام خسارات دادرسی وارده ؛بدین شرح که خ. د. ش. دادخواست اظهار داشت: به موجب مبایعه نامه شماره 009936 مورخ 1393/07/27 قطعه زمین مذکور به مساحت 3000 متر مربّع با حضور صاحب زمین و مشاور املاک تنظیم گردید و مقدار 1900000000 ریال از کل ثمن پرداخت شد و مقرر گردید مابقی ثمن به مبلغ 3800000000 ریال موقع تنظیم سند پرداخت گردد.طرفین برابر گواهی شماره 2158 مورخ 1393/08/29 در دفتر اسناد رسمی شماره 12 دماوند حضور یافتند لیکن به لحاظ عدم توافق بین آنان سند تنظیم نشد.پاسخ استعلام ثبتی مویّد مالکیت خوانده بر ششدانگ پلاک فوق بوده است.وکیل خ. د. ج. دادرسی مورخ 1393/10/13 اظها داشت:موکل در مبایعه نامهاستنادی ششدانگ پلاک فوق را به استثنای استخر احداثی و ساختمان سرایداری به خواهان فروخته است.و قرار بر این شد که شخص خواهان اقدامات لازم و هزینه های جاری را جهت اصلاح سند و استخر و خانه سرایداری را از سند جدا نماید. در مبایعه نامه نیز مراتب فوق به صراحت قید شده و خواهان اقرار نموده که هیچ گونه سهمی از استخر و ساختمان سرایداری ندارد.حال خواهان از انجام سند سرباز زده و مبادرت به دادخواست تنظیم سند نموده است.ب. ت. ب. این که بخش عمده ثمن نیز در ید خریدار باقی مانده است از دادگاه استدعا داد در هنگام صدور رای در خصوص الباقی ثمن معامله نیز تصمیم شایسته اتخاذ نمایند.زیرا پرداخت ثمن از توابع عقد بیع بوده و از مسلمات است.خ. د. پ. اظهار داشت:من قولنامه را امضا کردم ولی چون استخر جزء ششدانگ نمی شود باید حساب شود.استخر حدود 400 متر مربّع است.ولی جزء ششدانگ باید به ما منتقل شود.با عنایت به ضرورت جلب نظر کارشناس در جهت تشخیص واقعیت و حقیقت امر و فنی و تخصصی بودن موضوع مورد اختلاف دادگاه با اجاز‌ه حاصله از مقررات ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار کارشناسی را صادر و اعلام نمود تا کارشناس منتخب ضمن مطالعه پرونده، معاینه دقیق محل متنازع فیه و در صورت لزوم اخذ توضیح از طرفین دعوی وملاحظه سوابق ثبتی نظریه کتبی ومستدل خویش را در مورد مالکیت خوانده بر محدوده موضوع دعوی؛و این که ب. ت. ب. این که بر اساس بیع نامه تنظیمی و نقشه پیوست آن مقرر گردیده استخر و محوطه مجاور آن از کل مبیع کسر گردد فلذا با بررسی کامل میزان دقیق مبیع بر اساس متراژ آن با تنظیم نقشه مشخّص شود؟برابر نظربه کارشناس رسمی ب. ت. ب. تفاهم نامه مورخ 1393/07/03 مقرر گردید که خوانده تا اصلاح سند مبیع را به خواهان منتقل نموده و خواهان ظرف سه ماه مساحت استخر را کسر نموده و با اصلاح به خوانده تحویل نماید. برابر نظریه استخر نیز داخل در محدوده مبیع و پلاک ثبتی قرار دارد.کارشناس در موضوعی خارج از موضوع دعوی و کارشناسی زمینهای اطراف پلاک ثبتی را به عنوان مبیع محاسبه نموده و جزء مبیع محاسبه کرده است.خواهان ضمن اعتراض به نظریه کارشناسی در فرجه نسبت به تادیه هزینه کارشناسی اقدام ننموده و از عداد دلایل وی خارج شده است.دادگاه از آن جایی که توافق منعقد در ذیل بیع نامه موجب شده مبیع از حیث مساحت و مقدار ابهام داشته و این ابهام موجب جهل به عوضین شده و خواهان برابر لایحه اخیر به شماره 94100922301579 مورخ 1394/06/09 اظهار داشته است:منوط نمودن الزام به تنظیم سند به پرداخت باقی مانده ثمن خلاف توافق طرفین و <a class="artref" href="/ماده/ماده-10-a_0815110235654">ماده 10 قانون مدنی</a> است.تفکیک استخر و خانه سرایداری نیز بر خلاف منطوق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی بوده و لذا ب. ت. ب. این که بیع فاسد اثری در تملک ندارد مستندا به <a class="artref" href="/ماده/ماده-365-a_0815110236012">ماده 365 قانون مدنی</a>،صحت ادعای خواهان را به لحاظ ابهام در مبیع ؛احراز ننموده ؛ حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد.حکم صادرشده حضوری بوده و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه ی سوّم دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان دماوند- محمدمهدی مطیعی رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/03/11 رای دادگاه تجدیدنظرخواهی خانم ف. م.الف. با وکالت آقای …. ت. به طرفیت آقای س.الف. س.ر. نسبت به دادنامه شماره --- - 94/7/27 شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی دماوند که به شرح آن در خصوص دعوی مشارالیها به خواسته تنظیم و انتقال سند رسمی شش دانگ پلاک اعلامی با این استدلال که توافق ذیل مبایعه نامه مستند موجب شده مبیع از حیث مساحت و مقدار ابهام داشته که موجب جهل و عوضین شده و تفکیک استخر و سرایداری بر خلاف قانون حفظ کاربری اراضی زراعی است لذا بیع فاسد اثری در تملیک ندارد مستندا به ماده 365 حکم بر بی حقی خواهان صادر گردیده مالا موجه و موثر تشخیص دادنامه تجدیدنظر خواسته از حیث مبانی شکلی و قواعد حقوقی و مقررات قانونی با ایراد مواجه و در خور نقض است اگر چه معین بودن معامله شرط اساسی صحت معامله بوده لیکن تعیین و معین بودن شرط از شرایط اصل صحت نمی‌باشد، مبیع مجهول در معامله مجهول از باب غرر موجب بطلان و عدم اعتبار معامله را در بر خواهد داشت مگر موارد خاص که علم اجمالی وافی به مقصود است مانند عقد ضمان لیکن باید گفت شرط را می توان به اعتبار رابطه و تاثیری که با مشروط و مورد معامله دارد بر دو نوع تقسیم می‌نماید شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین است و دوم آنکه موجب جهل به عوضین نمی شود در این مورد اخیر دلیل عمده جهل به معامله ثمن و مثمن به لحاظ اینکه معامله غرری میگردد موجب بطلان است و در قسم نخست اگر شرط و عقد به گونه ای به یکدیگر وابسته باشند که اگر چه شرط تعهد فرعی برای معامله اصلی است اما وضعیت شرط به گونه ای است که به اعتبار قرارداد اصلی خدشه ای دارد و چون در شرایط اساسی صحت معامله موثر واقع افتاد موجب اخلال و بی اعتباری آن است در ما نحن فیه بر خلاف اعتقاد دادگاه نخستین مبیع از جمیع جهات، مساحت و مقدار کاملا واضح و آشکار و هیچ ابهامی نداشته و اساسا از شمول مقررات ماده 365 و بیع فاسد خارج است البته در این دادنامه مشخص نگردیده مقام محترم به اعتبار بیع فاسد دعوی را مردود دانسته یا به اعتبار شرط مجهول فلذا از این منظر نیز باید گفت در ما نحن فیه قید شرط به ثمن هیچ سرایتی نداشته، ارزش و ثمن معامله اتفاقا بر اساس شرط معین گردیده است، شرط مجهول صرف موجب بطلان قراردادها نمی گردد مضافا وجود شرط مجهول در عقد مسامحتا موجب اخلال در ارکان عقد نبوده در ما نحن فیه شرط اساسا تاثیری در معامله نداشته و موجب سرایت جهل به عوضین نمی گردد در حقیقت قانونگذار در مواد 239 و 240 قانون مدنی راجع به شرط ممتنع و نامقدور تعیین تکلیف نموده و بی اعتباری قراردادی که بر اساس اصل صحت و حاکمیت ارادها منعقد گردیده مغایر خواسته مطروحه و قوانین مذکور است از این رو تجدیدنظر خواهی موجه و موثر تشخیص مستندا به ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادنامه تجدیدنظرخواسته نقض آنگاه در خصوص خواسته خواهان نخستین ن. ب. ا. مشارالیها در توضیحات ذیل مبایعه نامه صراحتا اعلام داشته اصلاحی سند بر عهده او است و در سند اصلاحی استخر از متراژ زمین کسر خواهد شد که به وسیله خود وی انجام می‌گردد ن. ب. ا. مساحت مورد معامله حدودا 3000 متر بوده حال آنکه طی کارشناسی مساحت موجود 3/764 متر م. ب. و موید عدم توانایی خواهان (خریدار) بر تفکیک ملک بوده خواسته مشارالیها به انتقال سند رسمی 6 دانگ که معارض حقوق فروشنده بوده به کیفیت مطروحه و د. ا. م. از دادرسی اساسا قابل استماع نبوده مستندا به مقررات ماده 2 از قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان نخستین صادر میگردد این رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار عبدالعلی اسدی تیله نویی - محمد متولی