بطلان هرگونه نقل و انتقال مال غیر منقول بازداشت شده — غیر نافذ بودن انعقاد قرارداد و ایجاد

مالک مال غیر منقول ثبت شده یا در جریان ثبت، پس از بازداشت اجرایی آن توسط واحد ثبتی در اجرای ماده ۱۰۰ ق.ا.ا.م حق نقل و انتقال آن را ندارد. انتقال پس از بازداشت به جهت: ۱- تجاوز به حقوق بازداشت کننده ۲- خدشه به دستور آمره اجرایی ۳- تعدی به حق انتقال گیرنده که از فرآیند توقیف و اندیشه سوء انتقال دهنده بی اطلاع بوده، باطل و بی اثر است. ماده ۵۶ ق.ا.ا.م بر این امر تصریح می ورزد: «هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلا اثر است. ظاهر حکم مزبور دلالت بر بطلان و بی اعتباری انتقال مال غیر منقول بازداشت شده دارد. از اینرو تنفیذ و رضایت بعدی صاحب حق داد برده بی تاثیر در اعتبار از دست رفته انتقال است. چه حکم قانونگذار (برخلاف ماده ۵۷ ق.ا.ا. م) متضمن غیر نافذ بودن انتقال نیست. بدین معنا که بواقع نقل و انتقال مال بازداشت شده باطل نبوده بلکه نافذ نیست. نفوذ ۱ - ماده ۲۲۷ قوم معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت با وکالت ناف، نیست ولو اینکه صاحب مال باطنا راضی معامله به رعایت حقوق بازداشت کننده، تامین محکوم به یا توافق با دادبرده است. در موضوع مستقل آثار و نتایج بازداشت بیشتر در این باره بحث میکنیم. ۲۶۶ غیر نافذ بودن انعقاد قرارداد و ایجاد تعهد به زیان بازداشت کننده قانونگذار اجرا در موضعی متفاوت با آنچه در ماده ۵۶ برقرار ساخته انعقاد قرارداد و ایجاد تعهد نسبت به مال توقیف شده را اگر به زیان داد باخته باشد غیر نافذ دانسته است. در حالی که نقل و انتقال مال بازداشت شده را به هر گونه ی قطعی شرطی و رهنی باطل اعلام کرده بود. ماده ۵۷ ق.ا.ا.م مقرر می دارد هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتباً رضایت دهد. بنابراین اگر نوع اقدام داد باخته انعقاد یکی از عقود ناقله مانند صلح بیع و هبه نباشد، همچنین نوع اقدام او ثبت معامله منجر به حق عینی در مال بازداشتی نباشد، بلکه نسبت به مال غیر منقول ثبت شده و بازداشت شده قراردادی وضع کند یا حقی برای دیگری ایجاد کند که منجر به انتقال نشود، چنین اقدامی غیر نافذ است و نفوذ جریان آن وابسته به رضایت داد باخته است. نتیجه ای که قانونگذار در ماده ۵۷ ...ام به دنبال آن است با واقعیتهای حقوقی و آثار وارد بر اقدام بازداشت کننده همسویی دارد. از یک سو بازداشت مال حقوقی برای دادبرده ایجاد می کند که احترام به این حق مانع از ایجاد تعهد و ثبت قرارداد معارض می شود. از سوی دیگر نتیجه چنین اقدامی عدم نفوذ است و ضمانت اجرای باطل بودن که در ماده پیش وضع شده نامناسب است. اما قانونگذار نیازی به قید عبارت آخر در ماده ... مگر اینکه محکوم له کتباً رضایت دهد نداشته است. ضمن اینکه نفوذ قرارداد و تعهد مخالف توقیف تنها وابسته به رضایت داد برده نیست. زیرا داد باخته یا طرف قرارداد او می تواند با تامین حقوق داد برده، اهداف و آثار بازداشت را خنثی سازد تبصره ماده ۳۴ و مواد ۵۸ و ۱۴۴ ق.ا.ا. م). بسیاری از قراردادها و همچنین ایجاد تعهد از سوی مالک در مسیر بهره برداری درست و حفظ کیفیت مال است. اینگونه تصرفات مطلوب مد نظر قانونگذار در ماده ۵۷ ق.ا.ا.م نیست. بنابراین قرارداد گارانتی با شرکت پشتیبان، قرارداد نظافت، مرمت، باغبانی، بیمه و غیره نه تنها مغایر توقیف و به زبان بازداشت کننده نیست بلکه متضمن حقوق هر دو طرف اجرا هست. حتا قرارداد اجاره نیز نمی تواند مشمول ماده ۵۷ ق.ا.ا.م باشد. زیرا مطابق ماده ۱۰۳ ق.ا.ا.م بازداشت مال غیر منقول موجب بازداشت و سلب منفعت از آن مال نمی شود. در مورد اموال منقول، واگذاری منافع معمولا موجب نابودی و از بین رفتن تدریجی عین می شود و بنا به اصل واگذاری منافع آن نباید تجویز شود. اما مال غیر منقول چنین وضعیتی ندارد.