تقاضای خسارت تأخیر در تخلیه در فرض عدم استرداد ودیعه

رأی دادگاه بدوی حسب محتویات پرونده خواهان خانم ه.ه. به طرفیت آقای م.ع. با وکالت ز.ف. و ن.س. به خواسته مطالبه خسارت تأخیر تخلیه ملک جزء پلاک ثبتی شماره ... بخش ... روزانه مبلغ 000/000/1 ریال طبق بند 14-6 قرارداد مورخ 2/6/89 شماره ... از تاریخ 2/6/1390 لغایت تخلیه عین مستأجره، با احتساب خسارات دادرسی طرح دعوی نموده است. خواهان در تشریح خواسته بیان داشته است که به موجب قرارداد شماره فوق، یک دستگاه آپارتمان تحت مالکیت خود را بابت اجاره به خوانده واگذار نموده است، به رغم اینکه به موجب قرارداد خوانده، متعهد گردیده است که عین مستأجره را پس از انقضاء مدت قرارداد در تاریخ 2/6/1390 تخلیه و تحویل نماید، لیکن به رغم تعهد مشارالیه، نه تنها به تعهد خود عمل ننموده بلکه در پی پیگیری های ایشان جهت تماس با خوانده به منظور تخلیه عین مستأجره، خوانده به بهانه تمدید قرارداد چند ماه، عین مستأجره را بدون رضایت موجر در تصرف داشته و هر بار در پاسخ موجر مبنی بر تخلیه عین مستأجره اظهار می داشته است که قصد تمدید قرارداد را دارد، و به این بهانه عین مستأجره را تا تاریخ 1/5/1391 در تصرف داشته است. وکیل خوانده آقای ن.س. دفاعاً بیان داشت که ادامه تصرفات خوانده در عین مستأجره بر اساس رضایت خواهان (موجر) بوده و اکنون بعد از یازده ماه درخواست مطالبه خسارت از ناحیه موجر بلا وجه است و خ. د. پ. اظهار داشت که بارها جهت تخلیه عین مستأجره به آژانس املاک تنظیم کننده قرارداد مراجعه نموده و شهودی نیز در این خصوص هستند که حاضرند اداء شهادت نمایند. وکیل خ. ن. د. رد اظهارات خواهان به استماع شهادت شهود استناد جسته است، پس از صدور قرار استماع شهادت شهود، طرفین در جلسه دادرسی حضور یافتند، شهود خواهان که شامل کارکنان آژانس مسکن تنظیم کننده قرارداد اجاره مورد اختلاف بودند، متفقاً بر صدق ادعای خواهان اداء شهادت نموده، تأیید نموده اند که بارها به خوانده جهت تخلیه ملک تماس حاصل نموده اند، لیکن ایشان و یا شخص دیگری که نماینده ایشان و ساکن در منزل موضوع قرارداد بوده به بهانه های تمدید قرارداد یا عدم حضور مستأجر از تخلیه عین مستأجره امتناع می نمودند. شهود خوانده که با مشارٌالیه رابطه خادم و مخدومی داشتند، اطلاع درستی از موضوع مختلفٌ فیه نداشتند. دادگاه با بررسی محتویات پرونده و به رغم ادعای خ. م. ب. عدم توانایی خواهان در استرداد ودیعه، با احراز توانایی خواهان در استرداد مبلغ ودیعه به حکایت پرینت ابرازی خ. د. خ. گردش مالی حساب بانکی خود و تصدیق شهود خ. م. ب. مراجعه وی [به] آژانس مسکن تنظیم کننده قرارداد، با همراه داشتن چک تضمینی به مبلغ ودیعه و نهایتاً احراز تخلف خوانده (مستأجر) از بند 14-6 قرارداد اجاره استنادی که صریحاً مقرر داشته است «... هرگاه مستأجر به هر دلیلی از تسلیم عین مستأجره به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ 000/000/1 ریال به عنوان خسارت اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد...»;، و توجهاً به اظهارات بلاشائبه شهود و متصدیان آژانس املاک به صدق ادعای خواهان، دعوی مشارٌالیها را به طرفیت خوانده وارد و ثابت دانسته و مستنداً به مواد 10، 219، 220، 221 و 1257 قانون مدنی و ماده 519 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت خسارات تأخیر تخلیه از تاریخ 2/6/1390 لغایت 1/5/91 بر مبنای روزانه مبلغ 000/000/1 ریال با احتساب خسارات دادرسی، د. ح. خ. صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه 80 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ عنایت رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی م.