نحوه انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی س. ص. به وکالت م. ک. به طرفیت 1- غ. م. به وکالت م. الف. و س.ز. ث. 2- ح. م. 3- ع. گ. ش. به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد 1-الزام به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی یک دستگاه آپارتمان ... جزء پلاک ثبتی ... مفروز و مجزی شده ... بخش 10 تهران 2- تحویل یک باب پارکینگ و انباری مناسب 3- مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد با جلب نظر کارشناس 4- مطالبه خسارت کسری متراژ و الزام به جبران خسارت با جلب نظر کارشناس به انضمام خسارت دادرسی به استناد قرارداد عادی شماره ... مورخ 1391/7/14 و اظهارنامه شماره ... مورخ 1392/8/6 و صورت جلسه تحویل مورخ 1393/3/31 و وکالتنامه وکیل، ن. ب. ا. رابطه حقوقی طرفین ناشی از قرارداد پیش فروش بوده که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و قرارداد مذکور با رعایت مواد 10 و 190 و 191 قانون مدنی بین طرفین تنظیم شده و همانگونه که قراردادهای خصوصی بین افراد در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر می‌باشد، شرط ضمن آن نیز نافذ و لازم الاتباع است و مندرجات مستند موصوف بنا به اصل صحت عقود و معاملات و لزوم اجرای تعهدات و به تبعیت از اصل حاکمیت اراده برای طرفین و قائم مقام قانونی آن‌ها متبع و لازم الاجرااست. و حقوق و تعهدات هر یک از طرفین در قرارداد و قانون مشخص است که از آن جمله در ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان مصوب مورخ 1389/10/29 مقرر شده که در صورت هرگونه اختلاف در مفهوم یا اجرای قرارداد مزبور باید از طریق داوری حل و فصل گردد طبعاً مادامیکه چنین رجوعی صورت نگرفته طرح دعوی در مراجع قضائی موردی ندارد. فلذا با التفات به مراتب فوق، طرح دعوی در شرایط و موقعیت کنونی و به نحو مطروحه قابل استماع نمی‌باشد. و مستنداً به مواد 2 و 455 و 463 قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه 185 دادگاه عمومی تهران - سعدی نیک بخش رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای م. ک. به وکالت از آقای س. ص. به طرفیت آقایان و خانم 1- غ. م. 2- ح. م. 3- ع. ک. ش. از دادنامه شماره 0895 –1393/9/16 شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن قرارعدم استماع دعوا به جهت انطباق موضوع قرارداد فی‌مابین اصحاب پرونده با قانون پیش فروش ساختمان و لزوم حل و فصل موضوع از طریق داوری وفق ماده 20 قانون یاد شده صادر و اعلام شده است وارد و دادنامه تجدیدنظرخواسته شایسته تأیید نیست؛ زیرا طبق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد و با لحاظ ماده 16 آئین نامه قانون اشاره شده بدیهی است با عدم رعایت موارد یاد شده موضوع قرارداد خارج از مقررات قانون پیش فروش ساختمان و تابع قواعد عمومی و رسیدگی به موضوع در صلاحیت محاکم عمومی م. ب. با این وصف تجدیدنظرخواهی را وارد دانسته و برگرفته از قسمت پایانی ماده 353 قانون آئین دادرسی مدنی قرار معترض به رأی نقض و پرونده را جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی عودت می‌دهد. این رأی قطعی است. رئیس و مستشار شعبه 37 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مهرزاد جمشیدی - جواد حمیدی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی نحوه انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان موضوع این پرونده به دعوی الزام به ایفای تعهد ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان مربوط می‌شود. خواسته‌های مطروحه شامل الزام به حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال قطعی یک دستگاه آپارتمان، تحویل پارکینگ و انباری، و همچنین مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد و خسارت ناشی از کسری متراژ م. ب.. مستندات ارائه‌شده شامل قرارداد عادی و اظهارنامه‌هاست. <br>دادگاه بدوی به دلیل وجود شرط داوری در قرارداد و عدم مراجعه به داوری، قرار عدم استماع دعوی را صادر کرده و بر اساس مواد 2 و 455 و 463 قانون آیین دادرسی مدنی، اعلام نموده که طرح دعوی در شرایط کنونی قابل استماع نیست. <br>در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با استناد به ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان و عدم رعایت الزامات قانونی در تنظیم قرارداد، قرار صادره را نقض کرده و پرونده را برای رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی عودت داده است. این رای قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/02/19 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: قرارداد پیش فروش ساختمان و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی، درج در سند مالکیت و ارسال به اداره ثبت صورت گیرد. در صورت عدم رعایت این موارد، قرارداد خارج از مقررات قانون پیش فروش ساختمان بوده و تابع قواعد عمومی است و رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم عمومی و نه داوریست. در خصوص دعوی س. ص. به وکالت م. ک. به طرفیت 1 - غ. م. به وکالت م. الف. و س.ز. ث. 2 - ح. م. 3 - ع. گ. ش. به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد 1 - الزام به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی یک دستگاه آپارتمان... جزء پلاک ثبتی... مفروز و مجزی شده... بخش --- تهران 2 - تحویل یک باب پارکینگ و انباری مناسب 3 - مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد با جلب نظر کارشناس 4 - مطالبه خسارت کسری متراژ و الزام به جبران خسارت با جلب نظر کارشناس به انضمام خسارت دادرسی به استناد قرارداد عادی شماره... مورخ 1391/07/14 و اظهارنامه شماره... مورخ 1392/08/06 و صورت جلسه تحویل مورخ 1393/03/31 و وکالتنامه وکیل، ن. ب. ا. رابطه حقوقی طرفین ناشی از قرارداد پیش فروش بوده که اصالت و صحت آن محل بحث و اختلاف نیست و قرارداد مذکور با رعایت مواد 10 و 190 و 191 قانون مدنی بین طرفین تنظیم شده و همانگونه که قراردادهای خصوصی بین افراد در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر می‌باشد، شرط ضمن آن نیز نافذ و لازم الاتباع است و مندرجات مستند موصوف بنا به اصل صحت عقود و معاملات و لزوم اجرای تعهدات و به تبعیت از اصل حاکمیت اراده برای طرفین و قائم مقام قانونی آن‌ها متبع و لازم الاجرااست. و حقوق و تعهدات هر یک از طرفین در قرارداد و قانون مشخص است که از آن جمله در ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان مصوب مورخ 1389/10/29 مقرر شده که در صورت هرگونه اختلاف در مفهوم یا اجرای قرارداد مزبور باید از طریق داوری حل و فصل گردد طبعا مادامیکه چنین رجوعی صورت نگرفته طرح دعوی در مراجع قضایی موردی ندارد. فلذا با التفات به مراتب فوق، طرح دعوی در شرایط و موقعیت کنونی و به نحو مطروحه قابل استماع نمی‌باشد. و مستندا به مواد 2 و 455 و 463 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی تهران - سعدی نیک بخش رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای م. ک. به وکالت از آقای س. ص. به طرفیت آقایان و خانم 1 - غ. م. 2 - ح. م. 3 - ع. ک. ش. از دادنامه شماره --- - 1393/09/16 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن قرارعدم استماع دعوا به جهت انطباق موضوع قرارداد فی‌مابین اصحاب پرونده با قانون پیش فروش ساختمان و لزوم حل و فصل موضوع از طریق داوری وفق ماده 20 قانون یاد شده صادر و اعلام شده است وارد و دادنامه تجدیدنظرخواسته شایسته تایید نیست؛ زیرا طبق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد و با لحاظ ماده 16 آیین‌نامه قانون اشاره شده بدیهی است با عدم رعایت موارد یاد شده موضوع قرارداد خارج از مقررات قانون پیش فروش ساختمان و تابع قواعد عمومی و رسیدگی به موضوع در صلاحیت محاکم عمومی م. ب. با این وصف تجدیدنظرخواهی را وارد دانسته و برگرفته از قسمت پایانی ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی قرار معترض به رای نقض و پرونده را جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی عودت می‌دهد. این رای قطعی است. رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران