فرجام‌خواهی از رأی صادره در دعوای الزام به تنظیم سند اجاره

رأی خلاصه جریان پرونده در تاریخ 92/11/8 آقای م.س. به وکالت از خانم م.الف. به طرفیت آقای م.ر. طی دادخواستی خواستار الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی یک باب مغازه به صورت حق کسب و پیشه و تجارت در اختیار خوانده است 2 عنداللزوم با جلب نظر کارشناس جهت تعین اجاره بهای موصوف به نرخ روز 3 جبران خسارت دادرسی ضمناً خواهان چنین اظهار داشته: به موجب سند مالکیت که تصویر مصدق آن پیوست است موکل یعنی خواهان مالک شش دانگ پلاک 76 اصلی بخش یک اراک واقع در خیابان شهید بهشتی است و مغازه‌ای که تحت تصرف خوانده است نیز جزو این پلاک است و خوانده هیچ گونه سند سرقفلی نیز ندارد فقط حق کسب و پیشه دارد از آنجائی که وی با موکل قرارداد اجاره رسمی ندارد و از این جهت مشکلاتی حادث شده لذا مستند به حکم قانون روابط موجر و مستأجر بدواً با جلب نظر کارشناس تعین اجاره بهاء به نرخ روز سپس الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی یک ساله در دفتر اسناد رسمی م. ا. که بر اساس دادنامه شماره 10600085-1/2/93 صادره از شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی اراک چنین مقرر گردیده: درباره دادخواست خانم م.الف. با وکالت آقای م.س. به طرفیت آقای م.ر. به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی موضوع یک باب مغازه که به صورت حق کسب و پیشه و تجارت در اختیار خوانده است در دفتر اسناد رسمی م. ب. 000/000/51 ریال 2- عنداللزوم با جلب نظر کارشناس تعیین اجاره بهای مغازه موصوف به نرخ روز م. ب. 000/100/3 ریال 3- جبران خسارات دادرسی - که از تصویر سند رسمی شماره 97053-8/5/77 دفتر اسناد رسمی شماره . . . اراک که به موجب آن خواهان مالکیت رسمی پلاک ثبتی محل وقوع مغازه مورد دعوی را به دست آورده قابل استفاده است عبارتند از 1- سرقفلی مغازه مورد دعوی بدون قید و شرط متعلق ب. غ. اعلام و به خواهان منتقل نشده و حقوق استیجاری برای وی منظور نشده که اطلاق آن حاکی از مالکیت دائمی خوانده بر منافع اعیانی مغازه مورد دعوی با تعهد مالک عرصه برای تأمین اعیانی مغازه به نحو قدر متیقن است 2- اما چنانچه مبلغ مزجاتی بابت کرایه سرقفلی موضوع تعهد خوانده باشد صرف نظر از عدم ذکر آن در سند مزبور اگر بتوان آن را به تبع مالکیت خواهان بر عرصه مغازه مورد دعوی مشعر موجود نوعی روابط استیجاری فی‌‌مابین طرفین ب. ت. ب. عرف معاملات سرقفلی به قرینه وقوع آن در سوق مسلمین دانست به مالکیت خواهان بر عرصه مغازه مورد دعوی مشعر وجود نوعی رابطه استیجاری فی‌مابین طرفین ب. ت. ب. عرف معاملات سرقفلی به قرینه وقوع آن در سوق مسلمین دانست به نحو متعارف موضوع اجاره شرعی بوده و قابل انطباق با قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نیست زیرا موضوع آن قراردادهای اجاره‌ی است که منافع مغازه مورد اجاره در آن با تعیین اجاره بهاء برای مدت معین در قالب اجاره‌نامه متعارف به اجاره داده شده باشد که به موجب قانون مذکور حق موجر برای تخلیه عین مستأجر در زمان انقضاء مدت آن به موارد خاص مذکور در آن قانون تخصیص خورده نه اینکه در ضمن تملیک دائمی منافع مغازه به عنوان سرقفلی که موضوعاً حق تخلیه وجود ندارد مبلغ مزجاتی به عنوان کرایه آن جهت تحکیم واگذاری سرقفلی و مشروعیت آن دریافت شده باشد و این اجاره وقتی مشروعیت دارد که قابل جمع با تملیک دائمی منافع مغازه مورد دعوی باشد که همانا راجع به حق مالک در عرصه آن با تعهد تأمین اعیانی مغازه برای مالک سرقفلی جهت امکان انتفاع دائمی از آن است که از ملاک ماده 504 ق.