ع. با وکالت ز.ف. و ن.س. به طرفیت ه.ه. نسبت به دادنامه شماره 598 مورخه 17/7/91 صادره از شعبه 80 دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت خسارت تأخیر در تخلیه از تاریخ 2/6/90 لغایت 1/5/91 روزانه به مبلغ 000/000/1 ریال با احتساب خسارات صادر گردیده است. ن. ب. ا. قرارداد اجاره با ودیعه ششصد و پنجاه میلیون ریال بوده و لازمه تخلیه عین مستأجره در زمان انقضای مهلت، بدواً پرداخت ودیعه مأخوذه بوده که حسب اظهارنامه شماره 3/10/90 ارسالی، بیان گر عدم مهیا بودن ودیعه مأخوذه از سوی موجر وقت بوده و شهادت شهود در حدی نیست که مؤید اثبات ادعای ت. ن. خ. به دریافت خسارت تأخیر تخلیه عین مستأجره باشد و هم چنین تأمین دلیل انجام پذیرفته نیز در تأیید مراتب اظهارنامه ارسالی است. صرف نظر از مطالب مطروحه، ن. ب. ا. حسب استعلام شماره ... مورخه 18/4/91، ملک عین مستأجره در زمان تقدیم دادخواست به موجب سند قطعی شماره ... مورخه 24/9/90 ب. غ. منتقل گردیده، بنابراین با انتقال ملک روابط استیجاری نیز عیناً به موجر بعدی منتقل می گردد. بناءعلی هذا ب. ت. ب. دلایل و قرائن موجود، به لحاظ عدم استرداد ودیعه قرارداد، اجباری موجبی برای مطالبه خسارت تأخیر در تخلیه تا زمان مالکیت نیز برای ت. ن. خ. متصور نمی گردد و دادنامه تجدیدنظرخواسته در مقام اعتراض معترض با مدلول ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قابل انطباق م. ب.. فلذا در اجرای ماده 358 قانون مارالذکر، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به لحاظ عدم تحویل ودیعه مأخوذه به دایره اجراء برابر ماده 4 قانون موجر و مستأجر 1376، موجبی به مطالبه خسارت برای خواهان بدوی متصور نمی باشد. فلذا تا تاریخ انتقال ملک به غیر، دعوی مطالبه خسارت غیروارد تشخیص و دعوی خواهان بدوی محکوم به رد م. ب.. و در خصوص الباقی مورد مطالبه به جهت عدم ذی نفع بودن خواهان بدوی، به لحاظ انتقال عین مستأجر شخصی [به] ثالث، مطالبه خسارت توسط مشارٌالیها از حیث عدم مالکیت در مورد دعوی و عدم ذی نفع بودن، قابلیت استماع نداشته قرار رد دعوی خواهان اصلی در اجرای بند 10 ماده 84 و 89 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی صادر و اعلام می دارد. رأی صادره قطعی است. رئیس شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشاردادگاه حسینی ـ احمدی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تقاضای خسارت تأخیر در تخلیه در فرض عدم استرداد ودیعه در تاریخ 6 اسفند 1391، دادگاه بدوی به دعوی مربوط به مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در تخلیه ملک، بر اساس قرارداد اجاره مورخ 2 شهریور 1389، رسیدگی نمود. در این راستا، ادعا شد که علی‌رغم تعهد به تخلیه ملک در تاریخ 2 شهریور 1390، تصرف ملک ادامه یافته است. در دفاعیات، ادعا شد که ادامه تصرفات با رضایت طرف مقابل بوده و مطالبه خسارت بلاوجه است. دادگاه با استماع شهادت شهود و بررسی مستندات، ادعای خواهان را محرز