قائم مقامی مالک جدید عین مستأجره

رأی دادگاه بدوی رأی دادگاه در خصوص دعوای آقایان م.س. و ع.ص. با وکالت آقای ک.الف. به طرفیت آقایان 1- خ.ص. 2- ش.م. 3- ع.م. 4- الف.ص. به خواسته تخلیه به لحاظ انتقال ب. غ. در پلاک ثبتی شماره ... با احتساب خسارت دادرسی توجها به اینکه تخلف اعلامی از سوی خواهان در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است و استفاده از حقوق ناشی از تخلف مستاجر متعلق به ملک نبوده بلکه متعلق به مالک است و مالک زمان وقوع تخلف حق استفاده از حقوق ناشی از تخلف دارد و از طرفی این حقوق قابل انتقال به مالک جدید به عنوان قائم مقام قانونی نمی‌باشد بنا به مراتب مرقوم خواهان مبنایی بر استحقاق موضوع خواسته ارائه ننموده لذا دادگاه مستندا به مواد 194و 197 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد رای صادره ظرف مدت بیست روز در دادگاه تجدیدنظر استان تهران قابل تجدیدنظر خواهی م. ب.. رئیس شعبه 25 دادگاه عمومی حقوقی تهران - فضلی رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدید نظر خواهی آقای د.ف. به وکالت از آقای ع.ص. به طرفیت آقایان خ.ص. 2- الف. ص. 3- ش.م. نسبت به دادنامه شماره 00311 مورخ ۱۳۹1/3/29 شعبه 25 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در مورد دعوی ع.ص. مبنی بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ... به لحاظ انتقال ب. غ. حکم به بی حقی ت. ن. خ. صادر شده است. با این توضیح که د. ا. م. از رسیدگی آقای م. و م.پ. به وکالت از آقای ….ص. ورود نموده است. خلاصه پرونده از این قرار است که ت. ن. خ. ب. ش. د. تقدیمی در مرحله بدوی بیان داشته که به موجب سند رسمی ... مورخ ۱۳۷5/5/28 یک باب مغازه به مساحت 37 متر مربع جزء پلاک ثبتی ... واقع در ... به عنوان اجاره به آقای خ.ص. منتقل شده است که با وصف عدم اذن در واگذاری به غیر، نامبرده اخیر بدون اجازه مالک طی مبایعه نامه مورخ ۱۳۸1/2/25 اقدام به انتقال سرقفلی مغازه موصوف به نسبت 5 دانگ به آقای ش.م. و یک دانگ به آقای ع.م. کرده است. که مجدداً نامبرده اخیر یک دانگ خ. ر. ب. آقای ش.م. واگذار نموده و نامبرده اخیر نیز سه دانگ از سرقفلی را در تاریخ ۱۳۸1/12/7 به آقای ….ص. واگذار کرده است. متعاقب آن خانم ی.الف. سهم شش دانگ از مالکیت ملک را طی سند ... مورخ ۱۳۸3/11/11 به المناصفه به آقایان ع.ص. و م.ح. (هریک سه دانگ از شش دانگ ) منتقل کرده که با اوصاف پیش گفته و به لحاظ اینکه حق انتقال ب. غ. در قرارداد اجاره مذکور سلب شده است. خواستار تخلیه ملک شده اند. که دادگاه بدوی طی دادنامه تجدیدنظر خواسته با این استدلال که تخلف اعلامی در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است و استفاده از حقوق ناشی از تخلف مستأجر متعلق به ملک نبوده بلکه متعلق به مالک است و مالک زمان وقوع تخلف حق استفاده از حقوق ناشی از تخلف را داراست و این حقوق قابل انتقال به مالک جدید به عنوان قائم مقام نمی‌‌باشد خواسته خ. ر. و. ندانسته حکم به بی حقی وی صادر کرده است. متعاقب آن با ابلاغ دادنامه به اصحاب دعوی ت. ن. خ. به عنوان یکی از مالکین مشاع در فرجه قانونی نسبت به دادنامه صادره از سوی دادگاه بدوی مراتب اعتراض خود را اعلام کرده است. که د. ا. م. از رسیدگی با استماع اظهارات وکلای طرفین و اصحاب پرونده و با احراز تخلف از سوی مستأجر به جهت واگذاری ب. غ. بدون اذن از سوی مالک و حفظ حقوقی ناشی از روابط استیجاری فی مابین و انتقال آن به ت. ن. خ. به عنوان مالک فعلی، به منظور تعیین حق کسب و پیشه در اجرای ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر، قرار ارجاع امر به کارشناس پنج نفره (به جهت اظهار نظر هیئت سه نفره در مرحله بدوی ) صادر که هیئت پنج نفره برابر نظریه ثبت شده به شماره 1325 مورخ ۱۳۹2/10/8 ارزش شش دانگ حق کسب و پیشه را به مبلغ ششصد و بیست میلیون ریال اعلام کرده که متعاقب ابلاغ نظریه به اصحاب دعوا وکلای ت. ن. خ. (آقای …. ص. ) نسبت به نظریه هیئت پنج نفره اعتراض، که با ارجاع به هیات هفت نفره کارشناسان، در جهت بررسی موارد اعلامی از سوی معترض نظریه واصله از سوی هیات هفت نفره که به شماره 426 مورخ ۱۳۹۳/4/۲۱ ثبت شده است بیان گر ارزش گذاری حق کسب و پیشه به میزان 1500/000/000 ریال بوده ضمن اینکه در این نظریه اشاره به نحوه دیگری از ارزشیابی تحت عنوان علل و عوامل مؤثر در ارزش ملک از قبیل موقعیت - نوع بنا - ابعاد و قواره -میزان تردد افراد به عنوان سرقفلی نموده و ارزش در قسمت اخیر را 3850/000/000 ریال اعلام و جمعاً ارزش حق کسب و پیشه را5350/000/000 ریال محاسبه و اعلام کرده است که با اعتراض وکیل ت. ن. خ. به نحوه محاسبه حق کسب و پیشه و ضرورت اخذ توضیح از هیئت هفت نفره پیرامون نحوه محاسبه، از آنان دعوت که طی لایحه شماره 931 مورخ۱۳۹3/8/24 با بیان اینکه چنانچه مستاجر صاحب سرقفلی نباشد حق کسب و پیشه وی 1500/000/000 ریال و در صورتیکه صاحب سرقفلی باشد حق کسب و پیشه وی 5350/000/000 ریال خواهد بود نظریه تکمیلی خود را تقدیم کرده‌اند .که دادگاه در مجموع با این استدلال که شرایط و ارکان تخلیه موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر فراهم بوده و با احراز حقانیت ت. ن. خ. و تشخیص انطباق نظریه هیئت هفت نفره کارشناسان در قسمت تعیین حق کسب وپیشه به میزان 1500/000/000 ریال برای شش دانگ ملک تجاری با اوضاع و احوال حاکم بر موضوع و فقدان منع قانونی در طرح دعوی تخلیه از سوی احراز از مالکین مشاع ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی مستنداً به ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مرداد ماه 1356 با نقض دادنامه تجدید نظر خواسته صرفا در قسمت صدور حکم به بی حقی تجدید نظر خواه، حکم به تخلیه مورد اجاره به نسبت سهم ت. ن. خ. (سه دانگ از شش دانگ) در قبال پرداخت یک چهارم از مبلغ تعیین شده یعنی 375000/000 ریال بابت حق کسب و پیشه و تجارت که از سوی موجر پرداخت خواهد شد صادر و اعلام می‌نماید تا در اجرای ماده 28 قانون مرقوم ت. ن. خ. از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ظرف مدت سه ماه ترتیب پرداخت وجه را داده یا وجه فوق را به صندوق دادگستری تودیع نماید. به علاوه اینکه برابر ماده 519 و 520 قانون آئین دادرسی مدنی رأی به محکومیت آقای خ.ص. به پرداخت خسارت دادرسی (هزینه ابطال تمبر -دستمزدکارشناس -حق الوکاله وکیل) د. ح. ت. ن. خ. صادر و اعلام می‌شود. این رأی قطعی است. رئیس و مستشار دادگاه شعبه 32 تجدید نظر استان تهران حمیدرضا قمری _ نوری نجفی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی قائم مقامی مالک جدید عین مستأجره در تاریخ 18 اسفند 1393، دادگاه بدوی در رسیدگی به پرونده تخلیه، با استناد به مواد 194 و 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به بی‌حقی خواهان صادر نمود. دادگاه اعلام کرد که تخلف مستاجر در زمان مالکیت مالکان قبلی واقع شده و حقوق ناشی از این تخلف به مالک جدید منتقل نمی‌شود. تجدیدنظرخواهی خواهان در دادگاه تجدیدنظر مورد بررسی قرار گرفت. در این مرحله، تخلف مستاجر در واگذاری ملک ب. غ. بدون اذن مالک