حقوق مربوط به رهن و شرط خیار — بنابراین

دومین قیود در قسمت مالکیت ثبت ملک درج و اخبار می گردد و از انجام معاملات راجع به ملک تا تحقق شرایط مشخصی، جلوگیری می کند. از این قیود که درج آنها فقط بر اساس حکم دادگاه یا دستور رئیس ثبت جایز است به منظور جلوگیری از معامله راجع به ملک - خواه به صورت کلی خواه در یک برهه زمانی معین و یا تحقق رویدادی مشخص - استفاده میشود. این نوع محدودیت بیشتر در موارد ورشکستگی و برای جلوگیری از انتقال ملک توسط تاجر ورشکسته مورد استفاده قرار می گیرد. البته باید توجه داشت که در حال حاضر تنها قیدهایی که به موجب قانون ثبت املاک مصوب ۲۰۰۲، مورد حمایت قرار می گیرند منحصر به همین دو موردی است که بیان گردید و سایر قیدهای محدود کننده در قانون ثبت املاک مصوب ۱۹۲۵ ملغی شده است. در هر حال پاره ای از نویسندگان کامن لا به همین اعتبار ثبت کلیه قراردادهای رهنی و حتی استیجاری را الزامی دانسته اند. ضمناً به نظر می رسد دومین قید از قیود موصوف، مشابه بازداشت ملک و منع انجام معامله نسبت به آن در حقوق ایران باشد. نتیجه این که در صورت بیع شرط بودن ملک مورد تقاضای ثبت شرح عقد بیع شرط و مشخصات و نشانی متعامل آن در اظهارنامه ثبتی الزامی است زیرا در کلیه عقودی که موضوع آن انتقال مالکیت عین به صورت مشروط و معلق م. ب. تملیک به طور قطعی با ایجاب و قبول واقع نمی گردد. بلکه پس از وقوع چنین عقدی که عقد خیاری نام دارد، انتقال دهنده کماکان مالک مورد معامله است و انتقال گیرنده فقط بر آن حق عینی دارد. بدیهی است اگر در مهلت مقرر انتقال دهنده نسبت به ایفای تعهد خود اقدام کند، مورد معامله در مالکیت او باقی خواهد ماند. متقابلاً چنانچه پیش از انقضای خیار و حصول معلق علیه مورد معامله تلف شود به حساب انتقال دهنده است. چنان که در صورت فوت او به صورت قهری و با حفظ حقوق طرف معامله خیاری به ورثه او منتقل می شود. تبصره ۱ ماده ۳۳ قانون ثبت در این باره می گوید کلیه معاملات با حق استرداد ولو آن که در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود اعم از این که بین متعاملین محصور بوده و یا برای تأمین حق استرداد اشخاص ثالثی بای نحو کان مداخله داده باشند. مقصود از بیع خیاری، طبق تعریف ماده ۱۸۸ قانون مدنی عقدی است که در آن برای طرفین یا یکی از آنها با شخص ثالث خیار فسخ شرط شده باشد. چنین قراردادی در حقوق مدنی بیع شرط و در حقوق ثبت معامله با حق استرداد خوانده می شود. در بند (ک) ماده ۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۷ در تعریف حق استرداد آمده است حقی است که به موجب آن مدیون میتواند با رد طلب بستانکار مال مورد وثیقه را در تصرف کامل خود در آورد. آشکار است که حق مذکور به نفع فروشنده شرط میشود تا هر گاه در مدت معین ثمن را به خریدار مسترد کند، حق فسخ عقد و تملک مجدد مبیع را داشته باشد. از دیدگاه پاره ای از استادان عقد خیاری در عرف حقوقی به عقد لازمی گفته می شود که در آن شرط خیار شده باشد. بنابراین، ب. ت. ب. اراده صریح قانونگذار در ماده ۳۳ قانون ثبت، «عقد بیع خیاری» یا «بیع شرط در حقوق مدنی و معامله با حق استرداد در حقوق ثبت مملک نیست و انتقال گیرنده در چنین معامله ای مالکیتی بر مبیع ندارد تا بتواند با ادعای مالکیت نسبت به آن تقاضای ثبت کند و تقاضای ثبت باید توسط انتقال دهنده به عمل آید. به عبارت دیگر هر چند طبق اعلام ماده ۳۶۴ قانون مدنی در بیع خیاری که بیع شرط نامیده می شود انتقال مالکیت از حین عقد بیع صورت می گیرد و تاریخ انقضای خیار در انتقال مالکیت بی تأثیر است اما در حقوق ثبت و بر مبنای ماده ۳۳ قانون ثبت بیع خیاری که معامله با حق استرداد خوانده می شود، موجب نقل و انتقال مالکیت نخواهد شد. در صدر ماده ۳۳ قانون ثبت می خوانیم نسبت به املاکی که ۱ شهری غلامرضا و خرازی محمد و افتاده غلامحسین و اسداللهی، حسن مجموعه نظرهای مشورتی ... همان منبع صفحة ۴۳۴، نظریة شماره ۷/۲۲۶۸ مورخ ۱۳۷۷/۱/۱۰ ماده ۴۵۸ و بعد قانون مدنی در مورد بیع شرط در آن قسمت که مغایر مواد ۳۳ و ۳۴ و ۳۴ مکرر قانون ثبت که بعد از آن تصویب شده است م. ب. نسخ گردیده است. کاتوزیان دکتر … قراردادها، جلد اول همان منبع، صفحه ۴۳. با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از این که مدت خیار یا عمل به شرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از این که ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال گیرنده حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است '(.. در واقع به رغم این که معاملات رهنی متفاوت از معاملات با حق استرداد م. ب. و قانونگذار در قوانین مدنی و ثبت تفاوت هایی برای آنها قائل شده اما با تصویب ماده ۳۳ قانون ثبت خاصیت تملیک و تملک از عقد خیاری و معامله با حق استرداد سلب شده است. بنابراین هر چند ممکن است رویه قضایی به این مهم تمایل نداشته باشد و حتی در صدر رأی شماره ۲۲۰۷ مورخ ۱۳۱۷/۱۰/۱۸ شعبه سوم دیوان عالی کشور بخوانیم مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد شامل معاملات رهنی نیست ... و بر اساس رأی مذکور تصور کنیم که عقد رهن جزء معاملات با حق استرداد نیست، اما واقعیت این است که با زائل شدن در حال حاضر معامله با حق استرداد حداقل در مورد املاک عملاً عقد رهن محسوب می شود. گفتنی است که راجع به انجام معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی به طور هم زمان راجع به یک ملک همچنین در خصوص انتقال حقوق موضوع معامله با حق استرداد و رهنی و شرطی، همچنین در مورد واگذاری منافع ملک مورد همچنین در خصوص رقبات متعدد که بدون تفکیک ثمن قرار گرفته اند مقررات قابل توجه ای در مجموعه بخشنامه های ثبتی ملاحظه می شود که حاکی از مفهوم واحد معامله با حق استرداد و عقود رهنی و شرطی در حقوق ثبت املاک است ا قانون مدنی ماده ۳۶۴ در بیع خیاری، مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است مثل بیع صرف انتقال از حین حصول شرط است نه از حین وقوع بیع. متین احمد - مجموعة رویة قضایی قسمت حقوقی همان منبع، صفحة ۲۳۵. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵، بند ۴۰ در مورد اسناد شرطی و رهنی و به طور کلی کلیه معاملات با حق استرداد و قراردادهای حسن انجام خدمت بدهکار میتواند به موجب سند جدید مورد معامله سند اولی را با حفظ جمیع حقوق بستانکار مقدم جهت اخذ وام جدید نزد همان بستانکار یا شخص دیگری به وثیقه بگذارد. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۵۶ در مواردی که معامل با رعایت مندرجات سند معامله با حق استرداد و یا متعامل سند مذکور حقوق خ. ر. ب. غیر منتقل می نمایند باید خلاصه آن به ثبت محل ارسال و مراتب در ستون ملاحظات ثبت سند، قید شود. ← آنچه راجع به انجام معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی گفته شد، در کامن لا نیز دارای سابقه است. تحقیقات برخی از نویسندگان حقوق انگلستان نشان می دهد عنوان و اصطلاح رهن که مشتق از زبان های فرانسوی نرماندی است به معاملاتی گفته می شود که بر اساس آن قرض گیرنده با گرو گذاشتن مالی از شخصی دریافت وام می کند. اموال غیر منقول مانند اراضی و املاک دارای ارزش قطعاً نوع مناسبی از تضمین را فراهم می آورند. ولی این نوع اموال به لحاظ ماهیت و بر خلاف روش مرسوم در مورد اموال منقول به طور مستقیم و سریع قابل تسلیم نیستند. در واقع اراضی و املاک باید منتقل شوند که این مهم، به معنی انجام معامله و مستلزم تنظیم سند رسمی انتقال است. قبل از تصویب قانون حقوق اموال در سال ۱۹۲۵، شیوه رایج وثیقه گذاشتن ملک بر این مبنا بوده که راهن مالکیت ملک طلق خ. ر. ب. مرتهن منتقل می ساخته است با این شرط که اگر راهن بدهی را به انضمام بهره آن در موعد مقرر پرداخت کند راهن ملک را باز ستاند. در گذشته دادگاه های کامن لا طرفین را ملزم به انجام توافق شان می کردند. به عبارت دیگر قرارداد را به نحو مضیق تفسیر می کردند و مفاد آن را به اجراء می گذاشتند. یعنی در صورتی که وام در تاریخ مقرر در سند رهن باز پرداخت نمی شد، راهن برای ابد از ملک خود محروم می گردید. این فرآیند، مشکلاتی را در عمل ایجاد می نمود. مرتهن ملک راهن را در وضعیتی به دست می آورد که ارزش آن بیش از وام پرداختی بود. افزون بر این مرتهن می توانست برای استرداد بهره وام علیه راهن طرح دعوی کند. بر اساس این قاعده کسانی که مالی را به رهن می گذاشتند نمی توانستند از طریق دادگاه کامن لا تقاضای جبران خسارت کنند و در نهایت به دادگاه انصاف متوسل می شدند. این دادگاه در قرارداد رهن مداخله میکرد و حقوق ویژه ای به راهن می داد که مهم ترین آنها حق استرداد ملک او بود. این حق به حق فک رهن شهرت یافته است. به همین اعتبار یکی از برجسته ترین قانونگذاران بریتانیا به نام لرد ناتینگهام در سال ۱۹۷۵ در اظهار نظری آموزنده و موافق اصول گفته است حق اصلی مرتهن نسبت به وام است و حق او نسبت به ملک راهن صرفاً به منظور تضمینی برای استرداد وام اوست.