دانسته و بر اساس مواد 10، 219، 220، 221 و 1257 قانون مدنی و ماده 519 قانون آیین دادرسی، حکم به پرداخت خسارت روزانه 1.000.000 ریال از تاریخ 2 شهریور 1390 تا 1 مرداد 1391 صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، درخواست تجدیدنظر مورد بررسی قرار گرفت و دادگاه با استناد به عدم استرداد ودیعه و انتقال ملک به شخص ثالث، حکم بدوی را نقض نموده و اعلام کرد که به دلیل عدم ذی‌نفع بودن در مطالبه خسارت، دعوی رد می‌شود. رای صادره از دادگاه تجدیدنظر قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1391/12/06 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که موجر از پرداخت ودیعه خودداری کند، مستحق دریافت خسارت تاخیر در تحویل مورد اجاره (شرط ضمن عقد اجاره) نخواهد بود. حسب محتویات پرونده خواهان خانم ه.ه. به طرفیت آقای م.ع. با وکالت ز.ف. و ن.س. به خواسته مطالبه خسارت تاخیر تخلیه ملک جزء پلاک ثبتی شماره... بخش... روزانه مبلغ 1/000/000 ریال طبق بند 14 - 6 قرارداد مورخ 2/6/89 شماره... از تاریخ 1390/06/02 لغایت تخلیه عین مستاجره، با احتساب خسارات دادرسی طرح دعوی نموده است. خواهان در تشریح خواسته بیان داشته است که به موجب قرارداد شماره فوق، یک دستگاه آپارتمان تحت مالکیت خود را بابت اجاره به خوانده واگذار نموده است، به رغم اینکه به موجب قرارداد خوانده، متعهد گردیده است که عین مستاجره را پس از انقضاء مدت قرارداد در تاریخ 1390/06/02 تخلیه و تحویل نماید، لیکن به رغم تعهد مشارالیه، نه تنها به تعهد خود عمل ننموده بلکه در پی پیگیری های ایشان جهت تماس با خوانده به منظور تخلیه عین مستاجره، خوانده به بهانه تمدید قرارداد چند ماه، عین مستاجره را بدون رضایت موجر در تصرف داشته و هر بار در پاسخ موجر مبنی بر تخلیه عین مستاجره اظهار می داشته است که قصد تمدید قرارداد را دارد، و به این بهانه عین مستاجره را تا تاریخ 1391/05/01 در تصرف داشته است. وکیل خوانده آقای ن.س. دفاعا بیان داشت که ادامه تصرفات خوانده در عین مستاجره بر اساس رضایت خواهان (موجر) بوده و اکنون بعد از یازده ماه درخواست مطالبه خسارت از ناحیه موجر بلا وجه است و خ. د. پ. اظهار داشت که بارها جهت تخلیه عین مستاجره به آژانس املاک تنظیم کننده قرارداد مراجعه نموده و شهودی نیز در این خصوص هستند که حاضرند اداء شهادت نمایند. وکیل خ. ن. د. رد اظهارات خواهان به استماع شهادت شهود استناد جسته است، پس از صدور قرار استماع شهادت شهود، طرفین در جلسه دادرسی حضور یافتند، شهود خواهان که شامل کارکنان آژانس مسکن تنظیم کننده قرارداد اجاره مورد اختلاف بودند، متفقا بر صدق ادعای خواهان اداء شهادت نموده، تایید نموده‌اند که بارها به خوانده جهت تخلیه ملک تماس حاصل نموده اند، لیکن ایشان و یا شخص دیگری که نماینده ایشان و ساکن در منزل موضوع قرارداد بوده به بهانه های تمدید قرارداد یا عدم حضور مستاجر از تخلیه عین مستاجره امتناع می نمودند. شهود خوانده که با مشارٌالیه رابطه خادم و مخدومی داشتند، اطلاع درستی از موضوع مختلفٌ فیه نداشتند. دادگاه با بررسی محتویات پرونده و به رغم ادعای خ. م. ب. عدم توانایی خواهان در استرداد ودیعه، با احراز توانایی خواهان در استرداد مبلغ ودیعه به حکایت پرینت ابرازی خ. د. خ. گردش مالی حساب بانکی خود و تصدیق شهود خ. م. ب. مراجعه وی [به] آژانس