تخلیه عین مستاجره به استناد تعدی و تفریط در زمان موجر سابق

رأی دادگاه بدوی آقای م. م با وکالت آقایان ت. ش. و ص. غ. به طرفیت آقای ه. ح. ی دعوایی به خواسته تخلیه ملک واحد تجار بعلت تعدی وتفریط ونیز فسخ عقد اجاره و تخلیه و تحویل ملک اقامه کرده است . وکلا خ. د. ش. دادخواست اظهار داشتند ، به موجب اجاره نامه شماره 93121-64/9/27 یک واحد تجاری به خوانده به اجاره واگذار شده است . پس از مدتی خوانده یک اتاق به مساحت 17 متر مربع بر روی تراس واحد همکف احداث کرده که خلاف مجوزهای شهرداری بدون رعایت اصول فنی بوده که به موجب برگ شماره 34/2/507 --‌79/10/20 شهرداری منطقه 7 تخلف محسوب وبه موجب رای کمیسیون ماده 100 شهرداری به شماره 791599--‌79/12/13 رای به اعاده به وضع سابق آن صادر شده وبا تائید در کمیسیون تجددینظر کمیسیون ماده 100 قطعیت حاصل کرده است . باتامین دلیل صورت گرفته نیز محرز است که ساخت وساز غیرمجاز توسط خوانده دعوی صورت گرفته است . مکاتباتی هم خوانده با شهرداری انجام داده وادعا کرده که این اتاق برای نمازخانه مورد استفاده م. ب. . از این رو صدور حکم به شرح فوق را در خواست دارند . در جلسه رسیدگی مورخ 92/10/30 دادگاه خوانده پاسخ داد که دعوی دیگری با همین خواسته در شعبه 38 دادگاه عمومی حقوقی تهران مطرح رسیدگی است . دادگاه پرونده استنادی را مطالبه نموده که به جهت استرداد دعوی ، قراررد دعوی تخلیه ارجاعی به شعبه 38 صادر گردیده است . خوانده مطابق لایحه ای که به شماره 1163--‌93/5/18 ثبت دفتر شده نیز پاسخ داده که ملک را از آقای ج. با همین وضعیت اجاره کرده ونمازخانه ای به مساحت 17 متر مربع توسط مالک اصلی احداث شده وکل مکاتبات شهرداری وماده 100 نیز به نام آقای ق.ج.م. ب. چون رابطه دوستی بین آقای ج. وخواهان وجود داشته دعوایی از سوی مالک (خواهان) مطرح نشده ولی پس از سال 81 آقای م. عرصه را خریداری کرده وپس از 14 سال دعوی تخلیه مطرح کرده است . همین دعوی نیز پیش تر در شعبه 38و86 مطرح شده ومسترد شده است . در پیوست های لایحه ، خوانده برگ ملاقات عام با شهردار منطقه 7 را ارایه کرده است که در قسمت خواسته آمده است «اینجانب حدود 12 متر در شرکت جنب نماز خانه پرسنل احداث نموده که توسط شهرداری ناحیه 4 تیغه گردیده لذا خواهشمند است دستور فرمائید که رفع تیغه وفق مقررات رسیدگی فرمائید »; در جلسه رسیدگی مورخ 93/5/28 وکیل خواهان به استناد این برگ اظهار داشته پیوست های لایحه حاکی از ارتکاب تخلف توسط خوانده دعوی است . صرف احداث بنای غیر مجاز هم به معنای تفریط در عین مستاجره م. ب. . سپس جلسه دیگری جهت بررسی اینکه آیا مستاجر دارای حق سرقفلی بوده یا صرفاً حق کسب وپیشه داشته تشکیل شده است در این جلسه از خوانده راجع به دارا بودن حق سرقفلی سوال شده است ، مشارالیه پاسخ داده که یک قرارداد صلح حق سرقفلی با آقای ….س. تنظیم کرده وسرقفلی را از مشارالیه خریده است . آقای س. ه دارنده سرقفلی بوده است . از خوانده سوال شده که آقای س. سرقفلی را براساس چه سندی از مالک خریداری کرده ومشارالیه پاسخ داده که در سند صلح سرقفلی اشاره به قرار داد سرقفلی آقای س.