قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶

اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر بعنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری بمنظور اجاره بتصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از اینکه سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.

موارد زیر مشمول این قانون نمیباشد.

اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضائی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد.

مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر میتواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید. دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه ای به مستاجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه بثبت محل ارسال نماید. در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرائی را متوقف و اجرائیه را ابطال مینماید و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره بها موجر میتواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.

دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که بموجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح کنند: 1 - اقامتگاه موجر بطور کامل و مشخص. 2 - نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر میباشد مگر اینکه طرفین بترتیب دیگری تراضی نموده باشند. 3 - عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت. 4 - تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهائی پرداخت هر قسط. 5 - تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزء یا بنحو اشاعه دارد یا ندارد. 6 - تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی. 7 - حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه.

در موارد زیر مستاجر میتواند اجاره را فسخ نماید: 1 - در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. ( با رعایت ماده 415 قانونی مدنی) 2 - در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد. 3 - هرگاه مورد اجاره کلا یا جزء در معرض خرابی واقع شود بنحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

هرگاه مستاجر بعلت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر میتواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

موجر میتواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند. الف - در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلا یا جزء بهر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد. ب - در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد. ج - در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد. د - در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.

در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، میتواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، بعهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد بصورت دیگری شرط شده باشد.

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین میشود انجام ندهد، مستاجر میتواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجراء انجام بدهد.

هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین مینماید.

اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آنرا رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.

- نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده میشود 2 ماه پس از تصویب این قانون بر اساس آئین نامه ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیئت دولت برسد اجاره بهای واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه ای تعیین و اعلام نمایند.

از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهائی که برای سکونت واگذار میشود تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین میباشد.

در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا ششماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال از محل مورد اجاره بنحویکه ادعا کرده استفاده ننماید بدرخواست مستأجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره د. ح. او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است. تبصره - در صورتیکه در ملک مورد تخلیه مستأجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

در تمام مواردیکه تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت میگیرد باید از طرف دادگاه بدفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

(اصلاحی 31ˏ03ˏ1390) - میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین میگردد.

در صورتیکه مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت بموجب اجاره نامه، حق انتقال ب. غ. داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی بدیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال بغیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال بغیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال بدادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره بغیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک ( اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آنرا بدفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را بموجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت بتمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود. تبصره 1 - در صورتیکه مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را بدیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجراء خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت. تبصره 2 - حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد بعهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتیکه موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین میشود انجام ندهد مستأجر میتواند برای فسخ اجاره بدادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند باو اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دائره اجرا انجام داده مخارج آنرا حداکثر تا معادل ششماه اجاره بها بحساب موجر بگذارد.

هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستأجر را برفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین مینماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد. تبصره - رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.

اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی بدعوی تعمیرات نیست. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.

در صورتیکه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمیتواند جز در مورد تعمیرات ضروری آنرا قطع یا موجبات قطع آنرا فراهم نماید مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد. در صورت تخلف، دادگاه بدرخواست مستأجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضا ترتیب وصل آنرا خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است. موجر میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی میشود و تصمیم دادگاه قطعی است. تبصره 1 - هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره بدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و همچنین در صورتیکه اتصال و بکار انداختن مجدد تأسیسات فوق مستلزم هزینه باشد مستأجر میتواند بر اساس قبوض سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر نماید. تبصره 2 - تعمیرات تأسیسات و قسمتهای مشترک آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.

هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک گردد، مالک ی. ن. ق. او میتواند برای رفع ممانعت بدادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد بمأمورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأمورین اجرا دستور میدهد تا خریدار و مالک بمعیت مأمورین ملک را رؤیت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.

رسیدگی بکلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل بعمل میآید. مگر دعاوی راجع به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی میشود - حکم دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است، مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اطاق های استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است. تبصره - در موردیکه میزان خواسته در تقاضای تعیین اجاره بهای ماهانه زائد بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.

در مواردیکه حکم تخلیه صادر میشود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین مینماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تأسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد. تبصره 1 - در مواردیکه حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میشود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد. تبصره 2 - در مواردیکه حکم تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها صادر میشود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود.

در مواردیکه حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی میشود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آنرا به مستأجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین بمدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننماید حکم صادر شده ملغی الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد. تبصره - مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجرای قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 (2519 شاهنشاهی) صادر و قطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع میشود.

وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده ای را بمنظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و بدادگاهها معرفی مینماید و تا زمانیکه تجدید انتخاب بعمل نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد. طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق الزحمه کارشناسان بموجب آئین نامه وزارت دادگستری است. در نقاطی که وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق مقررات عمومی مربوط بکارشناسی عمل خواهد شد.

کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین بمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.

(اصلاحی 31ˏ03ˏ1390) - این قانون در نقاطی اجراء میشود که تاکنون قانون روابط مالک و مستأجر مصوب خرداد 1339 (2519 شاهنشاهی) در آن نقاط بمرحله اجراء گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت راه و شهرسازی لزوم اجرای آنرا آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و مستأجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.

از تاریخ اجرای این قانون، قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1339 (2519 شاهنشاهی) و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون است لغو میشود. قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس از تصویب مجلس سنا در جلسه فوق العاده روز چهارشنبه 22 /4 /2536، در جلسه فوق العاده روز یکشنبه دوم امردادماه دو هزار و پانصد و سی و شش شاهنشاهی به تصویب مجلس شورای ملی رسید. رئیس مجلس شورای ملی – عبدالله ریاضی