فسخ قرار داد مشارکت و آثار حقوقی مرتبط با آن

در فرض سوال در خصوص انجام تعهدات شخص سازنده (شخص ب) مصداق تلف یا در حکم تلف نیست. سازنده یک واحد آپارتمان را در تاریخ 10 /3 /91 به شخص ج (پیش خریدار) واگذار نموده ؛ سازنده در تاریخ معامله مالک آپارتمان بوده و انجام تعهدات تابع قرارداد است. قرارداد واگذاری صحیح بوده و رأی قطعی صادره در خصوص الزام سازنده به انجام تعهد در قبال خریدار با رأی صادره قطعی دیگر در خصوص فسخ قرارداد مشارکت ساخت (فیمابین مالک و سازنده) تعارضی با یکدیگر ندارند؛ زیرا که اثر فسخ ناظر به آینده است. هر یک از آرای صادره مسیر خود را طی می کند. قرارداد واگذاری صحیح بوده و سازنده می‌تواند اقدام به تکمیل ساختمان نماید. احکام صادره دادگاه ها دارای اثر نسبی بوده و صرفاً نسبت به طرفین دعوی اثر دارد. حکم فسخ قرارداد مشارکت هیچگونه خللی به حقوق اشخاص ثالث (پیش خریدار) وارد نمی کند. سازنده باید نسبت به تکمیل و احداث آپارتمان اقدام نماید و اگر شخص مذکور اقدام به احداث و تکمیل ساختمان نکند مفاد ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی در مورد او مصداق یافته و پیش خریدار می‌تواند به میزان خسارت وارده (طبق نظر کارشناس) نسبت به بازداشت اموال سازنده اقدام نماید. در این فرض احدی از قضات معتقد بود موضوع جلب سازنده به استناد قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی قابل اجرا نمی‌باشد. در مورد فرض سوال از وحدت ملاک ماده 455 قانون مدنی (که اعلام می دارد: اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد؛ مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد؛ مگر این که شرط خلاف شده باشد) استفاده می‌شود و معامله فیما بین سازنده و شخص (ج) (پیش خریدار) صحیح و معتبر م. ب.. تا زمانیکه مالک دعوی ابطال معامله طرح نکند و تا زمانیکه حکم به ابطال معامله مذکور صادر نشود قرارداد به قوت و اعتبار خود باقی خواهد بود. تا حد امکان باید فروشنده را به احداث و تکمیل مورد معامله الزام نمود و اگر الزام به هر دلیلی منتج به نتیجه نگردید مورد از موارد تلف بوده و مقررات ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی به مورد اجرا گذاشته می‌شود. به نظر عده ای از قضات نیز در این صورت جلب و حبس م. ع. (سازنده) به استناد ماده سه قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصداق داشته و اجرا می‌شود. در فرض سوال پیش خریدار، قائم مقام سازنده (ممتنع) می‌شود و می‌تواند نسبت به سهم مالکیت مشاعی خود از عرصه، از دادگاه مجوز ساخت و ادامه و تکمیل عملیات ساختمانی اخذ نماید. ماده سیزده قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12 /10 /89 بیان می دارد: « پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس … در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار ی. ق. م. وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید. » و همچنین ماده سیزده قانون تملک آپارتمان ها مصوب 16 /12 /43 اعلام می دارد: « در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می‌توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدیدبنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاره ای ایشان پرداخت شده است از اموال آن ها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد. » طبق ماده سیزده قوانین فوق الذکر قانونگذار حقی را برای صاحبان عرصه در نظر گرفته. پیش خریدار مالک قدر السهم خود از عرصه و در واقع یکی از شرکای مشاعی عرصه می‌شود و مالکیت پیش خریدار بر عرصه به موجب حکم قانون است. بنابراین قرارداد پیش فروش آپارتمان موجب محدودیت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در فسخ قرارداد می‌شود. به عبارت دیگر فسخ قرارداد مشارکت به هر دلیل اعم از خیار شرط و یا خیار قانونی نمی تواند بدون رضایت پیش خریدار (ج) صورت گیرد. به محض انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، خریدار به میزان ثمن پرداختی مشاعاً مالک عرصه می‌شود و در واقع از تاریخ قرارداد به منزله یکی از شرکای عرصه با مالک اصلی قلمداد می‌شود. بر فرض انجام فسخ قرارداد مشارکت مالک با پیش خریدار به میزان سهم خود در عرصه مشاعاً شریک می‌شود. به عبارت دیگر اذن ابتدایی مالک به سازنده جهت احداث بدون توافق بعدی یا اذن پیش خریدار و سازنده قابل برگشت نمی‌باشد. بنابراین حکم قطعی صادره در قسمت الزام سازنده (پیش فروشنده) به انجام تعهدات تحت شرایطی قابلیت اجرا دارد. در ادامه دو حالت قابل تصور است: 1- توافق مالک با پیش خریدار برای ادامه ساخت و پرداخت هزینه ها نسبت به سهم مالک 2- عدم حصول توافق و عدم پرداخت سهم مالک که در این صورت انجام تعهدات سازنده (مبنی بر تکمیل و تحویل) قابل اجرا نبوده و پیش خریدار در اجرای ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی فقط می‌تواند نسبت به مطالبه خسارت اقدام نماید. در کیفیت عنوان شده در صورت عدم تادیه خسارت از سوی سازنده (پیش فروشنده) مقررات ماده سه قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در مورد سازنده قابل اعمال بوده و جلب و حبس نامبرده در صورت ملائت و تمکن مالی و عدم تادیه بدهی و عدم احراز اعسار ممکن است.