که در سال 49 تنظیم شده گردیده از این رو در خواست دارد قرار داد سال 49 از دفتر خانه شماره 231 مطالبه شود . از دفتر خانه شماره 231رونوشت سند شماره 24379-49/12/14 مطالبه شده که مفاد آن دلالتی بر واگذاری سرقفلی به ید واسطه ندارد . ب. ت. ب. مراتب بالا ، از اوراق پرونده از جمله برگ ملاقات عام که توسط خوانده دعوی تکمیل شده وجزء مستندات دعوی به پیوست لایحه تقدیمی شده بدست می آید که بطور قدر متیقن تخلف احداث بنای غیرمجاز در سال 74 صورت گرفته است . به نظر دادگاه ب. ت. ب. تاریخ انتقال ملک به خواهان دعوی که لااقل شش سال پس از وقوع تخلف بوده ، به جهات ذیل نمی توان خواهان را قائم مقام مالک قبلی در طرح دعوی تخلیه شناخت . 1- پذیرش انتقال حق تخلیه به مالک لاحق به جهت تعدی و تفریط که پیش از انتقال ملک واقع شده از مصادیق دارا شدن غیر عادلانه است . زیرا ب. ت. ب. اینکه در زمان انتقال مالکیت ملک به خواهان ، ملک بطور مسلوب المنفعه به وی واگذار شده وثمن با ملاحظه تعلق حق کسب وپیشه به مستاجر محاسبه شده وخریدار( خواهان) هم ملک را بر این اساس خریداری کرده است ، در اینصورت پذیرش دعوی تخلیه به این معنی است که مالک جدید بدون پرداخت مبلغی بابت کسب وپیشه یا منافع ملک به مالک قبلی ، منافع ملک را در اختیار وتصرف در آورد ( مگر آنکه تصریح به انتقال حق تخلیه شده باشد .) 2- مالک بعدی ( خواهان ) ملک را ب. ت. ب. وضعیت فعلی خریداری کرده وبنابراین ملک را با این وصف پذیرفته است وثمن معامله نیز ب. ت. ب. وضعیت ملک در زمان انتقال تعیین شده است . 3- اینکه پس از سپری شدن 6 سال از تاریخ تخلف وتشکیل پرونده در کمیسیون ماده 100 شهرداری ، مالک قبلی ، ملک را به خواهان انتقال داده ودعوایی مبنی برتخلیه به جهت تعدی وتفریط مطرح نکرده نیز قرینه بر اسقاط حق تخلیه از سوی مالک قبلی وعدم انتقال آن به خواهان است . از این رو دعاوی مطروحه وارد نبوده وبه استناد مفهوم ماده 1257 قانون مدنی حکم به بیحقی خواهان صادر واعلام می گردد . این رای حضوری وظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی رد محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه 44 دادگاه عمومی حقوقی تهران -اسکندری رأی دادگاه بدوی در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م. و.م. با وکالت آقای ص. غ. علیه آقای ه. پ. از دادنامه شماره 590 مورخ 1394/6/30 شعبه محترم 44 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن راجع به دعوای اولیه ت. ن. خ. مبنی بر محکومیت ت. ن. خ. به تخلیه یک باب واحد تجاری استیجاری موضوع اجاره به شماره 931210 مورخ 64/9/27 به لحاظ تعدی و تفریط (احداث اتاق غیرمجاز در عین مستاجره) ب. ت. ب. اینکه انتقال ملک از سوی مالک اولیه ت. ن. خ. لااقل شش سال پس از وقوع تخلف بوده و عدم اقدام مالک قبلی جهت تخلیه ملک در واقع تایید تخلف مستاجره و سقوط حق تخلیه م. ب. و ت. ن. خ. نیز ملک را ب. ت. ب. وضعیت فعلی خریداری نموده لذا با عدم احراز حقانیت ت. ن. خ. حکم به بی حقی ت. ن. خ. صادر گردیده است با دقت در محتویات پرونده ن. ب. ا. ت. ا. و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد بنابراین به استناد ماده 358 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته عیناً تایید می گردد این رای قطعی است. شعبه 59 دادگاه تجدید نظر استان تهران -رئیس و مستشار سید عباس موسوی - مجتبی نوروزی رأی دادگاه بدوی در خصوص تقاضای اعاده دادرسی م. و.م. با وکالت ص. غ. به طرفیت ه. پ. نسبت به دادنامه شماره 1448 مورخ 1394/11/27 صادره از این شعبه در تایید دادنامه شماره 590 مورخ 1394/6/30 صادره از شعبه محترم 44 دادگاه عمومی حقوقی تهران و متضمن حکم بر بی حقی خواهان در دعوای تخلیه عین مستاجره موضوع اجاره نامه شماره 931210 مورخ 1364/9/27 به علت تعدی و تفریط، با دقت در محتویات پرونده ن. ب. ا. اولاً مستند ابرازی خ. د. ا. مقام که با استناد به بند 7 ماده 426 قانون آیین دادرسی مدنی ابراز شده، مکتوم و غیرقابل دسترس نبوده و ثانیاً تاثیری بر حقانیت وی در دعوای تخلیه ندارد چه آنکه اقدام خوانده در عین مستاجره علی فرض آنکه وصف تعدی و تفریط داشته باشد در زمان مالکیت مالک سابق صورت یافته و وی با دریافت اجور ماهیانه و امتداد رابطه استیجاری به نوعی از ادعا در قبال این امر منصرف شده و خواهان و مالک فعلی هم امکان استناد به اقدام مزبور آن هم بعد از گذشت 6 سال از مالکیت خویش بر عین مستاجره ندارد لذا دادگاه به استناد تبصره ذیل ماده 435 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد اعاده دادرسی را صادر می نماید رای صادره قطعی است. شعبه 59 دادگاه تجدید نظر استان تهران -رئیس و مستشار سید عباس موسوی - مجتبی نوروزی فهرست دادگاه بدوی دادگاه بدوی دادگاه بدوی نقد رأی تخلیه عین مستاجره به استناد تعدی و تفریط در زمان موجر سابق در تاریخ 20 اردیبهشت 1395، دادگاه بدوی به دعوای تخلیه یک ملک تجاری رسیدگی کرد که به دلیل تعدی و تفریط و فسخ قرارداد اجاره مطرح شده بود. خ. ب. ا. به اجاره‌نامه‌ای که در سال 1364 منعقد شده بود، ادعا کرد که خوانده بدون دریافت مجوز شهرداری اقدام به ساخت و ساز غیرمجاز کرده است. پس از بررسی مستندات، از جمله رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، دادگاه به این نتیجه رسید که تخلفی واقع شده است. با این حال، به دلیل انتقال ملک به خواهان حداقل شش سال پس از وقوع تخلف و عدم اقدام مالک قبلی برای تخلیه، دادگاه حکم به بی‌حقی خواهان صادر کرد. این رای در دادگاه تجدیدنظر نیز تایید شد، زیرا ت. ن. خ. نتوانست دلایل موجهی برای نقض رای ارائه دهد. درخواست اعاده دادرسی نیز به دلیل عدم تاثیر مستندات جدید بر حقانیت خواهان رد شد. این احکام قطعی و غیرقابل تجدیدنظر بودند. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/02/20 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: پس از انتقال عین مستاجره به موجر جدید، تخلیه به جهت تعدی مستاجر در زمان موجر سابق فاقد وجاهت است، زیرا گذشت مدت طولانی و عدم اقدام موجر قبلی جهت تخلیه عین مستاجره؛ به منزله سقوط حق تخلیه است. آقای م. مظفری با وکالت آقایان ت. ش. و ص. غ. به طرفیت آقای ه. پور ح. ی دعوایی به خواسته تخلیه ملک واحد تجار به علت تعدی وتفریط ونیز فسخ عقد اجاره و تخلیه و تحویل ملک اقامه کرده است. وکلا خ. د. ش. دادخواست اظهار داشتند، به موجب اجاره نامه شماره 93121 - 64/9/27 یک واحد تجاری به خوانده به اجاره واگذار شده است. پس از مدتی خوانده یک اتاق به مساحت 17 متر مربع بر روی تراس واحد همکف احداث کرده که خلاف مجوزهای شهرداری بدون رعایت اصول فنی بوده که به موجب برگ شماره 34/2/507 --‌ 79/10/20 شهرداری منطقه 7 تخلف محسوب وبه موجب رای کمیسیون ماده 100 شهرداری به شماره 791599 - -‌ 79/12/13 رای به اعاده به وضع سابق آن صادر شده وبا تائید در کمیسیون تجددینظر کمیسیون ماده 100 قطعیت حاصل کرده است. باتامین دلیل صورت گرفته نیز محرز است که ساخت وساز غیرمجاز توسط خوانده دعوی صورت گرفته