دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی — بند ۶ ماده ۲۵ و مواد ۱۵۰

پس از درخواست نماینده اداره ثبت و نقشه بردار آن اداره به همراه مالک ی. ق. م. او به محل وقوع ملک مراجعه کرده و پس از بازدید و ترسیم نقشه UTM و ذکر مشخصات ملک و حدود اربعه هر واحد، مساحت هر کدام حقوق ارتفاقی قطعات مفروزی پارکینگ ها، انباری ها، قسمتهای مشترک و اختصاصی ساختمان با رعایت حدود و ثغور مجاورین و عدم تجاوز به حدود املاک آنها و تبعیت از محدوده املاک مجاور و انطباق آن با نقشه مصوب شهرداری یا گواهی پایان کار ساختمان و پس از پرداخت هزینه تفکیک براساس ماده ۱۵۰ قانون ثبت و ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت اصلاحی ۱۳۸۰/۱۱/۸ و با رعایت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و دستورالعملهای ثبتی مبادرت به صدور صورت مجلس تفکیکی نموده که به امضای نماینه اداره ثبت و نقشه بردار و مالک ملک ی. ق. م. او می رسد و در نهایت به تأیید رئیس یا معاون اداره ثبت رسانده می شود جانمایی پارکینگ ها و چگونگی تقسیم آن با مالک ملک است و لوست که تعیین می کند کدام پارکینگ یا انباری به کدام واحد تعلق گیرد. پس از تفکیک ملک، سند مالکیت اصلی (سند مادر باطل و سند مالکیت مجزا برای هر واحد صادر می شود، و از این تاریخ به بعد ملک حالت اشاعه خود را از دست داده و مفروز می گردد. نکته صورت مجلس تفکیکی مقدمه صدور سند مالکیت مجزا برای هر واحد است. به عبارتی اصدار سند مالکیت مجزا فرع بر صدور پایان کار و صورت مجلس تفکیکی است. ارکان دعاوی حقوقی در پرتو رویه قضایی (جلد دوم) این دعوا معمولاً زمانی مطرح میشود که فرضاً پیش خریدار واحد شماره ۳ را با پارکینگ مشخص خریداری کرده است اما در موقع صدور سند پارکینگ دیگری به وی تعلق گرفته یا انباری دیگری در مبایعه نامه قید گردیده ولی در سند رسمی مالکیت و صورت مجلس تفکیکی طور دیگری اعلام شده است یا مالک در اعلام برخی از پلاک ها یا پارکینگ ها یا انباری سهوا اشتباهی مرتکب شده باشد که اصلاح آن به حقوق دیگران خلل وارد میکند. یا اصلاً صورت مجلس تفکیکی به امضای مالک نرسیده و شخص دیگری نسبت به نحوه تفکیک اقدام نموده یا ملک دارای مالکین مشاعی دیگر بوده اما تنها یک مالک نسبت به تفکیک ملک به دلخواه خود اقدام کرده است. یا مقررات قانونی در تنظیم صورت مجلس تفکیکی رعایت نشده یا کسی امضای مالک ملک را جعل نماید. - تفکیک ملک در خصوص آپارتمانها در هر صورت پس از صدور پایان کار از شهرداری و مطابق آن با رعایت قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه های آن و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری انجام میشود. بند ۶ ماده ۲۵ و مواد ۱۵۰ و ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت اصلاحی ۱۳۸۰؛ قسمت دوم بند ۳۷۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی؛ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱ دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی از دعاوی غیر مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی نیز بر همین مبنا پرداخت می گردد. مرجع صالح دادگاه صالح جهت اقامه دعوا دادگاه محل وقوع ملک است. صورت مجلس تفکیکی در دو حالت مورد خدشه قرار می گیرد اول در تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ دهد، این حالت خود به ۲ بخش تقسیم میشود. الف) رسیدگی و رفع اشتباه به حقوق اشخاص دیگر خلل وارد نکند: به دلالت بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک، رسیدگی به موضوع و رفع اشتباه در عملیات تفکیکی در صلاحیت هیئت نظارت است و وفق مقررات نسبت به اصلاح صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن اصلاح اسناد مالکیت اقدام میشود. ( ب) رسیدگی و رفع اشتباه به حقوق اشخاص دیگر خلل وارد کند در این حالت به دلالت مفهوم مخالف بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک دادگاه صالح به رسیدگی و رفع اشتباه و اصلاح صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن اصلاح اسناد مالکیت است. نکته به نظر میرسد در این فرض اشتباه در صدور صورت مجلس تفکیکی، تقدیم دادخواست با خواسته اصلاح صورت مجلس تفکیکی و اصلاح سند مالکیت نزدیک به صواب باشد تا خواسته ابطال صورت مجلس تفکیکی و ابطال سند یا اسناد مالکیتی دوم اگر صورت مجلس تفکیکی غیر از موارد اشتباه مورد خدشه بوده و مطابق مقررات صادر نشده باشد در این حالت مثل جعل یا عدم امضای مالک باید خواسته ابطال صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن ابطال سند یا اسناد مالکیتی مطرح شود، زیرا اساس و پایه حدود و تغور ملک و مشترکات و قسمتهای اختصاصی یا پارکینگ ها باید جابه جا شود که در هر صورت در صلاحیت دادگاه است. تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی منجر به صدور سند مالکیت نشده باشد، مالک یا مالکین میتوانند با مراجعه به اداره ثبت درخواست تغییر یا ابطال صورت مجلس تفکیکی را بنمایند زیرا ملک هنوز حالت مشاعی خود را از دست نداده است. مشکل زمانی ایجاد میشود که پس از جداسازی و تفکیک ملک مالک پلاک اصلی وکالتاً یا اصالتاً واحدهای مجزا شده را با حدود اربعة مشخص و درج استقرار پارکینگ و انباری و قسمتهای مشترک به دیگران می فروشد. توجه به مقرره ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در موقع مکلف اند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن، عمل تفکیک را طبق البته این مقرره در اراضی خارج از شهر بر عهده وزارت جهاد کشاورزی بوده و در بافت اعتبار پایان کار: صدور گواهی پایان کار تضمینی است که نشان می دهد ساختمان بر اساس مقررات و قواعد شهرسازی و قوانین موجود و طی شدن تشریفات قانونی ساخته شده و هیچ خلافی در آن وجود ندارد.