ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ — لذا بهترین چاره ذی حق دانستن فروشنده

سؤال چنانچه نظر دادگاه به جبران خسارت باشد قیمت چه زمانی باید معیار ارزیابی قرار گیرد؟ در این باره دو استدلال به نظر می رسد استدلال اول چون در خصوص مساحتی که کسری وجود دارد معامله ای انجام نشده است، لذا این اندازه از پول بلاجهت درید فروشنده بوده که وی مکلف به استرداد آن است مضافاً پرداخت وجه به نرخ روز خلاف اصل عدم زیاده است. استدلال دوم عقد نسبت به مقداری از مورد معامله به جهت نبود مبیع باطل بوده است، بنابراین با وحدت ملاک از مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور باید قیمت روز ملک پرداخت شود. پرداخت وجه به نرخ روز به نظر با عدالت سازگاری بیشتری دارد. فرض سوم مبیع ملک یا زمین غیر ثبتی بوده و پس از معامله مشخص می شود افزایش مساحت داشته است: در این فرض به لحاظ اینکه ملک غیر ثبتی است نمی توان به ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک استناد کرد. این موضوع را در دو حالت بررسی میکنیم: ۱ - اگر برای هر متر مربع ارزش خاصی تعیین شده باشد و به عبارتی جزئی از ثمن در برابر جزئی از مبیع قرار گرفته باشد برخی از محاکم با وحدت ملاک از ماده ۱۴۹ قانون ثبت استاد و املاک یا با این استدلال که فروشنده زمانی حق فسخ خواهد داشت که هدف و شرط اصلی معامله آن مقدار مساحت ملک یا زمین بوده باشد و لذا از آنجا که در اکثر موارد قید مقدار در مبایعه نامه وصف فرعی م. ب. به فروشنده حق فسخ نمی دهند. علت آن هم تورم بالای اقتصاد کشور و رعایت انصاف و عدالت است. یعنی معمولاً برای طرفین خصوصاً فروشنده)، اینکه ملک ۱۰۰ متر باشد یا ۱۰۵ متر تفاوت چندانی جهت فروش ندارد و او صرفاً به اندازه ملک به دنبال ثمن آن است. پس بنابراین معمولاً در این گونه موارد معاملات به شرط داشتن فلان مساحت فروخته نمی شود. لذا بهترین چاره ذی حق دانستن فروشنده جهت دریافت اضافه مساحت وفق قرارداد است نه به نرخ روز زیرا این فروشنده بوده که قصور یا تقصیر کرده و ملک را به طور صحیح اندازه گیری نکرده لذا مسئولیت این کار نیز بر عهده خودش است. برخی دیگر از محاکم در این مورد بنا به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی برای فروشنده صرفاً حق فسخ قائل اند، مگر اینکه به نوع دیگری تراضی شود. ۲- ملک یا زمین به صورت یک مجموعه و کلی به فروش برسد بدون اینکه برای هر متر مربع ارزش خاصی تعیین کرده باشند. به عبارتی کل ثمن در برابر کل مبیع قرار گرفته باشد. در این فرض نیز محاکم به دو دسته تقسیم می شوند دسته اول با استناد به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی برای فروشنده صرفاً حق فسخ قائل میشوند، مگر اینکه به نوعی دیگر با خریدار به توافق برسد. اما مشاهده شده است برخی از محاکم در این مورد نیز با وحدت ملاک از ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین با این استدلال که قید میزان مساحت به عنوان شرط اصلی نیامده است و وصف فرعی دارد و با لحاظ قرار دادن تورم بالای کشور در خصوص نکته اگر در مبایعه نامه قید حدود » یا «تقریباً» آمده باشد دادگاه نباید به اختلاف فرض چهارم - مبیع ملک یا زمین بوده و سابقه ثبتی نداشته باشد و کسری مساحت داشته باشد این فرض همانند فرض دوم است که معمولاً به همان صورتی که در فرض مذکور گفته شد عمل می شود، بنابراین از تکرار مطالب پرهیز میشود. فرض پنجم مبیع ملک بوده که به صورت پیش فروش فروخته شده، ولی پس از معامله مشخص میشود که کسری یا اضافه مساحت دارد در این باره اگر قرارداد مشمول قانون پیش فروش ساختمان باشد، اختلاف نظر وجود ندارد زیرا ماده ۷ قانون مذکور صراحتاً حکم قضیه را تعیین کرده است و به نوعی حمایت از پیش خریدار پرداخته است اصل حمایت از طرف ضعیف قرارداد. این فرض خود چهار حالت دارد ۱- اگر ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی تا حداکثر پنج درصد بیشتر از میزان مندرج در قرارداد در آید، مثلاً ۱۰۰ متر پیش فروش شده ولی پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی مشخص شود ملک ۱۰۴ متر مساحت دارد در این مورد هیچ کس حق فسخ ندارد و فقط پیش خریدار باید مبلغ ۴ متر اضافی را بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد به فروشنده بپردازد. اگر ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از پنج درصد مندرج در قرارداد اضافه مساحت داشته باشد، مثلاً ۱۰۰ متر پیش فروش شده ولی پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی مشخص شود ملک ۱۱۰ متر مساحت دارد قانونگذار در این مورد به حمایت از پیش خریدار درآمده است و به او حق داده یا قرارداد را فسخ کند یا قیمت اضافه مساحت را بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد به فروشنده بپردازد.