احراز و حق کسب و پیشه به مبلغ 1,500,000,000 ریال ارزیابی گردید. دادگاه تجدیدنظر با نقض حکم بدوی، حکم به تخلیه ملک به نسبت سهم ت. ن. خ. (سه دانگ از شش دانگ) صادر و پرداخت یک چهارم مبلغ تعیین‌شده بابت حق کسب و پیشه را به موجر تکلیف نمود. همچنین، خسارات دادرسی به نفع ت. ن. خ. تعیین گردید. این رای قطعی و لازم‌الاجرا است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/12/18 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: با انتقال مالکیت عین مستاجره، مالک جدید می‌تواند به قائم مقامی از مالک سابق، حق به وجود آمده در نتیجه تخلف مستاجر، که در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است را اعمال کند. رای دادگاه در خصوص دعوای آقایان م.س. و ع.ص. با وکالت آقای ک.الف. به طرفیت آقایان 1 - خ.ص. 2 - ش.م. 3 - ع.م. 4 - الف.ص. به خواسته تخلیه به لحاظ انتقال ب. غ. در پلاک ثبتی شماره... با احتساب خسارت دادرسی توجها به اینکه تخلف اعلامی از سوی خواهان در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است و استفاده از حقوق ناشی از تخلف مستاجر متعلق به ملک نبوده بلکه متعلق به مالک است و مالک زمان وقوع تخلف حق استفاده از حقوق ناشی از تخلف دارد و از طرفی این حقوق قابل انتقال به مالک جدید به عنوان قائم مقام قانونی نمی‌باشد بنا به مراتب مرقوم خواهان مبنایی بر استحقاق موضوع خواسته ارائه ننموده لذا دادگاه مستندا به مواد 194 و 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد رای صادره ظرف مدت بیست روز در دادگاه تجدیدنظر استان تهران قابل تجدیدنظر خواهی م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - فضلی رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدید نظر خواهی آقای د.ف. به وکالت از آقای ع.ص. به طرفیت آقایان خ.ص. 2 - الف. ص. 3 - ش.م. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1391/03/29 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در مورد دعوی ع.ص. مبنی بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی... به لحاظ انتقال ب. غ. حکم به بی حقی ت. ن. خ. صادر شده است. با این توضیح که د. ا. م. از رسیدگی آقای م. و م.پ. به وکالت از آقای ….ص. ورود نموده است. خلاصه پرونده از این قرار است که ت. ن. خ. ب. ش. د. تقدیمی در مرحله بدوی بیان داشته که به موجب سند رسمی... مورخ 1375/05/28 یک باب مغازه به مساحت 37 متر مربع جزء پلاک ثبتی... واقع در... به عنوان اجاره به آقای خ.ص. منتقل شده است که با وصف عدم اذن در واگذاری به غیر، نامبرده اخیر بدون اجازه مالک طی مبایعه نامه مورخ 1381/02/25 اقدام به انتقال سرقفلی مغازه موصوف به نسبت 5 دانگ به آقای ش.م. و یک دانگ به آقای ع.م. کرده است. که مجددا نامبرده اخیر یک دانگ خ. ر. ب. آقای ش.م. واگذار نموده و نامبرده اخیر نیز سه دانگ از سرقفلی را در تاریخ 1381/12/07 به آقای ….ص. واگذار کرده است. متعاقب آن خانم ی.الف. سهم شش دانگ از مالکیت ملک را طی سند... مورخ 1383/11/11 به المناصفه به آقایان ع.ص. و م.ح. (هریک سه دانگ از شش دانگ) منتقل کرده که با اوصاف پیش گفته و به لحاظ اینکه حق انتقال ب. غ. در قرارداد اجاره مذکور سلب شده است. خواستار تخلیه ملک شده اند. که دادگاه بدوی طی دادنامه تجدیدنظر خواسته با این استدلال که تخلف اعلامی در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است و استفاده از حقوق ناشی از تخلف مستاجر متعلق به ملک نبوده بلکه متعلق به مالک است و مالک زمان وقوع تخلف حق استفاده از حقوق ناشی از تخلف را داراست و این حقوق قابل انتقال به مالک جدید به عنوان قائم مقام نمی‌باشد خواسته خ. ر. و. ندانسته حکم به بی حقی وی صادر کرده است. متعاقب آن با ابلاغ دادنامه به اصحاب دعوی ت. ن. خ. به عنوان یکی از مالکین مشاع در فرجه قانونی نسبت به دادنامه صادره از سوی دادگاه بدوی مراتب اعتراض خود را اعلام کرده است. که د. ا. م. از رسیدگی با استماع اظهارات وکلای طرفین و اصحاب پرونده و با احراز تخلف از سوی مستاجر به جهت واگذاری ب. غ. بدون اذن از سوی مالک و حفظ حقوقی ناشی از روابط استیجاری فی مابین و انتقال آن به ت. ن. خ. به عنوان مالک فعلی، به منظور تعیین حق کسب و پیشه در اجرای ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر، قرار ارجاع امر به کارشناس پنج نفره (به جهت اظهار نظر هیات سه نفره در مرحله بدوی) صادر که هیات پنج نفره برابر نظریه ثبت شده به شماره 1325 مورخ 1392/10/08 ارزش شش دانگ حق کسب و پیشه را به مبلغ ششصد و بیست میلیون ریال اعلام کرده که متعاقب ابلاغ نظریه به اصحاب دعوا وکلای ت. ن. خ. (آقای …. ص.) نسبت به نظریه هیات پنج نفره اعتراض، که با ارجاع به هیات هفت نفره کارشناسان، در جهت بررسی موارد اعلامی از سوی معترض نظریه واصله از سوی هیات هفت نفره که به شماره 426 مورخ 1393/04/21 ثبت شده است بیان گر ارزش گذاری حق کسب و پیشه به میزان 1500/000/000 ریال بوده ضمن اینکه در این نظریه اشاره به نحوه دیگری از ارزشیابی تحت عنوان علل و عوامل موثر در ارزش ملک از قبیل موقعیت - نوع بنا - ابعاد و قواره -میزان تردد افراد به عنوان سرقفلی نموده و ارزش در قسمت اخیر را 3850/000/000 ریال اعلام و جمعا ارزش حق کسب و پیشه را 5350/000/000 ریال محاسبه و اعلام کرده است که با اعتراض وکیل ت. ن. خ. به نحوه محاسبه حق کسب و پیشه و ضرورت اخذ توضیح از هیات هفت نفره پیرامون نحوه محاسبه، از آنان دعوت که طی لایحه شماره 931 مورخ 1393/08/24 با بیان اینکه چنانچه مستاجر صاحب سرقفلی نباشد حق کسب و پیشه وی 1500/000/000 ریال و در صورتی که صاحب سرقفلی باشد حق کسب و پیشه وی 5350/000/000 ریال خواهد بود نظریه تکمیلی خود را تقدیم کرده‌اند.که دادگاه در مجموع با این استدلال که شرایط و ارکان تخلیه موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر فراهم بوده و با احراز حقانیت ت. ن. خ. و تشخیص انطباق نظریه هیات هفت نفره کارشناسان در قسمت تعیین حق کسب وپیشه به میزان 1500/000/000 ریال برای شش دانگ ملک تجاری با اوضاع و احوال حاکم بر موضوع و فقدان منع قانونی در طرح دعوی تخلیه از سوی احراز از مالکین مشاع ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه 1356 با نقض دادنامه تجدید نظر خواسته صرفا در قسمت صدور حکم به بی حقی تجدید نظر خواه، حکم به تخلیه مورد اجاره به نسبت سهم ت. ن. خ. (سه دانگ از شش دانگ) در قبال پرداخت یک چهارم از مبلغ تعیین شده یعنی 375000/000 ریال بابت حق کسب و پیشه و تجارت که از سوی موجر پرداخت خواهد شد صادر و اعلام می‌نماید تا در اجرای ماده 28 قانون مرقوم ت. ن. خ. از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ظرف مدت سه ماه ترتیب پرداخت وجه را داده یا وجه فوق را به صندوق دادگستری تودیع نماید. به علاوه اینکه برابر ماده 519 و 520 قانون آیین دادرسی مدنی رای به محکومیت آقای خ.ص. به پرداخت خسارت دادرسی (هزینه ابطال تمبر -دستمزدکارشناس -حق الوکاله وکیل) د. ح. ت. ن. خ. صادر و اعلام می‌شود. این رای قطعی است. رئیس و مستشار دادگاه شعبه --- تجدید نظر استان تهران