قرارداد اجاره به شرط تملیک: عناصر

مطابق ماده ۵۷ ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، اجاره به شرط تملیک از دو عنصر: الف- عقد اجاره، ب- شرط ضمن عقد، تشکیل شده است. ۶. ۱ - عقد اجاره در مورد &#34;عقد اجاره&#34; در <a class="artref" href="/ماده/ماده-466-a_0815110236113">ماده ۴۶۶ قانون مدنی</a> آمده است: «اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود...» آن‌چه در اجاره مورد معامله قرار می‌گیرد منافع است نه عین، بنابراین نهایت نتیجه‌ای که از اجاره می‌تواند نصیب طرفین شود مالکیت منافع برای مستاجر در قبال پرداخت مال الاجاره است و مالکیت عین همچنان برای مالک آن، که می‌تواند موجر یا دیگری باشد، باقی خواهد ماند. به همین جهت در اجاره لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد، بلکه تنها مالکیت منافع، کافی برای انتقال است به ترتیبی که موجر خود نیز می‌تواند مستاجر باشد. ب. ت. ب. آن که بحث از جزئیات اجاره خارج از موضوع و هدف این نوشتار است د. ا. م. تنها به مهم‌ترین اوصاف و خصوصیات عقد، تا حدودی که با موضوع ارتباط دارد، اشاره می‌شود: یک: اجاره عقدی لازم است. عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را مگر به موجبات و خیارات قانونی ندارد و به تعهدات ناشی از آن ملتزم هستند. در اجاره نیز طرفین باید تا انقضای مدت، کلیه تکالیف و تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره اجرا کنند. در مدت اجاره فوت ی. ا. ط. نیز خللی به صحت آن وارد نمی‌کند. (ماده ۴۹۷ ق. م) همین وضعیت نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک صادق است و این قرارداد هم لازم تلقی می‌شود. دو: اجاره عقدی تملیکی است. تملیکی بودن اجاره به این معناست که به محض انعقاد عقد ، مستاجر مالک منافع و موجر، مالک مال‌الاجاره می‌شود. البته حصول مالکیت منافع برای مستاجر وقتی است که مورد اجاره معین باشد، اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد، تا قبل از تعیین مصداق توسط موجر، مستاجر مالک چیزی نخواهد بود مانند آن‌که شخصی از یک شرکت مسافربری بلیتی برای مسافرت بخرد، هرچند توافق در قالب اجاره است، اما چون مورد اجاره کلی است، مستاجر بر منافع بلیت هنوز مالکیتی ندارد. همچنین به دلایل تملیکی بودن اجاره لازم است موجر مالک منافع باشد. <a class="artref" href="/ماده/ماده-437-a_0815110236084">ماده ۴۳۷ قانون مدنی</a> مقرر کرده است: «لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد.» سه: اجاره عقدی عِوضی است. مستاجر در قبال منافعی که به موجب اجاره مالک آن شناخته می‌شود، باید عوضی به موجر تسلیم کند. این عوض که مال الاجاره نامیده می‌شود، به ملکیت موجر در می‌آید. تقابل انتقال منافع به مستاجر و مال الاجاره به موجر از شرایط صحت اجاره تحت عنوان معوض بودن شناخته می‌شود، به همین جهت بند سوم <a class="artref" href="/ماده/ماده-490-a_0815110236137">ماده ۴۹۰ قانون مدنی</a> پرداخت مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده بر مستاجر تکلیف کرده است. ۶. ۲ - شرط ضمن عقد عنصر دوم قرارداد اجاره به شرط تملیک، شرط ضمن عقد است. ب. ت. ب. آن که مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-234-a_0815110235880">ماده ۲۳۴ قانون مدنی</a> «شرط صفت، عبارتست از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله» و شرط در اجاره به شرط تملیک به هیچ وجه ناظر به کمیت یا کیفیت مورد معامله نیست، بنابراین شرط مذکور، شرط صفت نیست. این‌که آیا شرط مزبور شرط فعل است یا شرط نتیجه؟ منوط به آن است که در متن قراردادهای تنظیمی عبارات و الفاظ شرط، دارای چه مفهومی باشد و به چه نحوی به کار گرفته شود. آیا انجام عملی بر موجر شرط شده یا آنکه تحقق مالکیت بدون انجام عملی مورد نظر است.؟ اگر ماهیت شرط در این قرارداد چنین باشد که «مستاجر پس از عمل به شرایط، مالک عین مستاجره باشد» چون تحقق مالکیت درج شده است، لذا شرط نتیجه خواهد بود، اما اگر مفاد شرط به گونه‌ای باشد که پس از خاتمه اجاره ، موجر مکلف باشد مالکیت عین مستاجره را به مستاجر منتقل کند، چون یک عمل و انجام آن مورد نظر است، پس شرط فعل خواهد بود. در آیین‌نامه تسهیلات اعطایی بانک‌ها در قسمت آخر ماده ۵۷ چنین آمده است: «... و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.» مفهوم این عبارت، دلالت بر لزوم ملکیت مستاجر در پایان مدت اجاره دارد. بدین وصف، شرط مذکور شرط نتیجه است. هم چنین هرگونه تردید نسبت به نوع شرط با ماده ۶۴ همین آیین‌نامه برطرف می‌شود. عبارت ماده ۶۴ آیین‌نامه چنین است: «در قرارداد اجاره به شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، در صورتی که کلیه تعهدات مستاجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عین مستاجره در ملکیت مستاجر درآید.» قسمت اخیر این ماده، مالکیت مستاجر را بدون انجام عملی از سوی موجر مقرر کرده است. بدین‌ترتیب مطابق آیین‌نامه، شرط ضمن قرارداد اجاره به شرط تملیک، شرط نتیجه است. منبع: عقد اجاره کاربردی، ص۲۴ به بعد، نشر بینه، ۱۳۸۳ · دوره مقدماتی حقوق مدنی، ج۲، نشر میزان، ۱۳۸۲ · مجله کانون، ماهنامه حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران، ش ۵۸، ص۶۵ به بعد