م. نیز برخوردار می‌شود و کاملاً مشروع است و ناچیز بودن اجاره بهاء را نیز توجیه می‌کند 3- اجاره مزبور به تبع تملیک دائمی منافع اعیانی مغازه مورد دعوی جهت تحکیم آن بوده و از آن تبعیت می‌کند و تملیک و تملک سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نیست و صرفاً درصورتی که عرصه مغازه مورد دعوا که کماکان ملک خواهان است مشمول اطلاق عنوان محلی که اجاره داده شده تلقی شود از این جهت علی رغم فقدان حق تخلیه به شرح مذکور مشمول مواد 1، 7 و 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 با جمع آن با ماده 504 ق.م. می‌شود که در مواردی که در آن قانون حق تخلیه پیش بینی شده به مثابه انقضاء مدت اجاره عرصه در ماده 504 ق.م. و حسب مورد استحقاق اجرت‌المثل خواهد بود که موضوع مواد 10، 219، 220، 1301 و 1305 قانون مدنی و نتیجتاً قابل جمع با مواد مذکور می‌شود لذا دادگاه حکم به تنظیم سند اجاره عرصه مغازه مورد دعوا با قید حق سرقفلی آن برای خوانده که مستلزم پرداخت مبلغی به عنوان کرایه سرقفلی به مالک عرصه با تعهد تأمین اعیانی مغازه برای خوانده است صادرواعلام می‌کند کرایه مذکور با قطعیت این حکم و صدور اجرائیه با جلب نظر کارشناس تعین و سپس جهت تنظیم سند رسمی اجاره با شرایط مذکور به مدت یک سال به دفترخانه محل معرفی می‌شود که با انقضاء مدت مذکور در صورت عدم توافق هر سه سال با جمع مواد 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و 502 قانون مدنی کرایه روز سرقفلی به عنوان اجرت‌المثل قابل طرح دعوای تعدیل است رأی صادره قابل تجدیدنظر اعلام شده است آقای م.س. به وکالت از آقای م.ر. نسبت به دادنامه یادشده به طرفیت خانم م.الف. نسبت به دادنامه یادشده 600085-1/2/93 صادره از شعبه 6 دادگاه عمومی حقوقی اراک مبادرت به تجدیدنظرخواهی نموده به موجب دادنامه شماره 700305-29/3/93 صادره از شعبه 2 دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی چنین مقرر گردیده: در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.ر. با وکالت آقای م.س. به طرفیت خانم م.الف. با وکالت آقای م.س. نسبت به دادنامه شماره 085-1/2/93 صادره از شعبه 6 دادگاه عمومی حقوقی اراک . . . . که درنهایت امر حکم بر اساس خواسته ت. ن. خ. و به شرح مندرج در دادنامه مورد اعتراض صادر گردیده و پس از ابلاغ دادنامه مزبور در مهلت مقرر قانونی مورد اعتراض قرارگرفته است دادگاه پس از بررسی محتویات پرونده ن. ب. ا. ت. ن. خ. د. ا. م. از رسیدگی ایراد و اعتراض مؤثر و موجهی که بر ارکان دادنامه تجدیدنظر خواسته لطمه وارد ساخته و نقض آن را ایجاب نماید به عمل نیاورده و ب. ت. ب. محتویات پرونده رأی مذکور مغایرتی با موازین قانونی نداشته و از جهت رعایت اصول و تشریفات دادرسی نیز با اشکال عمده‌ای که موجب فسخ باشد مواجه نبوده و مخدوش به نظر نمی‌رسد و اعتراض معترض نیز مشمول هیچ یک از جهات مقرر در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نیست بنابراین ضمن ردّ اعتراض ت. ن. خ. به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته را تأیید و استوار می‌نماید این رأی قطعی است که خواهان نخستین خانم م.الف. با وکالت آقای م.س. به طرفیت آقای م.