اعمال خیار تاخیر ثمن با وجود مطالبه ثمن

رأی خلاصه جریان پرونده شماره پرونده : 9409984411400106 شماره دادنامه : 9409970909100566 تاریخ : 1394/11/28 خلاصه جریان پرونده آقای م.الف. ک. به وکالت از آقایان س. سید ح. و س. ح. و ق. ع. در تاریخ 94/2/23 با تقدیم دادخواست به دادگستری شهرستان ارومیه علیه آقایان م. ح.ز. و ف. ح.ز. اقامه دعوی کرده و درخواست رسیدگی با خواسته تنفیذ فسخ بیعنامه و مطالبه خسارت وارده م. ب. یکصد میلیون ریال با احتساب هزینه دادرسی را نموده است و به شرح متن دادخواست توضیح داده که بر اساس مبایعه نامه واحدهایی از مجتمع مسکونی به صورت پیش فروش به خواندگان واگذار شده و مقرر بوده خواندگان در فرجه معین تا تاریخ 90/8/30 به تعهدات خود عمل نماید علیرغم استمهال و اعطاء مهلت با استناد به نظریه کارشناس رسمی که در جریان اجرای قرار تأمین دلیل تحصیل گردیده تعهدات عملی نشده است به استناد مواد 394 و 395 و 407 از قانون مدنی درخواست تنفیذ فسخ قراردادها و پرداخت خسارت و ضرر و زیان وارده با ارجاع امر به کارشناس و احتساب کلیه خسارات وارده را دارم. با ارجاع پرونده به شعبه چهاردهم و جری تشریفات قانونی دستور تعیین وقت رسیدگی داده شده و طرفین به دادرسی دعوت گردیده اند آقای ع. ح. پ. با ارائه وکالت نامه شماره 351544 خ. ر. ب. عنوان وکیل خ. ر. ا. ( م. ح.ز. ) تعرفه کرده در جلسه مورخه 94/5/17 وکیل خ. ه. حضور یافته دیگر اصحاب دعوی و وکیل خوانده حاضر نشده اند وکیل خواهان دعوی را ب. ش. د. تقدیمی دانسته و در پاسخ به لایحه دفاعیه وکیل خ. ر. ا. بیان داشته بارها به خواندگان اظهارنامه داده شده و توافق نامه هایی به امضاء رسیده لیکن به تعهدات خود عمل نکرده اند عنداللزوم امر به کارشناس ارجاع تا واقعیت کشف شود وکیل خ. ر. ا. در لایحه خود که بشماره401183مورخه 94/5/15 ثبت گردیده توضیح داده اصولاً قرار دادی که منعقد می شود دو طرف را پایبند به آن می کند شخصی که قصد فسخ دارد ابتدا باید اراده خ. ر. ب. طرف مقابل اعلام و سپس در خواست تنفیذ و تأیید آنرا از محکمه بخواهد اظهارنامه ارسالی با موضوع ابطال معامله ارسال شده نه فسخ ضمن اینکه هیچیک از اظهارنامه ها بدست موکل نرسیده است و مورد قبول موکل نیست موکل به تمامی تعهدات خود عمل کرده و اگر تعهدی انجام نشده خواهان می بایست متعهد را به ایفای آن ملزم می کرد و اگر اجرای آن امکان نداشت به هزینه خود آن را انجام دهد اگر هیچ کدام مؤثر واقع نشد آنگاه در خواست فسخ کند که این ترتیب رعایت نگردیده است به توافق کلیه خیارات ساقط گردیده لذا تقاضای رد دعوی خواهان را دارم 0 دادگاه در پایان این جلسه ختم دادرسی را اعلام و مبادرت به صدور رأی کرده و آن را تحت شماره 940546 مورخه 94/6/10 ثبت نموده و با استدلال مرقوم«0000 وکیل خ. ه. دعوی تنفیذ فسخ را بر مبنای ماده 395 قانون مدنی و بر اساس خیار تأخیر ثمن طرح کرده در حالی که بایع زمانی می تواند از خیار مزبور استفاده کند که به نحوی از انحاء التزام خ. ر. ب. بیع اعلام ننماید در حالیکه حسب مفاد اظهار نامه هائی که خ. ه. برای خواندگان ارسال کرده اند و در آنها خواندگان را به اجرای تعهدات دعوت کرده اند که خود حاکی از التزام ایشان به بیع م. ب. و در واقع خیار آنها ساقط شده است در ثانی برای مطالبه خسارت قراردادی هم می بایست در قرار داد فی ما بین خسارت ناشی از عدم اجرای تعهدات پیش بینی شده باشد در حالی که در قرارداد ابرازی از طرف وکیل خ. ه. وجه التزام یا خسارتی در ازای عدم انجام تعهدات طرفین پیش بینی نشده است لذا حکم به بی حقی خ. ه. را صادر می نماید این رأی در تاریخ94/6/18به وکیل خ. ه. ابلاغ شده و مشارالیه با ارائه وکالت نامه شماره 62508 و تقدیم دادخواست نسبت به آن فرجامخواهی نموده و بشرح لایحه اعتراضیه مرقوم داشته «قرار داد در چهارچوب ماده10 قانون مدنی تنظیم شده مقرر بوده هزینه تمام اقدامات فیزیکی آنها از ثمن معین فی مابین با لحاظ قرار دادن متراژ ساختمان و واحدهای پیش فروش قابل محاسبه باشد بعبارتی ثمن مورد بیع بصورت وجه نقد تأدیه نمی گردید 0 در قرارداد مقرر گردیده در صورت استنکاف از انجام تعهد قرار داد را فسخ نمایند فرجام خواندگان از 90/8/30 تاکنون از انجام تعهدات خود استنکاف کرده و اعمال حق فسخ از حقوق مسلم موکلین بوده است 0 گفته شده که موکل مشارالیه به تعهدات خود عمل کرده حال آنکه انجام تعهدات برابر توافق فیمابین بر عهده فرجام خواندگان بوده و چنانچه به نظریه کارشناس توجه شود خلاف این امر ثابت خواهد شد و برای احراز این امر نیاز به ارجاع امر به کارشناس داشت که دادگاه بدان توجه نکرده است. عبارت کلیشه ای اسقاط کلیه خیارات فاقد محمل قانونی است و مورد خارج از شمول توافق طرفین است لذا با لحاظ اینکه تسلیم بعض ثمن خیار بایع را ساقط نمی نماید و با عنایت به اینکه خریداران می بایست آپارتمان را تا تاریخ 90/8/30 به اتمام می رساندند ولی به این تعهد عمل نکرده اند حق فسخ برای موکلین باقی و قابل اعمال است لذا تقاضای نقض رأی را داده با جری تشریفات قانونی و انجام تبادل لوایح وکیل فرجام خ. ر. ا. با تقدیم لایحه پاسخ داده «000 با تنظیم قرارداد اصاله اللزوم حاکم خواهد شد مفاد اظهارنامه مبتنی بر ابطال قرارداد بوده نه فسخ آن و در فسخ نیز می بایست بدواً اراده طرف دیگر بطریق مقتضی اعلام شود تا دادگاه بتواند آنرا تأییدکند 0 موکل به تمامی تعهدات خود عمل کرده و فرجام خ. ه. د. واحدهای ساخته شده سکونت داشته و یا آن را به دیگران فروخته اند و اصولاً به خیار تأخیر ثمن نمی توان استناد کرد. تمامی عبارات مندرج در قرارداد قابل استناد بوده و تعبیر به عبارت کلیشه ای توجیه قانونی ندارد لذا تقاضای رد فرجام خواهی را دارد 0 فرجام خ. ر. د. مرقوم داشته «0000 دلیلی بر فسخ قرارداد شرعی و قانونی ارائه نگردیده فسخ باید مبنای شرعی و قانونی داشته باشد دادنامه صحیحاً صادر شده و تقاضای رد فرجام خواهی را دارم 0 پس از تکمیل پرونده به دیوان عالی کشور ارسال که به این شعبه ارجاع گردیده و در دستور کار قرار دارد 0هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل و پس از قرائت گزارش عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره و چنین رأی میدهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور نسبت به رأی شماره 940546 مورخه 94/6/10 صادره از شعبه چهارده دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ارومیه ب. ت. ب. خواسته دعوی و ماهیت قراردادهای منعقده بین طرفین و استنباط دادگاه از قضیه مطروحه نهایتاً اشکال مترتب نیست و باستناد ماده 370 از قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه فرجامخواسته در نتیجه ابرام می شود. شعبه 3 دیوانعالی کشور - رئیس و عضو معاون ح. غ. پ. - محمدرضا سلطانیان فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی اعمال خیار تاخیر ثمن با وجود مطالبه ثمن در تاریخ 28 بهمن 1394، شعبه چهارده دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ارومیه به دعوی مربوط به تنفیذ فسخ بیع‌نامه و مطالبه خسارت به مبلغ یکصد میلیون ریال رسیدگی کرد. خواهان ادعا نمود که خواندگان به تعهدات خود در قرارداد پیش فروش واحدهای مسکونی عمل نکرده‌اند و با استناد به مواد 394، 395 و 407 قانون مدنی، درخواست تنفیذ فسخ قرارداد و جبران خسارت را مطرح کرد. خ. ر. ا. در دفاعیات خود به عدم دریافت اظهارنامه‌ها و انجام تعهدات اشاره کرد و خواهان را به عدم رعایت مراحل فسخ قرارداد متهم نمود. <br>دادگاه با استناد به مفاد اظهارنامه‌های ارسالی، اعلام کرد که خ. ه. ب. تعهدات خود پایبند بوده و در نتیجه حق فسخ خود را ساقط کرده‌اند و همچنین خسارت قراردادی پیش‌بینی نشده است. لذا، حکم به بی‌حقی خ. ه. صادر شد. پس از ابلاغ رای، خواهان فرجام‌خواهی کرد و ادعا نمود که حق فسخ برای موکلین باقی است و خواندگان به تعهدات خود عمل نکرده‌اند. دیوان عالی کشور پس از بررسی پرونده و استنباط از ماهیت قراردادها، رای دادگاه بدوی را تایید و ابرام نمود. این رای بر اساس ماده 370 قانون آیین دادرسی مدنی صادر گردیده است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/11/28 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: اعمال خیار تاخیر ثمن زمانی امکان پذیر است که بایع به نحوی از انحاء التزام خود به بیع را اعلام نکرده باشد. بنابراین در صورتی که وی با ارسال اظهارنامه از خریدار پرداخت ثمن را مطالبه کند، خیار مذکور ساقط می‌شود. رای خلاصه جریان پرونده شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/11/28 آقای م.الف. ک. به وکالت از آقایان س. سید ح. و س. ح. و ق. ع. در تاریخ 94/2/23 با تقدیم دادخواست به دادگستری شهرستان ارومیه علیه آقایان م. ح.ز. و ف. ح.ز. اقامه دعوی کرده و درخواست رسیدگی با خواسته تنفیذ فسخ بیعنامه و مطالبه خسارت وارده م. ب. یکصد میلیون ریال با احتساب هزینه دادرسی را نموده است و به شرح متن دادخواست توضیح داده که بر اساس مبایعه نامه واحدهایی از مجتمع مسکونی به صورت پیش فروش به خواندگان واگذار شده و مقرر بوده خواندگان در فرجه معین تا تاریخ 90/8/30 به تعهدات خود عمل نماید علیرغم استمهال و اعطاء مهلت با استناد به نظریه کارشناس رسمی که در جریان اجرای قرار تامین دلیل تحصیل گردیده تعهدات عملی نشده است به استناد مواد 394 و 395 و 407 از قانون مدنی درخواست تنفیذ فسخ قراردادها و پرداخت خسارت و ضرر و زیان وارده با ارجاع امر به کارشناس و احتساب کلیه خسارات وارده را دارم. با ارجاع پرونده به شعبه چهاردهم و جری تشریفات قانونی دستور تعیین وقت رسیدگی داده شده و طرفین به دادرسی دعوت گردیده اند آقای ع. ح. پ. با ارائه وکالت نامه شماره 351544 خ. ر. ب. عنوان وکیل خ. ر. ا. (م. ح.ز.) تعرفه کرده در جلسه مورخه 94/5/17 وکیل خ. ه. حضور یافته دیگر اصحاب دعوی و وکیل خوانده حاضر نشده اند وکیل خواهان دعوی را ب. ش. د. تقدیمی دانسته و در پاسخ به لایحه دفاعیه وکیل خ. ر. ا. بیان داشته بارها به خواندگان اظهارنامه داده شده و توافق نامه هایی به امضا رسیده لیکن به تعهدات خود عمل نکرده اند عنداللزوم امر به کارشناس ارجاع تا واقعیت کشف شود وکیل خ. ر. ا. در لایحه خود که به شماره 401183 مورخه 94/5/15 ثبت گردیده توضیح داده اصولا قرار دادی که منعقد می‌شود دو طرف را پایبند به آن می کند شخصی که قصد فسخ دارد ابتدا باید اراده خ. ر. ب. طرف مقابل اعلام و سپس در خواست تنفیذ و تایید آن را از محکمه بخواهد اظهارنامه ارسالی با موضوع ابطال معامله ارسال شده نه فسخ ضمن اینکه هیچ یک از اظهارنامه ها به دست موکل نرسیده است و مورد قبول موکل نیست موکل به تمامی تعهدات خود عمل کرده و اگر تعهدی انجام نشده خواهان می‌بایست متعهد را به ایفای آن ملزم می کرد و اگر اجرای آن امکان نداشت به هزینه خود آن را انجام دهد اگر هیچ کدام موثر واقع نشد آنگاه در خواست فسخ کند که این ترتیب رعایت نگردیده است به توافق کلیه خیارات ساقط گردیده لذا تقاضای رد دعوی خواهان را دارم 0 دادگاه در پایان این جلسه ختم دادرسی را اعلام و مبادرت به صدور رای کرده و آن را تحت شماره 940546 مورخه 94/6/10 ثبت نموده و با استدلال مرقوم« 0000 وکیل خ. ه. دعوی تنفیذ فسخ را بر مبنای ماده 395 قانون مدنی و بر اساس خیار تاخیر ثمن طرح کرده در حالی که بایع زمانی می‌تواند از خیار مزبور استفاده کند که به نحوی از انحاء التزام خ. ر. ب. بیع اعلام ننماید در حالی که حسب مفاد اظهارنامه هائی که خ. ه. برای خواندگان ارسال کرده اند و در آنها خواندگان را به اجرای تعهدات دعوت کرده اند که خود حاکی از التزام ایشان به بیع م. ب. و در واقع خیار آنها ساقط شده است در ثانی برای مطالبه خسارت قراردادی هم می‌بایست در قرار داد فی ما بین خسارت ناشی از عدم اجرای تعهدات پیش بینی شده باشد در حالی که در قرارداد ابرازی از طرف وکیل خ. ه. وجه التزام یا خسارتی در ازای عدم انجام تعهدات طرفین پیش بینی نشده است لذا حکم به بی حقی خ. ه. را صادر می‌نماید این رای در تاریخ 94/6/18 به وکیل خ. ه. ابلاغ شده و مشارالیه با ارائه وکالت نامه شماره 62508 و تقدیم دادخواست نسبت به آن فرجامخواهی نموده و به شرح لایحه اعتراضیه مرقوم داشته «قرار داد در چهارچوب ماده 10 قانون مدنی تنظیم شده مقرر بوده هزینه تمام اقدامات فیزیکی آنها از ثمن معین فی مابین با لحاظ قرار دادن متراژ ساختمان و واحدهای پیش فروش قابل محاسبه باشد به عبارتی ثمن مورد بیع به صورت وجه نقد تادیه نمی گردید 0 در قرارداد مقرر گردیده در صورت استنکاف از انجام تعهد قرار داد را فسخ نمایند فرجام خواندگان از 90/8/30 تاکنون از انجام تعهدات خود استنکاف کرده و اعمال حق فسخ از حقوق مسلم موکلین بوده است 0 گفته شده که موکل مشارالیه به تعهدات خود عمل کرده حال آنکه انجام تعهدات برابر توافق فیمابین بر عهده فرجام خواندگان بوده و چنانچه به نظریه کارشناس توجه شود خلاف این امر ثابت خواهد شد و برای احراز این امر نیاز به ارجاع امر به کارشناس داشت که دادگاه بدان توجه نکرده است. عبارت کلیشه ای اسقاط کلیه خیارات فاقد محمل قانونی است و مورد خارج از شمول توافق طرفین است لذا با لحاظ اینکه تسلیم بعض ثمن خیار بایع را ساقط نمی‌نماید و با عنایت به اینکه خریداران می‌بایست آپارتمان را تا تاریخ 90/8/30 به اتمام می رساندند ولی به این تعهد عمل نکرده اند حق فسخ برای موکلین باقی و قابل اعمال است لذا تقاضای نقض رای را داده با جری تشریفات قانونی و انجام تبادل لوایح وکیل فرجام خ. ر. ا. با تقدیم لایحه پاسخ داده « 000 با تنظیم قرارداد اصاله اللزوم حاکم خواهد شد مفاد اظهارنامه مبتنی بر ابطال قرارداد بوده نه فسخ آن و در فسخ نیز می‌بایست بدوا اراده طرف دیگر به طریق مقتضی اعلام شود تا دادگاه بتواند آن را تاییدکند 0 موکل به تمامی تعهدات خود عمل کرده و فرجام خ. ه. د. واحدهای ساخته شده سکونت داشته و یا آن را به دیگران فروخته اند و اصولا به خیار تاخیر ثمن نمی توان استناد کرد. تمامی عبارات مندرج در قرارداد قابل استناد بوده و تعبیر به عبارت کلیشه ای توجیه قانونی ندارد لذا تقاضای رد فرجام خواهی را دارد 0 فرجام خ. ر. د. مرقوم داشته « 0000 دلیلی بر فسخ قرارداد شرعی و قانونی ارائه نگردیده فسخ باید مبنای شرعی و قانونی داشته باشد دادنامه صحیحا صادر شده و تقاضای رد فرجام خواهی را دارم 0 پس از تکمیل پرونده به دیوان عالی کشور ارسال که به این شعبه ارجاع گردیده و در دستور کار قرار دارد 0 هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل و پس از قرائت گزارش عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره و چنین رای میدهد: رای شعبه دیوان عالی کشور نسبت به رای شماره --- مورخه 94/6/10 صادره از شعبه چهارده دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ارومیه ب. ت. ب. خواسته دعوی و ماهیت قراردادهای منعقده بین طرفین و استنباط دادگاه از قضیه مطروحه نهایتا اشکال مترتب نیست و به استناد ماده 370 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجامخواسته در نتیجه ابرام می‌شود. شعبه --- دیوانعالی کشور - رئیس و عضو معاون