است. مکاتباتی هم خوانده با شهرداری انجام داده وادعا کرده که این اتاق برای نمازخانه مورد استفاده م. ب.. از این رو صدور حکم به شرح فوق را در خواست دارند. در جلسه رسیدگی مورخ 92/10/30 دادگاه خوانده پاسخ داد که دعوی دیگری با همین خواسته در شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران مطرح رسیدگی است. دادگاه پرونده استنادی را مطالبه نموده که به جهت استرداد دعوی، قراررد دعوی تخلیه ارجاعی به شعبه --- صادر گردیده است. خوانده مطابق لایحه ای که به شماره 1163 - -‌ 93/5/18 ثبت دفتر شده نیز پاسخ داده که ملک را از آقای ج. با همین وضعیت اجاره کرده ونمازخانه ای به مساحت 17 متر مربع توسط مالک اصلی احداث شده وکل مکاتبات شهرداری وماده 100 نیز به نام آقای ق.ج.م. ب. چون رابطه دوستی بین آقای ج. وخواهان وجود داشته دعوایی از سوی مالک (خواهان) مطرح نشده ولی پس از سال 81 آقای م. عرصه را خریداری کرده وپس از 14 سال دعوی تخلیه مطرح کرده است. همین دعوی نیز پیش تر در شعبه --- و 86 مطرح شده ومسترد شده است. در پیوست های لایحه، خوانده برگ ملاقات عام با شهردار منطقه 7 را ارایه کرده است که در قسمت خواسته آمده است «اینجانب حدود 12 متر در شرکت جنب نماز خانه پرسنل احداث نموده که توسط شهرداری ناحیه 4 تیغه گردیده لذا خواهشمند است دستور فرمائید که رفع تیغه وفق مقررات رسیدگی فرمائید »; در جلسه رسیدگی مورخ 93/5/28 وکیل خواهان به استناد این برگ اظهار داشته پیوست های لایحه حاکی از ارتکاب تخلف توسط خوانده دعوی است. صرف احداث بنای غیر مجاز هم به معنای تفریط در عین مستاجره م. ب.. سپس جلسه دیگری جهت بررسی اینکه آیا مستاجر دارای حق سرقفلی بوده یا صرفا حق کسب وپیشه داشته تشکیل شده است در این جلسه از خوانده راجع به دارا بودن حق سرقفلی سوال شده است، مشارالیه پاسخ داده که یک قرارداد صلح حق سرقفلی با آقای ….س. تنظیم کرده وسرقفلی را از مشارالیه خریده است. آقای س. هم دارنده سرقفلی بوده است. از خوانده سوال شده که آقای س. سرقفلی را براساس چه سندی از مالک خریداری کرده ومشارالیه پاسخ داده که در سند صلح سرقفلی اشاره به قرار داد سرقفلی آقای س.که در سال 49 تنظیم شده گردیده از این رو در خواست دارد قرار داد سال 49 از دفتر خانه شماره 231 مطالبه شود. از دفتر خانه شماره 231 رونوشت سند شماره 24379 - 49/12/14 مطالبه شده که مفاد آن دلالتی بر واگذاری سرقفلی به ید واسطه ندارد. ب. ت. ب. مراتب بالا، از اوراق پرونده از جمله برگ ملاقات عام که توسط خوانده دعوی تکمیل شده وجزء مستندات دعوی به پیوست لایحه تقدیمی شده به دست می آید که به طور قدر متیقن تخلف احداث بنای غیرمجاز در سال 74 صورت گرفته است. به نظر دادگاه ب. ت. ب. تاریخ انتقال ملک به خواهان دعوی که لااقل شش سال پس از وقوع تخلف بوده، به جهات ذیل نمی توان خواهان را قائم مقام مالک قبلی در طرح دعوی تخلیه شناخت. 1 - پذیرش انتقال حق تخلیه به مالک لاحق به جهت تعدی و تفریط که پیش از انتقال ملک واقع شده از مصادیق دارا شدن غیر عادلانه است. زیرا ب. ت. ب. اینکه در زمان انتقال مالکیت ملک به خواهان، ملک به طور مسلوب المنفعه به وی واگذار شده وثمن با ملاحظه تعلق حق کسب وپیشه به مستاجر محاسبه شده وخریدار(خواهان) هم ملک را بر این اساس خریداری کرده است، در این صورت پذیرش دعوی تخلیه به این معنی است که مالک جدید بدون پرداخت مبلغی بابت کسب وپیشه یا منافع ملک به مالک قبلی، منافع ملک را در اخیتار وتصرف در آورد (مگر آنکه تصریح به انتقال حق تخلیه شده باشد.) 2 - مالک بعدی (خواهان) ملک را ب. ت. ب. وضعیت فعلی خریداری کرده وبنابراین ملک را با این وصف پذیرفته است وثمن معامله نیز ب. ت. ب. وضعیت ملک در زمان انتقال تعیین شده است. 3 - اینکه پس از سپری شدن 6 سال از تاریخ تخلف وتشکیل پرونده در کمیسیون ماده 100 شهرداری، مالک قبلی، ملک را به خواهان انتقال داده ودعوایی مبنی برتخلیه به جهت تعدی وتفریط مطرح نکرده نیز قرینه بر اسقاط حق تخلیه از سوی مالک قبلی وعدم انتقال آن به خواهان است. از این رو دعاوی مطروحه وارد نبوده وبه استناد مفهوم ماده 1257 قانون مدنی حکم به بیحقی خواهان صادر واعلام می‌گردد. این رای حضوری وظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی رد محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران -اسکندری رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م. و.م. با وکالت آقای ص. غ. علیه آقای ه. پ. از دادنامه شماره --- مورخ 1394/06/30 شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن راجع به دعوای اولیه ت. ن. خ. مبنی بر محکومیت ت. ن. خ. به تخلیه یک باب واحد تجاری استیجاری موضوع اجاره به شماره 931210 مورخ 64/9/27 به لحاظ تعدی و تفریط (احداث اتاق غیرمجاز در عین مستاجره) ب. ت. ب. اینکه انتقال ملک از سوی مالک اولیه ت. ن. خ. لااقل شش سال پس از وقوع تخلف بوده و عدم اقدام مالک قبلی جهت تخلیه ملک در واقع تایید تخلف مستاجره و سقوط حق تخلیه م. ب. و ت. ن. خ. نیز ملک را ب. ت. ب. وضعیت فعلی خریداری نموده لذا با عدم احراز حقانیت ت. ن. خ. حکم به بی حقی ت. ن. خ. صادر گردیده است با دقت در محتویات پرونده ن. ب. ا. ت. ا. و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد بنابراین به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تایید می‌گردد این رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدید نظر استان تهران -رئیس و مستشار شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1395/02/20 در خصوص تقاضای اعاده دادرسی م. و.م. با وکالت ص. غ. به طرفیت ه. پ. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1394/11/27 صادره از این شعبه در تایید دادنامه شماره --- مورخ 1394/06/30 صادره از شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران و متضمن حکم بر بی حقی خواهان در دعوای تخلیه عین مستاجره موضوع اجاره نامه شماره 931210 مورخ 1364/09/27 به علت تعدی و تفریط، با دقت در محتویات پرونده ن. ب. ا. اولا مستند ابرازی خ. د. ا. مقام که با استناد به بند 7 ماده 426 قانون آیین دادرسی مدنی ابراز شده، مکتوم و غیرقابل دسترس نبوده و ثانیا تاثیری بر حقانیت وی در دعوای تخلیه ندارد چه آنکه اقدام خوانده در عین مستاجره علی فرض آنکه وصف تعدی و تفریط داشته باشد در زمان مالکیت مالک سابق صورت یافته و وی با دریافت اجور ماهیانه و امتداد رابطه استیجاری به نوعی از ادعا در قبال این امر منصرف شده و خواهان و مالک فعلی هم امکان استناد به اقدام مزبور آنهم بعد از گذشت 6 سال از مالکیت خویش بر عین مستاجره ندارد لذا دادگاه به استناد تبصره ذیل ماده 435 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد اعاده دادرسی را صادر می‌نماید رای صادره قطعی است.