ر. نسبت به دادنامه یادشده شماره 600085-1/2/93 صادره از شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی اراک مبادرت به فرجام‌خواهی نموده ن. ب. ا. مورد دیگری به نظر نمی‌رسد پرونده جهت مشاوره در جلسه هیئت مطرح و لوایح طرفین نیز قرائت خواهد شد. رأی شعبه دیوان عالی کشور در خصوص فرجام‌خواهی آقای م.س. به وکالت از خانم م.الف. به طرفیت آقای م.ر. نسبت به دادنامه شماره 10600085-1/2/93 صادره از شعبه 6 دادگاه عمومی حقوقی اراک به خواسته الزام خوانده (فرجام‌خوانده) به تنظیم سند اجاره رسمی یک باب مغازه به صورت حق کسب و پیشه و تجارت و تعیین اجاره بهاء به نرخ روز و جبران خسارات دادرسی ن. ب. ا. حسب بند ب ماده 331 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی آراء دادگاه‌های بدوی در مورد دعاوی غیرمالی فقط قابل تجدیدنظر م. ب. در مانحن‌فیه الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به یک باب مغازه و از دعاوی غیرمالی م. ب. لذا به جهت غیرقابل فرجام بودن رأی، این شعبه مواجه با تکلیفی نیست دفتر پرونده به دادگاه صادرکننده دادنامه اعاده گردد. رئیس شعبه 10 دیوان عالی کشور ـ مستشار عبداله‌ پور ـ صدوقی‌فر فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی فرجام خواهی از رأی صادره در دعوای الزام به تنظیم سند اجاره در تاریخ 30 شهریور 1393، دادنامه‌ای صادر شد که به الزام ی. ا. ط. به تنظیم سند اجاره رسمی یک باب مغازه به صورت حق کسب و پیشه و تجارت مربوط می‌شود. درخواست‌کننده، با نمایندگی از مالک، خواستار تعیین اجاره بها به نرخ روز و جبران خسارت دادرسی گردید. وی استدلال کرد که مغازه تحت تصرف طرف مقابل، متعلق به مالک است و طرف مقابل هیچ سند سرقفلی ندارد. دادگاه بدوی با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و مواد قانونی مرتبط، حکم به تنظیم سند اجاره و تعیین اجاره بها صادر کرد. طرف مقابل نسبت به این حکم درخواست تجدیدنظر نمود، اما دادگاه تجدیدنظر با رد اعتراض، حکم اولیه را تایید کرد. در ادامه، درخواست فرجام‌خواهی به دیوان عالی کشور ارائه شد که این دیوان با استناد به بند ب ماده 331 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، اعلام کرد که این دعوی غیرمالی بوده و قابل فرجام نیست. لذا، پرونده به دادگاه صادرکننده دادنامه اعاده گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/06/30 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره غیرمالی بوده بنابراین رای صادره در این دعوا قابل فرجام خواهی نیست رای خلاصه جریان پرونده در تاریخ 92/11/8 آقای م.س. به وکالت از خانم م.الف. به طرفیت آقای م.ر. طی دادخواستی خواستار الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی یک باب مغازه به صورت حق کسب و پیشه و تجارت در اختیار خوانده است 2 عنداللزوم با جلب نظر کارشناس جهت تعین اجاره بهای موصوف به نرخ روز 3 جبران خسارت دادرسی ضمنا خواهان چنین اظهار داشته: به موجب سند مالکیت که تصویر مصدق آن پیوست است موکل یعنی خواهان مالک شش دانگ پلاک --- اصلی بخش یک اراک واقع در خیابان شهید بهشتی است و مغازه‌ای که تحت تصرف خوانده است نیز جزو این پلاک است و خوانده هیچ گونه سند سرقفلی نیز ندارد فقط حق کسب و پیشه دارد از آنجائی که وی با موکل قرارداد اجاره رسمی ندارد و از این جهت مشکلاتی حادث شده لذا مستند به حکم قانون روابط موجر و مستاجر بدوا با جلب نظر کارشناس تعین اجاره بهاء به نرخ روز سپس الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی یک ساله در دفتر اسناد رسمی م. ا. که بر اساس دادنامه شماره --- - 1/2/93 صادره از شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی اراک چنین مقرر گردیده: درباره دادخواست خانم م.الف. با وکالت آقای م.س. به طرفیت آقای م.ر. به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند اجاره رسمی موضوع یک باب مغازه که به صورت حق کسب و پیشه و تجارت در اختیار خوانده است در دفتر اسناد رسمی م. ب. 51/000/000 ریال 2 - عنداللزوم با جلب نظر کارشناس تعیین اجاره بهای مغازه موصوف به نرخ روز م. ب. 3/100/000 ریال 3 - جبران خسارات دادرسی - که از تصویر سند رسمی شماره 97053 - 8/5/77 دفتر اسناد رسمی شماره... اراک که به موجب آن خواهان مالکیت رسمی پلاک ثبتی محل وقوع مغازه مورد دعوی را به دست آورده قابل استفاده است عبارتند از 1 - سرقفلی مغازه مورد دعوی بدون قید و شرط متعلق ب. غ. اعلام و به خواهان منتقل نشده و حقوق استیجاری برای وی منظور نشده که اطلاق آن حاکی از مالکیت دائمی خوانده بر منافع اعیانی مغازه مورد دعوی با تعهد مالک عرصه برای تامین اعیانی مغازه به نحو قدر متیقن است 2 - اما چنانچه مبلغ مزجاتی بابت کرایه سرقفلی موضوع تعهد خوانده باشد صرف نظر از عدم ذکر آن در سند مزبور اگر بتوان آن را به تبع مالکیت خواهان بر عرصه مغازه مورد دعوی مشعر موجود نوعی روابط استیجاری فی‌مابین طرفین ب. ت. ب. عرف معاملات سرقفلی به قرینه وقوع آن در سوق مسلمین دانست به مالکیت خواهان بر عرصه مغازه مورد دعوی مشعر وجود نوعی رابطه استیجاری فی‌مابین طرفین ب. ت. ب. عرف معاملات سرقفلی به قرینه وقوع آن در سوق مسلمین دانست به نحو متعارف موضوع اجاره شرعی بوده و قابل انطباق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیست زیرا موضوع آن قراردادهای اجاره‌ی است که منافع مغازه مورد اجاره در آن با تعیین اجاره بهاء برای مدت معین در قالب اجاره‌نامه متعارف به اجاره داده شده باشد که به موجب قانون مذکور حق موجر برای تخلیه عین مستاجر در زمان انقضاء مدت آن به موارد خاص مذکور در آن قانون تخصیص خورده نه اینکه در ضمن تملیک دائمی منافع مغازه به عنوان سرقفلی که موضوعا حق تخلیه وجود ندارد مبلغ مزجاتی به عنوان کرایه آن جهت تحکیم واگذاری سرقفلی و مشروعیت آن دریافت شده باشد و این اجاره وقتی مشروعیت دارد که قابل جمع با تملیک دائمی منافع مغازه مورد دعوی باشد که همانا راجع به حق مالک در عرصه آن با تعهد تامین اعیانی مغازه برای مالک سرقفلی جهت امکان انتفاع دائمی از آن است که از ملاک ماده 504 ق.م. نیز برخوردار می‌شود و کاملا مشروع است و ناچیز بودن اجاره بهاء را نیز توجیه می‌کند 3 - اجاره مزبور به تبع تملیک دائمی منافع اعیانی مغازه مورد دعوی جهت تحکیم آن بوده و از آن تبعیت می‌کند و تملیک و تملک سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیست و صرفا در صورتی که عرصه مغازه مورد دعوا که کماکان ملک خواهان است مشمول اطلاق عنوان محلی که اجاره داده شده تلقی شود از این جهت علی رغم فقدان حق تخلیه به شرح مذکور مشمول مواد 1 ، 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 با جمع آن با ماده 504 ق.م. می‌شود که در مواردی که در آن قانون حق تخلیه پیش بینی شده به مثابه انقضاء مدت اجاره عرصه در ماده 504 ق.م. و حسب مورد استحقاق اجرت‌المثل خواهد بود که موضوع مواد 10 ، 219 ، 220 ، 1301 و 1305 قانون مدنی و نتیجتا قابل جمع با مواد مذکور می‌شود لذا دادگاه حکم به تنظیم سند اجاره عرصه مغازه مورد دعوا با قید حق سرقفلی آن برای خوانده که مستلزم پرداخت مبلغی به عنوان کرایه سرقفلی به مالک عرصه با تعهد تامین اعیانی مغازه برای خوانده است صادر و اعلام می‌کند کرایه مذکور با قطعیت این حکم و صدور اجراییه با جلب نظر کارشناس تعین و سپس جهت تنظیم سند رسمی اجاره با شرایط مذکور به مدت یک سال به دفترخانه محل معرفی می‌شود که با انقضاء مدت مذکور در صورت عدم توافق هر سه سال با جمع مواد 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 502 قانون مدنی کرایه روز سرقفلی به عنوان اجرت‌المثل قابل طرح دعوای تعدیل است رای صادره قابل تجدیدنظر اعلام شده است آقای م.س. به وکالت از آقای م.ر. نسبت به دادنامه یادشده به طرفیت خانم م.الف. نسبت به دادنامه یادشده 600085 - 1/2/93 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی اراک مبادرت به تجدیدنظرخواهی نموده به موجب دادنامه شماره --- - 29/3/93 صادره از شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی چنین مقرر گردیده: در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای م.ر. با وکالت آقای م.س. به طرفیت خانم م.الف. با وکالت آقای م.س. نسبت به دادنامه شماره --- - 1/2/93 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی اراک.... که درنهایت امر حکم بر اساس خواسته ت. ن. خ. و به شرح مندرج در دادنامه مورد اعتراض صادر گردیده و پس از ابلاغ دادنامه مزبور در مهلت مقرر قانونی مورد اعتراض قرارگرفته است دادگاه پس از بررسی محتویات پرونده ن. ب. ا. ت. ن. خ. د. ا. م. از رسیدگی ایراد و اعتراض موثر و موجهی که بر ارکان دادنامه تجدیدنظر خواسته لطمه وارد ساخته و نقض آن را ایجاب نماید به عمل نیاورده و ب. ت. ب. محتویات پرونده رای مذکور مغایرتی با موازین قانونی نداشته و از جهت رعایت اصول و تشریفات دادرسی نیز با اشکال عمده‌ای که موجب فسخ باشد مواجه نبوده و مخدوش به نظر نمی‌رسد و اعتراض معترض نیز مشمول هیچ یک از جهات مقرر در ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نیست بنابراین ضمن ردّ اعتراض ت. ن. خ. به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته را تایید و استوار می‌نماید این رای قطعی است که خواهان نخستین خانم م.الف. با وکالت آقای م.س. به طرفیت آقای م.ر. نسبت به دادنامه یادشده شماره 600085 - 1/2/93 صادره از شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی اراک مبادرت به فرجام‌خواهی نموده ن. ب. ا. مورد دیگری به نظر نمی‌رسد پرونده جهت مشاوره در جلسه هیات مطرح و لوایح طرفین نیز قرائت خواهد شد. رای شعبه دیوان عالی کشور در خصوص فرجام‌خواهی آقای م.س. به وکالت از خانم م.الف. به طرفیت آقای م.ر. نسبت به دادنامه شماره --- - 1/2/93 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی اراک به خواسته الزام خوانده (فرجام‌خوانده) به تنظیم سند اجاره رسمی یک باب مغازه به صورت حق کسب و پیشه و تجارت و تعیین اجاره بهاء به نرخ روز و جبران خسارات دادرسی ن. ب. ا. حسب بند ب ماده 331 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی آراء دادگاه‌های بدوی در مورد دعاوی غیرمالی فقط قابل تجدیدنظر م. ب. در مانحن‌فیه الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به یک باب مغازه و از دعاوی غیرمالی م. ب. لذا به جهت غیرقابل فرجام بودن رای، این شعبه مواجه با تکلیفی نیست دفتر پرونده به دادگاه صادرکننده دادنامه اعاده گردد. رئیس شعبه --- دیوان عالی کشور - مستشار عبداله‌ پور - صدوقی‌فر