مسکن تنظیم کننده قرارداد، با همراه داشتن چک تضمینی به مبلغ ودیعه و نهایتا احراز تخلف خوانده (مستاجر) از بند 14 - 6 قرارداد اجاره استنادی که صریحا مقرر داشته است «... هرگاه مستاجر به هر دلیلی از تسلیم عین مستاجره به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ 1/000/000 ریال به عنوان خسارت اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد...»;، و توجها به اظهارات بلاشائبه شهود و متصدیان آژانس املاک به صدق ادعای خواهان، دعوی مشارٌالیها را به طرفیت خوانده وارد و ثابت دانسته و مستندا به مواد 10 ، 219 ، 220 ، 221 و 1257 قانون مدنی و ماده 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت خسارات تاخیر تخلیه از تاریخ 1390/06/02 لغایت 1/5/91 بر مبنای روزانه مبلغ 1/000/000 ریال با احتساب خسارات دادرسی، د. ح. خ. صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - عنایت رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی م.ع. با وکالت ز.ف. و ن.س. به طرفیت ه.ه. نسبت به دادنامه شماره --- مورخه 17/7/91 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به محکومیت ت. ن. خ. به پرداخت خسارت تاخیر در تخلیه از تاریخ 2/6/90 لغایت 1/5/91 روزانه به مبلغ 1/000/000 ریال با احتساب خسارات صادر گردیده است. ن. ب. ا. قرارداد اجاره با ودیعه ششصد و پنجاه میلیون ریال بوده و لازمه تخلیه عین مستاجره در زمان انقضای مهلت، بدوا پرداخت ودیعه ماخوذه بوده که حسب اظهارنامه شماره 3/10/90 ارسالی، بیان گر عدم مهیا بودن ودیعه ماخوذه از سوی موجر وقت بوده و شهادت شهود در حدی نیست که موید اثبات ادعای ت. ن. خ. به دریافت خسارت تاخیر تخلیه عین مستاجره باشد و هم چنین تامین دلیل انجام پذیرفته نیز در تایید مراتب اظهارنامه ارسالی است. صرف نظر از مطالب مطروحه، ن. ب. ا. حسب استعلام شماره... مورخه 18/4/91 ، ملک عین مستاجره در زمان تقدیم دادخواست به موجب سند قطعی شماره... مورخه 24/9/90 ب. غ. منتقل گردیده، بنابراین با انتقال ملک روابط استیجاری نیز عینا به موجر بعدی منتقل می‌گردد. بناءعلی هذا ب. ت. ب. دلایل و قرائن موجود، به لحاظ عدم استرداد ودیعه قرارداد، اجباری موجبی برای مطالبه خسارت تاخیر در تخلیه تا زمان مالکیت نیز برای ت. ن. خ. متصور نمی گردد و دادنامه تجدیدنظرخواسته در مقام اعتراض معترض با مدلول ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قابل انطباق م. ب.. فلذا در اجرای ماده 358 قانون مارالذکر، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به لحاظ عدم تحویل ودیعه ماخوذه به دایره اجراء برابر ماده 4 قانون موجر و مستاجر 1376 ، موجبی به مطالبه خسارت برای خواهان بدوی متصور نمی‌باشد. فلذا تا تاریخ انتقال ملک به غیر، دعوی مطالبه خسارت غیروارد تشخیص و دعوی خواهان بدوی محکوم به رد م. ب.. و در خصوص الباقی مورد مطالبه به جهت عدم ذی نفع بودن خواهان بدوی، به لحاظ انتقال عین مستاجر شخصی [به] ثالث، مطالبه خسارت توسط مشارٌالیها از حیث عدم مالکیت در مورد دعوی و عدم ذی نفع بودن، قابلیت استماع نداشته قرار رد دعوی خواهان اصلی در اجرای بند 10 ماده 84 و 89 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی صادر و اعلام می دارد. رای صادره قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشاردادگاه