ملاک محاسبه مالیات املاک واگذار شده به غیر

رأی شعبه بدوی دیوان عدالت اداری [در خصوص شکایت شاکی به طرفیت اداره امور مالیاتی شهر تهران با موضوع شکایت و خواسته تقاضای نقض رأی شماره 91660- 92/11/30 هیأت تجدیدنظر حل اختلاف مالیاتی] با ملاحظه اوراق پرونده و لایحه دفاعیه اداره طرف شکایت و سوابق یک جلد پرونده مالیاتی مؤدی شرکت شاکی ب. ش. د. تقدیمی مدعی است که تعدادی از آپارتمانها قبل از اخذ پایان کار و سند تفکیکی به صورت قرارداد انتقال و تحویل خریداران گردید . واحد مالیاتی مالکان واحدها را مستأجر تلقی و برابر ارزش مشابه معاملاتی اقدام به مطالبه مالیات اجاره نموده است. علیرغم اعتراض و ارائه مستندات لازم هیأت تجدیدنظر حل اختلاف مالیاتی مجدداً نظر واحد مالیاتی را مبنی بر صحت مطالبه مالیات اجاری مورد تأیید قرار داده است. ن. ب. ا. حسب تبصره 10 ماده 53 قانون مالیات مستقیم ، چنانچه به موجب اسناد و مدارک مثبته و به موجب قرارداد واگذاری مشخص شود که ملک در تصرف خریدار م. ب. و در مدت مذکور ملک اجاری تلقی نمی شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد. نظر قانون گذار مترتب بر آنست که اولاً خریداران متصرف مالک آپارتمان و ملک تلقی می شوند. بنابراین مستأجر نیستند. چرا که درصدر ماده 53 قانون مذکور، مقرر داشته که ملک چنانچه در اختیار غیر مالک باشد اجاری تلقی می گردد. ثانیاً اینکه با خریدار باید مانند مالک رفتار شود بدین معناست که در صورت واگذاری ملک بصورت اجاره ب. غ. مالیات اجاره از مالک یعنی خریدار متصرف و فق مقررات قابل مطالبه م. ب.. قدر متیقن آنست که چنین ملک هایی که در اختیار خریداران م. ب. اجاری تلقی نمی شود و اینکه قانونگذار مشروط بر پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 قانون مالیات مستقیم به مأخذ تاریخ تصرف نموده دقیقاً مثبت آن است که چنین مواردی هر چند ملک به صورت قطعی انتقال نگردید. امّا مشمول مالیات قطعی نقل و انتقال موضوع ماده 59 ق-م-م به مأخذ تاریخ تصرف م. ب. و دلیل آنکه قانونگذار مالیات نقل و انتقال را به مأخذ تاریخ تصرف موکول نموده بدلیل اینکه از تاریخ قرار داد تا تاریخ مطالبه مالیات و رسیدگی به مالیات عملکرد بعضاً حدود دو سال طول می کشد واحد مالیاتی مجوزی برای مطالبه مالیات به مأخذ تاریخ گزارش رسیدگی ندارد. بلکه باید به زمان تصرف و واگذاری مراجعه و مالیات نقل وانتقال را محاسبه و در صورت عدم پرداخت مطالبه نماید و هرگز واحد مالیاتی نمی تواند با استفاده از مفهوم مخالف شرط مذکور عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال را به منزله اجاری بودن اینگونه املاک تلقی نماید. چرا که در این صورت با اصل تبصره که متضمن غیر اجاری بودن اینگونه املاک م. ب. کاملاً مغایر می گردد. در هر حال واحد مالیاتی باید وفق مفاد تبصره 10 ماده 53 ق-م-م مالیات نقل و انتقال قطعی به مأخذ تاریخ تصرف را از شرکت مؤدی وصول نماید. نه آنکه در عمل کاملاً برخلاف تبصره یاد شده اقدام به مطالبه مالیات اجاره از مأخذ ارزش معاملاتی املاک مشابه نماید. با عنایت به اینکه واحد مالیاتی بدین نحو عمل ننموده و این امر مورد توجه هیأت صادره کننده رأی مورد شکایت قرار نگرفته است. لذا شکایت شرکت شاکی وارد تشخیص مستنداً به مواد 10 و 11 قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری ضمن نقض رأی مورد شکایت حکم به ورود آن و لزوم رسیدگی مجدد در هیأت حل اختلاف مالیاتی موضوع ماده 257 قانون مذکور صادر و اعلام می گردد. تا هیأت مزبور با رعایت موارد مذکور بدواً مالیات نقل وانتقال متعلق را مشخص و سپس نسبت به حذف مالیات اجاره مطالبه شده اقدام و رأی مقتضی را صادر نماید. رأی صادره ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری است. رئیس شعبه 14 دیوان عدالت اداری - مرادی رأی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری ن. ب. ا. از ناحیه تجدیدنظرخواه، دلیل موجه و مؤثری که موجب بی اعتباری و نقض دادنامه شعبه بدوی را فراهم نماید ارائه نشده و ب. ت. ب. دلایل و مدارک طرفین، دادنامه تجدیدنظرخواسته بر اساس مقررات و موازین قانونی صادر شده و تخلفی که موجب تضییع حقوق ت. ن. خ. را سبب گردد در پرونده مشهود نیست. علی هذا با رد اعتراض و تجدیدنظرخواهی و مستنداً به ماده 71 قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری، دادنامه مورد اعتراض شعبه بدوی تایید و ابرام می گردد. رأی صادره طبق ماده 3 قانون مذکور قطعی است. رئیس شعبه 7 تجدیدنظر دیوان عدالت اداری - مستشار شعبه جباری - محمدی فهرست شعبه بدوی دیوان عدالت اداری شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری نقد رأی ملاک محاسبه مالیات املاک واگذار شده ب. غ. در تاریخ 2 شهریور 1395، شعبه بدوی دیوان عدالت اداری به دعوای مطروحه از سوی یک شرکت علیه اداره امور مالیاتی شهر تهران رسیدگی نمود. موضوع شکایت مربوط به تصمیم هیات تجدیدنظر حل اختلاف مالیاتی بود که بر اساس آن، مالیات اجاره از آپارتمان‌هایی که پیش از اخذ پایان کار و سند تفکیکی به خریداران منتقل شده بودند، مطالبه گردیده بود. شاکی استدلال کرد که بر اساس تبصره 10 <a class="artref" href="/ماده/ماده-53-law00262__a_law00262_0750321694">ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم</a>، خریداران به عنوان مالک محسوب می‌شوند و لذا مشمول پرداخت مالیات اجاره نخواهند بود. شعبه بدوی با استناد به مواد 10 و 11 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، رای هیات تجدیدنظر را نقض و دستور رسیدگی مجدد به مالیات نقل و انتقال را صادر نمود. در ادامه، شعبه تجدیدنظر دیوان با رد اعتراض مطروحه، دادنامه بدوی را تایید و ابرام کرد و اعلام داشت که رای صادره قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/06/02 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که مالک هرچند به صورت غیرقطعی ملک خ. ر. ب. دیگری واگذار نماید، واحد مالیاتی موظف است مالیات نقل و انتقال قطعی به ماخذ تاریخ تصرف را از مودی مالیاتی دریافت کند و اقدام به مطالبه مالیات بر اجاره غیرقانونی است. رای شعبه بدوی دیوان عدالت اداری [در خصوص شکایت شاکی به طرفیت اداره امور مالیاتی شهر تهران با موضوع شکایت و خواسته تقاضای نقض رای شماره --- - 92/11/30 هیات تجدیدنظر حل اختلاف مالیاتی] با ملاحظه اوراق پرونده و لایحه دفاعیه اداره طرف شکایت و سوابق یک جلد پرونده مالیاتی مودی شرکت شاکی ب. ش. د. تقدیمی مدعی است که تعدادی از آپارتمانها قبل از اخذ پایان کار و سند تفکیکی به صورت قرارداد انتقال و تحویل خریداران گردید. واحد مالیاتی مالکان واحدها را مستاجر تلقی و برابر ارزش مشابه معاملاتی اقدام به مطالبه مالیات اجاره نموده است. علیرغم اعتراض و ارائه مستندات لازم هیات تجدیدنظر حل اختلاف مالیاتی مجددا نظر واحد مالیاتی را مبنی بر صحت مطالبه مالیات اجاری مورد تایید قرار داده است. ن. ب. ا. حسب تبصره 10 ماده 53 قانون مالیات مستقیم، چنانچه به موجب اسناد و مدارک مثبته و به موجب قرارداد واگذاری مشخص شود که ملک در تصرف خریدار م. ب. و در مدت مذکور ملک اجاری تلقی نمی شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد. نظر قانون گذار مترتب بر آنست که اولا خریداران متصرف مالک آپارتمان و ملک تلقی می‌شوند. بنابراین مستاجر نیستند. چرا که درصدر ماده 53 قانون مذکور، مقرر داشته که ملک چنانچه در اختیار غیر مالک باشد اجاری تلقی می‌گردد. ثانیا اینکه با خریدار باید مانند مالک رفتار شود بدین معناست که در صورت واگذاری ملک به صورت اجاره ب. غ. مالیات اجاره از مالک یعنی خریدار متصرف و فق مقررات قابل مطالبه م. ب.. قدر متیقن آنست که چنین ملک هایی که در اختیار خریداران م. ب. اجاری تلقی نمی شود و اینکه قانونگذار مشروط بر پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 قانون مالیات مستقیم به ماخذ تاریخ تصرف نموده دقیقا مثبت آن است که چنین مواردی هر چند ملک به صورت قطعی انتقال نگردید. امّا مشمول مالیات قطعی نقل و انتقال موضوع ماده 59 قمم به ماخذ تاریخ تصرف م. ب. و دلیل آنکه قانونگذار مالیات نقل و انتقال را به ماخذ تاریخ تصرف موکول نموده بدلیل اینکه از تاریخ قرار داد تا تاریخ مطالبه مالیات و رسیدگی به مالیات عملکرد بعضا حدود دو سال طول می کشد واحد مالیاتی مجوزی برای مطالبه مالیات به ماخذ تاریخ گزارش رسیدگی ندارد. بلکه باید به زمان تصرف و واگذاری مراجعه و مالیات نقل وانتقال را محاسبه و در صورت عدم پرداخت مطالبه نماید و هرگز واحد مالیاتی نمی تواند با استفاده از مفهوم مخالف شرط مذکور عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال را به منزله اجاری بودن اینگونه املاک تلقی نماید. چرا که در این صورت با اصل تبصره که متضمن غیر اجاری بودن اینگونه املاک م. ب. کاملا مغایر می‌گردد. در هر حال واحد مالیاتی باید وفق مفاد تبصره 10 ماده 53 قمم مالیات نقل و انتقال قطعی به ماخذ تاریخ تصرف را از شرکت مودی وصول نماید. نه آنکه در عمل کاملا برخلاف تبصره یاد شده اقدام به مطالبه مالیات اجاره از ماخذ ارزش معاملاتی املاک مشابه نماید. با عنایت به اینکه واحد مالیاتی بدین نحو عمل ننموده و این امر مورد توجه هیات صادره کننده رای مورد شکایت قرار نگرفته است. لذا شکایت شرکت شاکی وارد تشخیص مستندا به مواد 10 و 11 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری ضمن نقض رای مورد شکایت حکم به ورود آن و لزوم رسیدگی مجدد در هیات حل اختلاف مالیاتی موضوع ماده 257 قانون مذکور صادر و اعلام می‌گردد. تا هیات مزبور با رعایت موارد مذکور بدوا مالیات نقل وانتقال متعلق را مشخص و سپس نسبت به حذف مالیات اجاره مطالبه شده اقدام و رای مقتضی را صادر نماید. رای صادره ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری است. رئیس شعبه --- دیوان عدالت اداری رای شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری ن. ب. ا. از ناحیه تجدیدنظرخواه، دلیل موجه و موثری که موجب بی اعتباری و نقض دادنامه شعبه بدوی را فراهم نماید ارائه نشده و ب. ت. ب. دلایل و مدارک طرفین، دادنامه تجدیدنظرخواسته بر اساس مقررات و موازین قانونی صادر شده و تخلفی که موجب تضییع حقوق ت. ن. خ. را سبب گردد در پرونده مشهود نیست. علی هذا با رد اعتراض و تجدیدنظرخواهی و مستندا به ماده 71 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، دادنامه مورد اعتراض شعبه بدوی تایید و ابرام می‌گردد. رای صادره طبق ماده 3 قانون مذکور قطعی است. رئیس شعبه --- تجدیدنظر دیوان عدالت اداری - مستشار شعبه